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2019年棚改规模与货币化安置双减少,预期降温的三四线楼市再迎冲击

2019-03-14 12:47   来源: 诸葛找房   作者:诸葛找房数据研究中心

1月22日,住建部公布了2018年全国棚户区改造开工626万套,超额完成年度580万套的目标任务,完成投资1.74万亿元。根据此前计划2018-2020年开工1500万套,预计2019年至2020年将新开工874万套,较前几年有所下降。各地方因地制宜调整棚改目标,棚改稳步推进。随着棚改货币化安置的改革,政府购买棚改服务模式的取消,将会给棚改城市尤其是三四线城市带来更大的挑战。

一、2019年棚改规模下降,各地普遍下调棚改目标

1.棚改连续6年超额完成任务,预计2019年棚改规模将下降

从2013年中央大力推进棚改以来,棚改一直处在加速阶段,2014年央行抵押补充贷款(PSL)创设,国开行开始用货币工具支持棚改,棚改规模进一步扩大到500万套左右。2015-2017年棚改不断深化,三年共完成棚户区改造1800万套,2018年开始进入攻坚收尾阶段,2018-2020年计划棚改规模完成1500万套,棚改目标有所下调。2013年至今全国计划棚户区开工套数3134万套,实际开工套数达到了3253万套,完成率104%,从2013年至今全国的棚改实际执行套数一直大于或等于实际计划套数。

图: 2013-2018年我国棚改规模(万套)

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数据来源:公开数据 诸葛找房整理

2.2019年各省市普遍下调棚改目标,贵州、山西、河南降幅最大,均超70%

诸葛找房整理统计,2018年24个省市基本全部完成规划目标。其中北京、浙江、广东、河南四个省市的完成率在120%以上,北京2018年计划套数2.36万套,实际完成套数3.43万套,完成率145.34%,在24个省市中位居首位。值得一提的是河南省,作为一个传统的人口大省,2018年计划棚改目标50万套,仅次于棚改大省山东,实际完成66.33万套,超额完成16.33万套。从棚改规模来看,山东省2018年棚户区改造实际完成套数85.17万套,2018年棚改规模位居全国第一;河南省全省完成66.33万套,贵州省2018年实际完成39.81万套,位列第二、第三位;而作为经济强省如广东省2018年实际棚改完成仅3.45万套,内陆省份的三四线城市是棚改大规模开工改造的主要区域。

图:部分省市2018年棚改计划与实际完成情况

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数据来源:各地方政府公报 诸葛找房整理

过去一年,棚改货币化改革曾多次引发讨论,全年棚改任务完成量依旧超额完成。但随着棚改货币化安置政策收紧,以及全国棚改目标任务的下调,2019年多地也纷纷下调目标任务,因地制宜的制定棚改目标。

2019年各地陆续公布的棚改目标有升有降,24个省市中同比2018年下降棚改目标的省市有18个,其中贵州、山西、河南三个省市降幅最大,降幅均超70%。其次是山东、新疆两个棚改规模较大的省份,2019年也大幅下调棚改规模,山东省从2018年棚改目标84.33万套大幅下调到25.627万套,减少70%;新疆省也从2018年棚改目标47.1万套下调到14.69万套,减少69%。

由于各地棚改的力度不一,棚改目标也在差异化调整,贵州、山西、河南、山东等前期棚改规模较大,任务超进度完成的省份在2019年纷纷下调棚改目标,而其他省市如广西、辽宁、吉林等由于在2018年开工规模较小,2019年上调棚改目标,仍按计划大力稳步推进。

图:部分城市2019年棚改计划

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数据来源:各地方政府公报 诸葛找房整理

图:部分城市2019年棚改目标变化幅度

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数据来源:各地方政府公报 诸葛找房整理

二、棚改货币化安置减少逐渐转向实物化安置,政府购买棚改服务模式将明显减少

2018年7月住建部表示,对于商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策。商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。棚改货币化改革迎来序幕。

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我国棚改在2014年之前主要是以实物化安置为主,但是在2014年后,由于国家房地产去库存政策的逐步推进,棚改转而以货币化安置为主,包括发放购房券、政府购买存量商品房安置、一次性货币补偿等方式。根据官方数据显示,2013年、2014年棚改货币化安置比例分别为为7.9%和9.0%,2015年比率为29.9%,而2016年这一比例大幅上升至48.5%。2017年货币化安置比例超过实物化安置比例,达到了63.9%。

