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北方四线输出型城市的“凉凉”——人口流向一二线,自身住房需求动力不足

2019-02-19 16:29   来源: 诸葛找房   作者:诸葛找房数据研究中心

筹备好久的出游计划又被突如其来的事情搁浅。好嘛,安心回家过年。说来长这么大,今年还真是头一个没在自己家过的年。结婚第一年,乖乖听长辈们的“规矩”去婆家。

人口流失严重,回家已不是春节必选项

腊月廿八,踏上归程。开往东北返乡高铁自然座无虚席。看着塞得满满当当的车厢,突然想起网上段子:2018东北人口负增长?东北的东北人在减少,全国各地甚至国外的东北人在增加。东三省的人口流失早就是老生常谈,“俗话”说嘛,哪个东北人在海南还没套房子。连医保都通到三亚了,进军一二线也“手拿把攥”。再加之东北人一开腔的高识别度,各地的东北人扎堆儿,群体也被放大。

回家永恒主题之一,同学聚会。也不知是谁起的头,但今年,怕是聚不起来了。作为第一代90后,不少昔日同学早已成立自己的小家。听家属说,当年中学同学还留在家里的,大概十个手指头也数得出吧。过年了,“流落在外”的东北人该回家了吧。抱着这样想法的我还是太天真,至少“走出去”的在我们这一代,似乎年味更淡,而家?现在在哪儿呢。“XXX今年不回来了,北京望京买了房,媳妇待产着呢。”“XXX安家天津了,也不回了。”“XX不说了,过年肯定在三亚。”“XXX呢?还在大连?”……辽宁省常住人口2018年比上一年减少了8.9万人,小城市的人口流失更为严重。

房地产开发投资降幅收窄,房价稳定

营口。辽东半岛中枢,渤海东岸,大辽河入海口。以“沿海开放城市”、“国家自贸试验区片区城市”、“东北中原出海通道”被当地人标榜。虽说我此前对它模糊的印象也就是遍地的海鲜和一切皆可生食……说到底就是个辽宁的四线城市,跟其他东北小城市一样,年轻人流失率高,老龄化严重。房价嘛,倒是很亲民,就连三四线城市房价乘风破浪这两年,营口也没坐上这班快车,房价依旧不破五千。可似乎仍然留不住人,留不住年轻人。

图:营口市房价走势

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婆家老城区的房子,1998年买的时候一千多一平,20多年了,现在总算“涨”到四千多。其实从2015年起,营口市房价经历了一波大幅上涨,步入2018年后,营口市整体房价趋于平稳,部分地区出现部分回调。房地产开发投资方面也一直在下降,但降幅收窄。去年年初以来,营口市大力改善营商环境,注重增强房地产投资内生动力,房地产开发投资降幅逐步收窄,1-11月,营口市房地产开发本年完成投资107.8亿元,同比下降12.5%,降幅较上期收窄4.0个百分点。其中,住宅完成投资85.7亿元,同比下降4.7%,降幅较上期收窄4.0个百分点。

销售方面喜人,2018年全年计划商品房销售面积228万平,商品房销售额完成96.9亿元,同比增长18.4%。而营口作为辽宁第四大经济体产总值高达1270亿,名义增速达11.65%。营口的楼市发展已经趋于稳定。

开发区有价无市?

年间走亲访友,为港口奉献一辈子的奶奶早年离港就近买了鲅鱼圈的房子,远离市区,倒是旅游业发展蓬勃。房价高企,比肩老城区甚至还高上一截。但街头逛一逛,啧,荒凉。入夜小区一大半人家暗着灯,一个单元楼住不了几户。四处溜达一圈,这里居民大体分三类:本地居民刚需自住、市区居民改善住房、外地居民定居(尤以黑龙江居多)。时逢年间,黑龙江的老铁们早归故里,另一半居民收拾收拾行李回市区迎接一年回一趟家的学生崽,留下还坚守在“圈”里剩不了几户。倒是圈里还是三居更受捧,新楼盘的规划里依然三居为主,偶见一居。

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2014年曾有媒体曝出“鲅鱼圈成新鬼城”,18万㎡小区零入住。鲅鱼圈是闻名东三省的旅游景点,这里可以看到“夕阳落海”的奇观,夏日游人如织。傍上了旅游地产与沿海经济的双重概念,同时,可以以较为低廉的价格获得大量土地储备,驱使房地产开发甚至比营口老城区更为狂热。目前鲅鱼圈仍有90个(数据来源:诸葛找房)在售待售楼盘,几与老城区相当,开发面积可见一斑。其中不乏万科、嘉里建设、中南建设等大牌房企的身影。

但在需求层面,一方面,鲅鱼圈虽然属于旅游区,对外来人口有一定吸引力,可实际上就夏天比较火热,确实也有一些吉林人和黑龙江人在此置业。但由于营口不限购但限贷的政策,外来人口买多套需要全款,这样外来新增需求被快速抑制。另一方面,营口本地人口净流出,年轻人姑且不论,不少家庭也随着儿女们沈、大而举家迁徙。总体而言,鲅鱼圈楼市高空置率和销售困难仍然蔓延至今。

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老城区高端项目紧俏

大年初一拽着一家人去看贺岁档,路过附近的锦联广场,婆婆突然伸手一指旁边的住宅区“你俩当初要是回家,我们本来打算在这儿给你们买套房来着”。看着旁边我错失掉的小洋房悲从中来……想辞职回家做咸鱼!

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好了醒醒,小洋房也已于去年年底售罄无加推。听公婆念叨,锦联经典名郡这个盘当初卖的极好,甚至想买还得费点心思搞搞门路。营口老城区现在已是多层和洋房的时代,小高层和高层退居第二选项。

销售结构上,站前区老城大中户型居多,翻翻网站资料,大部分项目主力户型皆在90-180m2。100-120、120-140m2,两个区间段的产品销售最好,其次为140-180m2。大中户型去化速度较快,预计未来站前区会依然以中大户型的改产品为主,市场机遇依然存在。

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老城区重心外移,楼市看好

离家前一天,终于跟家属的发小们约了饭。匆匆赶回来的朋友们也都适婚年龄,纷纷买房结婚。当然,都定居在了工作地:哈尔滨、沈阳、大连甚至还有在桂林买了二套的。好容易逮到一个在老家的,营口银行工作,结婚买房水到渠成。一问,买到了三线。营口市的线性阶区是民间从北到南以街道划分区域,对家属和发小们这些从小在一线长大的人来说,三线“好偏呀”。问原因,“1、因为市政府搬迁,三线后期发展看好;2、离上班地方比较近;3、父母肯定不同意买别的区,那就还在站前呗,三线离爸妈稍微远一点点。”

除了第三个原因太耿直,发小倒是道破原由。随着市政府搬迁,老城区南边发展被看好,新楼盘也林立而起。相比于一二线都是老房子,不少消费者将目光移到三线外,新、大、实惠宜居。成为老城区居民不少刚需首选地。

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