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山东乳山一夜刷屏,一百平不到15万,房子咋就卖出10年前白菜价?

2019-07-05 11:47   来源: 诸葛找房   作者:陈爽

还记得前段时间因为一套房两三万被人熟知的黑龙江小城鹤岗吗?近日,又有一座城市因为房子“白菜价”而出名,它就是以海景房闻名全国的山东小城威海乳山,伴随着“鬼城”、“房价跌回10年前”的言论一夜刷屏网络。

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相关数据显示,十年间乳山海景房的房价的确没什么变化,10年前大概3500元每平米,现在的均价仍在4000元每平米左右,楼层高一点房子,一套顶层阁楼的单价甚至低至1800元每平米,一间100平左右的三室两厅南北朝向海景房,总价仅14.5万!小编通过诸葛找房查房价搜索得知,目前北京朝阳区二手房均价7万左右每平米,也就是说乳山的一套海景房才值北京2平米……

如果说东北的煤炭资源枯竭、产业落后、缺少人口做支撑,房价卖出“白菜价”还可以理解,可乳山这是有山有水有资源的海景房啊,面朝大海春暖花开是无数人的理想家园,为何10年间这里的房价不升反降呢?

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其实乳山房子白菜价根本的原因是楼市的过度开发,造成过剩,也就是房子建得太多了难以消化。据《乳山市年鉴》介绍,在打出海景房的名片之前,这里只是一座临海小渔村,2000年后在房产的带动下,乳山房地产投资总额从8800万猛增至7.53亿。到2006年旅游度假区开发后房地产业发展到达巅峰,海岸线上立起200多个海景房项目,大量投资客从大城市跑来置业,房产投资在此后三年一直保持增速发展,至2010年销售面积达128万平方米,完成投资33.1亿元。

但2011年开始,无节制的开发结出苦果,过剩的问题逐渐暴露,2013年乳山房地产竣工面积仅88.52万平方米,不及高峰时期的一半。当时房产开发商多是本地小众品牌,自建房为主,品质较差,因此市场上出现不少烂尾楼。2014年官方对乳山房地产市场的定义为“市场形势不景气”,此后这里的楼市一落千丈。

如今,这里的业主大多由全国各地的外地人组成,不少人都是冲着夏天避暑,过季便走人,所以入住率很低。为何不考虑把房子卖掉?过去冲着海景房投资的人表示,现在房住不炒提出后,房价立刻被打回原形,二手房的价格跌至原价的一半,想卖出去很难。

前有鹤岗,后有乳山的楼市也让我们看清了三四五线小城楼市的一些规律,他们似乎存在着一定的共性。比如城市自身竞争力有限,需求也有限,单纯依靠外来人口尤其是炒房者的进入,房地产市场受调整措施影响难免产生较大的起伏。另外,判断一个城市房地产的发展前景最重要的就是看人口净流入情况,一个城市如果没有人口资源做支撑,房价是毫无抵抗力,尽管这里有丰富的海景资源,也难逃这个铁律。

其次,房子盖了是要有人去住的,每个城市的房子需求都有一定极限,2010年前三年,乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米,供大于求,显然市场根本消化不掉如此多的房源,待房价回归正轨,房源去化难的问题就凸显出来。不是房子盖越多越好,城市就越发达,如果房子盖了入住率却很低,此时的房子也不过是一堆钢筋水泥,不仅不保值还容易亏本。

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