1-2月全国市场普遍低迷,商品房销售面积同比下降3.6%,开发投资超预期增长

2019-03-14 16:06   来源: 诸葛找房数据研究中心   作者:诸葛找房数据研究中心

国家统计局发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况,数据显示,2019年1-2月全国房地产开发投资12090亿元,比上年增长11.6%,高于预期;全国商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6% ,自2015年6月以来首次出现下跌,其中,住宅销售面积下降3.2%,东部加速下降、中部开始下降;全国商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点,其中住宅销售额增长4.5%。房企拿地信心低迷,土地购置面积同比下降34.1%,土地成交价款同比下降13.1%。开发商到位资金增长2.1%,自筹资金与国内贷款同比均下降,在2019年资金面趋向宽松的情况下,房地产行业的融资渠道依然受阻。

诸葛找房副总裁苑承建认为,商品房待售面积减少,但是住宅增加117万平方米;开发商到位资金仅增长2.1%,特别是自筹资金下降1.5%,在资金面宽松的情况下,融资渠道并没有那么畅通!新开工增速、竣工继续下降应该有季节性因素,也有可能是开发商自控节奏的因素。

一、全国房地产开发投资同比增长11.6%超预期,新开工增速回落11.2%

2019年1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。房地产开发投资仍处高位,高于市场预期。其中,住宅投资8711亿元,增长18%,增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。(图1)

图1:全国房地产开发投资增速及1-2月投资额

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1-2月份,东部地区房地产开发投资7206亿元,同比增长10.9%,增速与2018年全年持平;中部地区投资2337亿元,增长8.8%,增速提高3.4个百分点;西部地区投资2400亿元,增长16.8%,增速提高7.9个百分点;东北地区投资147亿元,增长10.9%,增速回落6.6个百分点。西部地区房地产开发投资回升明显,主要为去年基数较低,年初销售面积小幅回升带动了开发投资的走强。此前调控最为严苛的东部区域投资增速保持不变,区域本身的经济基础与抗风险能力在当下的市场环境下较为保险。

1-2月份,房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米,同比增长6.8%,增速比2018年全年提高1.6个百分点。其中,住宅施工面积466340万平方米,增长8.3%。房屋新开工面积18814万平方米,增长6.0%,增速回落11.2个百分点。其中,住宅新开工面积13597万平方米,增长4.3%。房屋竣工面积12500万平方米,下降11.9%,降幅扩大4.1个百分点。其中,住宅竣工面积8926万平方米,下降7.8%。受市场低迷影响,房企开工意愿不足,再加上春节因素影响,新开工面积同比增速明显回落。竣工继续下降有季节性因素。

1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%;土地成交价款690亿元,下降13.1%,2018年全年为增长18.0%。房企拿地意愿逐渐走弱,土地购置面积、土地成交价款增速由正转负,反映企业在市场趋冷态势下对后市的谨慎态度。

二、预期转变,全国市场低迷,销售面积同比下降3.6%,住宅库存增加

1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,这是自2015年6月以来商品房销售面积累计同比首次出现下跌,2018年全年为增长1.3%。其中,住宅销售面积下降3.2%,办公楼销售面积下降15.7%,商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。其中,住宅销售额增长4.5%,办公楼销售额下降6.2%,商业营业用房销售额下降9.4%。(图2)

2019年房地产市场以“稳”为主基调。本届两会政府工作报告中提到了“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”,市场稳定运行的预期进一步强化。针对棚改这一明显推动三四线销售繁荣的因素,部分省市已经降低货币化安置比例,鼓励实物安置,棚改效应弱化后的三四线楼市明显降温;往年火热的回乡置业热潮未再出现,导致市场低迷;再加上连续火热多年后,市场预期逐渐降温,多重因素叠加,1-2月销售面积增速由正转负。

图2:全国商品房、商品住宅销售面积及销售额同比增速

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1-2月份,东部地区商品房销售面积5437万平方米,同比下降9.7%,降幅比2018年全年扩大4.7个百分点;销售额6844亿元,下降1.2%,2018年全年为增长6.5%。中部地区商品房销售面积3901万平方米,下降0.6%,2018年全年为增长6.8%;销售额2660亿元,增长6.6%,增速回落11.5个百分点。西部地区商品房销售面积4368万平方米,增长2.2%,增速回落4.7个百分点;销售额2993亿元,增长10.2%,增速回落13.2个百分点。东北地区商品房销售面积396万平方米,下降4.8%,降幅扩大0.4个百分点;销售额307亿元,下降2.4%,2018年全年为增长7.0%。

分区域看,受严格的市场调控影响,东部地区销售面积同比加速下降,中部地区也开始下降,东北地区受人口外流以及经济增长压力影响,销售面积亦出现下滑。

2月末,商品房待售面积52251万平方米,比2018年末减少162万平方米。其中,住宅待售面积增加117万平方米,办公楼待售面积增加49万平方米,商业营业用房待售面积减少393万平方米。总体来看,待售面积依然呈现下滑态势,跌幅不断收窄,也说明去库存的动力正在逐渐减弱。住宅与办公楼待售面积有所增加,主要为供应放量以及销售转冷所致。

二、房企到位资金累计增速持续走低,自筹资金下降显示房企融资形势仍较为严峻

1-2月份,房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中,国内贷款4976亿元,下降0.5%;利用外资52亿元,增长3.3倍;自筹资金7279亿元,下降1.5%;定金及预收款7366亿元,增长5.6%;个人按揭贷款3458亿元,增长6.5%。(图3)

图3:全国房地产开发企业本年到位资金增速

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从到位资金来源分析,自筹资金与国内贷款同比均下降,说明在2019年资金面趋向宽松的情况下,房地产行业的融资渠道并不畅通;房企销售回款对应的定金及预收款呈现增长,个人按揭贷款资金来源增速回正。开年房企密集海外发债,1-2月利用外资资金来源同比大幅增长。在当前流动性转向的环境下,2019年房企融资形势仍较为严峻。(图4)

图4:各渠道到位资金及变化情况

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附件:

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