土地流拍率攀升溢价率低,位置偏僻为流拍主因

2018-09-03 19:00   来源: 诸葛找房   作者:诸葛找房数据研究中心

2017中央经济工作会议上,政府正式提出“房子是用来住的,不是用来炒的”理念,并提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。土地市场作为供应主体,受到广泛关注。

2018年4月,住建部联合国土资源部发布调控工作通知,要求合理安排住宅用地供应,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

土地市场调控进入紧张阶段,各地纷纷出台相关响应政策,加强土地市场管理,土地市场逐渐转冷,土地流拍现象加剧。

一、截至目前全国住宅地块共流拍693宗,二线城市流拍率最高,河南、浙江流拍地块显著较多

2018年以来,全国土地流拍加快,截止到8月20号,全国住宅用地共流拍693宗,其中一线城市流拍11宗,二线城市流拍153宗,三、四线城市流拍529宗。不仅远高于去年同期,还创下近年流拍数量新高。

近期,全国各城市土地流拍现象增加,低总价和低溢价成交也逐渐常态化。太原同一天推出的8宗地块全部流拍,广州竞拍的5宗地块以近底价的行情成交等等。在限房价、竞自持等政策束缚下,以及在融资受限与销售回款乏力的背景下,房企拿地更加谨慎和理性。

(1) 土地流拍成为常态,6月份流拍最多,全国流拍共计132宗

从2018年以来各月的流拍量来看,由于一线城市单月土地供应量较少,因此土地流拍宗数较少,但2018年1-6月几乎每月都有地块遭遇流拍,一线城市土地市场频繁流拍一方面是因为一线城市地价越来越贵,房企融资较难,在一线城市拿地回款慢。另一方面一线城市调控持续加码,市场渐冷,高价拿地风险较大。

从整体来看,除3月份较低之外,其他月份均有多宗土地流拍。6月达到流拍高峰,当月流拍土地共132宗,其中一线城市流拍3宗,二线城市流拍29宗,三四线城市流拍高达100宗,这与6月份推出的土地量比较大有关。7月有所回落,8月截止到20号全国土地流拍51宗。

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(2)流拍地块主要集中在东部沿海和中部地区,河南、浙江流拍宗数居首

土地流拍现象在各地普遍存在。分区域来看,主要集中在东部沿海和中部地区。东北地区、西部以及华南地区土地流拍较少。土地流拍量比较大的省份有河南、浙江等地区。

诸葛找房数据研究中心监测数据,7月份以来,东部流拍土地共计57宗,中部流拍土地共计61宗,西部流拍土地共计40宗,东北部流拍土地仅有7宗。

东部及中部地区由于之前房价上涨过快,带动土拍价格上涨,而该地区也是调控政策最为严厉的地区,其中西安、长沙、太原等城市被住建部约谈,市场较冷下土地流拍较多。

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(3)一线城市流拍率波动较大,二线城市流拍率最高且逐步增高

分城市等级的土地流拍率来看,一线城市波动较大,主要是因为一线城市土地推出量较小,对土地流拍率影响较大。二线城市的土地流拍率在2月份之后一直高于三四线城市,上半年流拍率在2%-6%之间,并且在5月之后不断增长。三四线的土地流拍率在3%-6%之间波动,但5月份之后一直稳定在6%左右。

从时间上来看,1-3月流拍率位于低位,一线城市流拍率较高。5月流拍率有所下降,然后开始连续的缓涨态势。7月份流拍率稳定在较高水平。从18年7月1号到8月20号统计的数据来看,一线城市成交28宗,流拍 0宗,流拍率为0%;二线城市成交602宗,流拍52宗,流拍率为7.95%;三、四线城市成交2355宗,流拍113宗,流拍率为4.58%;全国共成交土地2985宗,流拍土地165宗,流拍率为5.24%。7月份以来北上广深暂无流拍地块。二线城市的流拍率最高。三四线城市在土地总体低于二线城市的流拍率。

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(4)二线城市高流拍率低溢价率,三四线城市低流拍率高溢价率

结合土地溢价率来看,流拍率和溢价率差别较大。综合来看,二线城市低溢价率高流拍率市场较冷,三四线城市低流拍率高溢价率市场热情不减。

详细来看,7月以来,一线城市土地溢价率3.26%,流拍率较低的同时伴随着极低的土地溢价率,土地大多以底价成交或者接近底价。二线城市的土地溢价率11.57%,呈现低溢价率、高流拍率的状态。三、四线城市的土地溢价率19.72%,而土地的流拍率只有4.58%,呈现高溢价率、低流拍率态势。

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二、7月来土地成交面积增速有所回落,1-7月份土地均价环比上涨9.5%。

根据国家统计局公布的数据,2018年1-7月全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,7月份增速比1-6月份提高0.5个百分点。今年以来房地产开发投资的规模仍在扩大,7月份环比依旧保持增长。