图:过去政府购买棚改服务模式

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数据来源:住建部 诸葛找房整理

为了缓解货币化安置给政府带来的压力,2014年央行创设抵押补充贷款(PSL),为棚改货币化安置提供长期低利率资金支持。PSL作为棚改货币化安置重要资金来源,2014-2016年PSL新增抵押贷款的规模不断扩大,2016年达到了9714万亿元。2017年受货币政策收紧影响,PSL新增规模相较2016年减少近1/3。棚改货币化刺激了三四线城市的大量的购房需求,随着三四线商品房市场量价齐升,住建部在2017年就增明文提出合理控制棚改货币化安置比例。2017年8月,住建部等六部委发文:“商品住宅消化周期15个月以下市县,应控制货币化安置比例,提高实物安置比例”。此后,低库存地区货币化安置项目融资也逐步收紧。

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数据来源:国家开发银行 诸葛找房整理

2018年10月25日,住建部召开部分省市座谈会,研究2019年棚改政策。会议明确,政府购买棚改服务模式将被取消,2019年棚改以发行专项债券为主。可以明显的看到,2018年下半年以来PSL系职能贷款规模迅速收紧,下半年PSL新增的贷款规模1944亿元,仅占全年贷款规模的28%。棚改货币化安置减少,逐渐转向实物化安置。

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数据来源:国家开发银行 诸葛找房整理

棚改资金的来源也逐渐由央行发放的PSL转向发行棚改专项债券模式。棚户区改造专项债券指遵循自愿原则、纳入试点的地方政府为推进棚户区改造发行,以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入、专项收入偿还的地方政府专项债券,棚改要实现项目收益和融资自我平衡。同时棚改货币化不搞一刀切,政府购买棚改服务模式取消,但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。棚改专项债券模式有助于地方减少隐性债务风险、调控房价,规范房地产市场。但另一方面可能影响政府棚改资金的充裕性,从而下调棚改规模,降低货币化安置比例。

图:棚改专项债券模式

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三、受棚改规模的下降以及货币化安置减少影响,三四线的楼市将受冲击

全国库存水平下降,截止到2019年1月全国商品住宅待售面积仅52414万平方米,创2014年以来的新低。去库存任基本完成。2018年7月住建委明确表示要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。待售面积的持续下降,棚改规模下调,预计部分库存去化较快、房地产市场热度较高的三四线城市会下调货币化安置比例。

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数据来源:国家统计局 诸葛找房整理

从统计局公布的70城价格来看,三线城市由于人口、经济、产业等因素变化较小房价相对来说较为稳定,2015年以来三线城市房价开始上涨,2016年、2017年房价上涨速度明显加快,2016年10月以后由于一、二线政策的调控,房价同比涨幅开始下降,三线依旧保持较高的增速,2017年10月三线城市的涨幅开始领先一、二线,且维持在10%以上的高位。受政策调控及棚改货币化改革的影响,2018年9月三线城市住宅价格同比跌破10%以下,此后同比不断下滑,2019年1月三线城市价格同比仅为8.39%。2019年受棚改货币化改革及规模的下调,预计三线价格指数会进一步下跌。

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数据来源:国家统计局 诸葛找房整理

从40个大中城市商品房销售额累计同比来看,2015-2016年两年时间各等级城市均处于上涨态势,2017年随着调控的不断深化,市场形势发生较大变化,一、二线城市处于下跌态势,三四线城市仅小幅上涨。进入2018年,一线城市调控并未放松市场较之前更加稳定,由于一线城市出台调控政策的时间最早,随着政策边际效应出现下降,需求也有所释放,年末一线城市成交面积同比上涨明显。二线城市告别了此前一房难求的过热市场,逐步趋于稳定。众多三四线城市纷纷出台调控政策,并伴随着棚改货币化安置的收紧,市场降温明显。

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数据来源:国家统计局 诸葛找房整理

棚户作为一项改善和保障民生的工程,目的是促进社会公平,使全体人民共享改革发展成果。目前棚改作为去库存的任务已经基本完成。随着房地产市场长效机制的建立,相关房地产制度的不断完善,棚改将稳步推进,各地根据实际情况因地制宜推进棚改。对于部分库存较低,房价上涨较快的区域,相应减少货币化安置比例,同时对于库存较高地区继续进行去化。未来,棚改的安置方式将会更多偏向实物安置。棚改资金也更倾向于政府发行棚改专项债券的方式,棚改资金使用更加合理。三四线房地产市场将进一步回归理性,房地产市场更加平稳健康发展。

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