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40天后,央行贷款利率将发生实质性变化,我们该抓紧买房吗?

2019-09-05 11:36   来源: 诸葛找房   作者:陈爽

如果上半年的货币操作流露出了显性放松,那么8月份的两大现象足以打消这份疑虑。首先是8月初,美联储实施十余年来的首次降息,市场一度认为我国央行会顺势调整公开市场操作利率,但这并未成为现实。

8月20日,央行宣布完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,将于今年10月8日实施。一年期以内的贷款利率为4.25%,5年期以上的贷款利率为4.85%,这比央行之前规定的基准贷款利率分别低了0.1%和0.05%。很显然,意味着贷款利率下降了。不过与之相对的,同属贷款品种的房贷利率却没有跟着降,反而在最近还上升了不少!

这也是8月的第二个现象,根据某权威机构监测数据显示,今年7月份,全国首套房贷款平均利率为5.44%,环比上涨了2个基点,二套房贷款平均利率5.76%,环比上涨1个基点,整体涨幅明显。

贷款利率降,房贷利率升。这里面到底透露出什么样的含义?利率还会降吗?眼看已步入9月,传统的楼市“金九银十”会如期而至吗?准备买房的人是否要抓住最后的40天买房?

房贷利率发生了哪些变化?

虽然央行商业贷款新规尚未落地执行,但有地区的房地产中介已经开始躁动,甚至不断鼓吹房贷基准利率即将上浮。目前,北京地区的个人住房贷款利率暂没有变化,地方抽样的数据却证明了这一事实。

杭州:多家银行首套房房贷利率在原来上浮5%到8%的基础上,进一步上调到上浮10%的水平;二套房则上浮到15%。

苏州:融360监测的17家银行分(支)行房贷利率中,9家银行首套执行基准上浮25%;二套房主流贷款利率水平为基准上浮30%。

郑州:首套房贷利率多数银行按照基准利率4.9%,调整到上浮20%;二手房按基准利率上浮15%至20%不等。

温州:国有大行及部分股份行执行首套房贷款利率基准上浮10%,即5.39%;二套房上浮基准15%,即5.635%……

如果按照眼下的利率上浮程度,基本可以说他们挑在了最不合适的时候上了船。以贷款100万元,贷款年限30年来计算,按照目前首套房5.44%的利率,每月需要还款5600多元,如果按照以前8.5折利率来计算,每月还款额将近4900元,这就意味着,以目前的贷款利率,购房者每个月需要多付出700多元。如果按照30年的还款来计算,总共需要多付出将近30万元。若房贷利率继续上行,购房者的成本还将继续攀升。

不仅如此,不少买房人都遇到了贷款放不下来的问题,普遍要等上三五个月才有结果,甚至有人等了大半年时间才拿到贷款。

短期来看,银行房贷利率上浮,人们的购房欲望降低,可以进一步拉低房价,这对于抑制房地的过度投资是有好处的。长期来看,如果银行房贷利率一直保持上浮的状态,未来的房价也可以保持稳定或者是下跌,对刚需仍是利好。

房贷利率还会降下来吗?

很多人问接下来房贷利率会普遍上调吗?业内人士认为,在房住不炒的背景下,房地产调整不会放松,“因城施策”不会改变,通过辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点,短期内大部分城市的房贷利率不会下降。未来一段时间,个人住房贷款利率有上行的可能性,但幅度不会太大。不同银行对个人住房贷款业务定位不一样,在不同区域的信贷资源投入也相差较大,因此在房贷利率会有明显的分化,而大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。

金九银十会如期而至吗?

在地产行业,9、10月向来是促销旺季,重要性远远高过3-5月所谓的“小阳春”,眼看9月已到,金九银十会如期而至吗?

先看国家统计局数据,今年1-7月份,全国商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%。而在过去几年,商品房销售面积基本都还是两位数的增速。进入8月以来,从一二线到三四线,商品房成交量都开始出现下滑。

业内机构数据显示,一线城市新房成交量环比下降10%,同比下跌7%。二三线城市成交量同环比双降,跌幅分别为3%和6%。与新房相比,二手房情况同样不容乐观。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2019年8月,一线城市二手住宅市场均价59634元/平方米,环比下跌0.96%,跌幅环比上月扩大;二线城市二手住宅市场均价18039元/平方米,环比下跌0.20%,环比连续三个月下跌。

这反映出楼市调控加码之下,市场的抛售情绪和变现情绪是何其强烈。楼市成交量降温已成定局,2019年似乎注定了不会出现金九银十。

最后40天该抓紧买房吗?

事实上,对楼市货币的收紧不只是面向购房者,开发商也面临前所未有的资金压力,房地产市场的供需两端都在遭遇调控打压。如今的房地产市场,就是开发商拼命想卖房解套,但是官方仍掐着七寸警告购房者:想好再买!

小编之前就说过,这次央行的调整主要是为了抑制炒房的投机行为,对刚需购房者房贷利率影响并不大,只是提醒大家未来对国内房地产市场需更加谨慎,加杠杆扫货再卖出的传统套路很难盈利。另外此次加大了对个人破产制度、房贷利率的改革,这对社会上信用不良的人并不友好,也提示购房者应重视个人征信。

前面提到了,房贷利率不会大幅上升,短期内利率会保持稳定,所以准备买房的人没必要非在这40天内买房。当然如果你的个人征信较差,可能会让银行对你的加点很高,并且已经看准了一套自住房,准备好了充足资金,抢在新政实施前购房也并非不可。

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