7月份,房地产开发企业土地购置面积2733万平方米,土地成交价款1354亿元,1-6月份房地产开发企业的土地购置面积一路上涨,6月达到高点,7月份有所回落。但7月份土地购置面积增速比1-6月份提高4.1个百分点,整体来看各地政府延续了去年以来的加速推地模式。且土地成交均价(非楼面价)同比在持续上涨,2018年1-7月份,土地均价4790.12元/平米(非楼面价),同比涨幅为9.5%。

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三、市场下行地价过高房企拿地风险增加,位置偏僻、地价过高带来的潜在营销压力大为流拍主因

(一)土地价格增长较快,企业拿地风险增加

一些土地拍卖流拍,并非只有房企方面的原因,还与一些地方政府依然遵循“卖地”老模式,盲目定价且宁可流拍也不愿降低起拍价有关。部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高,据不完全统计二线城市流拍的的楼面起拍价占到预计售价的50%左右。如成都、合肥、沈阳、宁波、苏州、太原等城市,苏州流拍的楼面价甚至占到了周围项目均价的60%以上。以苏州7月以来流拍的的三宗地块为例,这三宗地块均位于城区,地理优势明显,其起拍价均在13000元/平方米以上,其中高新区狮山街道的2018-WG-15号的楼面起拍价更是达到了18745元/平方米,与周围项目相比,如此高的起拍价不具备优势,再加上配建幼儿园等条件的限制,开发商的盈利空间其实非常有限,流拍也在所难免。

在房地产市场行情发生变化的背景下,一些地方政府对于市场遇冷的估计不足,对高地价以及高溢价率的预期也没有改变。这就导致一些地方政府对土地继续设置较高的起拍价,形成“开发商不愿高溢价率拿地,地方政府不愿降价卖地”博弈。

表:苏州部分流拍地块

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(二)地块位置偏僻,未来项目营销压力大回款慢

地理位置偏僻也是全国各地土地流拍的共同原因,尤其是在西部和中部,位置偏僻是导致土地流拍最主要原因。由于很多城市的主城区发展要远强于郊区等偏远区域,因此中部和西部的一些城市推出的一些没有地理位置优势的地块,在较大的营销和回款压力面前容易流拍。从7月份以来统计流拍的各地块的地理位置上来看,位于城区的仅占31%,其余分别是郊区占比24%,位于县城区占比2%,县郊占比20%,乡镇占比23%。

地理位置一直是各房产企业拿地的核心要素,在房地产企业融资收紧及资金回笼放慢的背景下,各企业不愿意把资金投入在风险较大,销售预期不好的位置偏僻地块。

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(三)土地出让条件苛刻,企业盈利空间受限

今年以来,几乎所有的一线城市土地出让都设置了严苛的条件,比如北京的限地价、限房价、竞自持、建共有产权房,上海的自持租赁面积不低于15%,广州的限地价,限房价、竞自持、摇号等。一些热点二线城市也都纷纷设置限地价、限房价、竞自持等要求。如长沙市要求的限地价、限房价;合肥市包河区出让要求配件租赁住房;成都天府新区土地出让要求的配建+限价竞买+续竞配建。这些限制条件大大压缩了房地产盈利的空间,给项目盈利和周转带来了压力,对企业资金的投入提出了更高的要求,企业选择地块时更加理性谨慎。

而三、四线城市主要集中在对推出的棚改项目用地设置较严苛的条件。如银川推出的位于西夏区北京西路北侧、轻纺巷东侧的棚改项目地块,要求竞得人提供的安置用房面积占项目建筑面积的3成甚至四成。且竞得人须承担已发生的拆迁费用及货币补偿安置费用5982.92万元。房产开发商不仅需要建设安置房还需提供安置费用,盈利空间十分有限,自然不会参与拍地。

表:2018年1-8月部分流拍(停拍)地块

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(四)市场遇冷环境下房企融资难,债务重压现金流压力大

在融资环境收紧、严控资金走向的大环境下,房企各类融资渠道持续受到严格的管控,公司债务受到严格监管、银行贷款审查收紧。在今年“宽货币、紧信用”的格局下,带来房企融资的剧烈分化。前6月开发资金来源同比增长4.6%,其中国内贷款占比持续下降,以销售回款为主的其他资金项占比逐月递增,二者同比增速分别为-7.9%和6.1%。

此外,各大房企负债率达到了近几年最高,房企的债务重压。龙头房企资产负债率及净负债率普遍上升,如一向稳健经营的万科,上半年净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升;龙湖2018上半年净负债率为54.6%,2017年末为47.7%;华润的净负债率为47.2%,较2017年底的35.9%也有增长。新城控股上半年负债率达100.4%,上半年净负债率较2017年末提升了37个百分点。整体的融资环境收紧,债务重压的情况下,各企业拿地更加精挑细选,一些非优质地块则会流拍。

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整体来看,今年土地流拍量增多,6月达到高峰。7月以来土地流拍现象持续出现,底价或低溢价成交土地频现。在政策调控、融资环境等因素的综合影响下,市场预期转变,房地产企业拿地更加谨慎和理性。预计下半年高价地,甚至“地王”现象会大大减少,部分区域还会出现流拍、流标的现象。土地市场将逐渐趋稳。

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