一季度二线城市土地市场表现分化,局部升温整体仍旧低迷

2019-04-13 17:23   来源: 诸葛找房数据研究中心   作者:诸葛找房数据研究中心

年后房企投资回归二线带动土地市场急剧升温,部分城市土地市场火热,高溢价地频现。房企在二线城市拿地规模占比显著提升,热点二线成为房企布局的重点,热门地块成交带动苏州、合肥等城市升温明显,但二线城市土地市场表现分化,并非普遍火热。从整体来看,年后土地市场供需仍旧两弱,土地市场仍较冷淡。

一、一季度土地市场供需两弱,热点二线城市成为房企布局重点

随着房地产市场调控的深入,2019年一季度土地市场呈现量价齐跌的态势,供需双双走弱。今年以来政府推地节奏有所放缓,各等级城市供应及成交规模同环比均有所下跌,整体来看,年后土地市场仍较冷淡。同时房企拿地回归理性,行业进入精细化竞争阶段,品牌房企回归二线,在二线城市拿地规模占比显著提升,部分热点二线城市成为房企争夺焦点。

1.年后土地市场整体供需走低,二线城市降幅最小

诸葛找房数据研究中心监测,2019年第一季度全国主要地级市经营性用地供应规划建筑面积2.50亿㎡,同比2018年下跌11.8%,同历史同期相比,土地供应规模处于较低水平。分城市等级来看,受棚改货币化安置政策收紧以及购买力透支、市场信心不足等原因,三四线城市土地推出节奏放缓,供应跌幅最大,2019年第一季度土地供应1.27亿㎡,同比下跌17.18%。一线城市继续贯彻执行严格的调控措施,第一季度土地供应854万㎡,同比下跌14.45%。二线城市土地供应跌幅最小,第一季度土地供应1.14亿㎡,同比仅下跌4.73%。

图:2010-2019年全国土地市场第一季度供应情况

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图:2019年第一季度各等级城市土地推出同环比情况

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从成交方面来看,2019年第一季度全国主要地级市共成交经营性用地2.02亿㎡,同比去年同期下跌19.15%;成交土地出让金7717亿元,同比下跌15.43%;平均成交溢价率14.03%,同比下降5.55个百分点。随着推地节奏的放缓以及土地市场的冷淡,土地成交下跌显著。

从各等级城市来看,三、四线城市依旧跌幅最大,2019年第一季度土地成交1.00亿㎡,同比下跌25.49%,土地出让金2153亿元,同比跌幅超三成;一线城市土地成交771万㎡,同比下跌18.48%,受供应结构及成交楼面价上涨影响,土地出让金同比上涨4.51%达到1115亿元。二线城市土地成交规模跌幅最小,土地成交0.94亿㎡,同比下跌11.17%,土地出让金4449亿元,同比下跌9.96%。

图:2010-2019年全国土地市场第一季度成交情况

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图:2019年第一季度各等级城市土地成交同环比情况

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2.二线城市成交规模占比提升,热点二线城市为房企布局重点

2019年受棚改规模整体下降以及货币化安置收紧等因素影响,房企在三四线城市拿地信心减弱,从各等级城市土地成交规模占比来看,2019年三四线城市土地成交规模占比减少,一、二线城市占比增加。其中一线城市土地成交规模占比同比增加1个百分点,二线城市土地成交占比同比增加6个百分点,在房企投资态度普遍较为审慎情况下,二线城市仍为房企投资拿地的重心。

图:2010-2019年Q1各等级城市土地成交规模占比

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在2018年尤其是下半年,房企受融资难、债偿压力大、土拍附加条件苛刻等多重原因,拿地明显趋于谨慎。2019年以来,随着前期资金的逐步回流,品牌房企抓紧当前窗口期,拿地力度提升。从统计15家品牌房企拿地城市等级分布情况来看,相比2018年,2019年第一季度品牌房企在二线城市拿地规模占比提升了6个百分点,房企在二线城市的拿地规模占比提升明显。部分品牌房企回归二线城市,如恒大、融创、新城等房企在二线城市的拿地力度非常大。

图:品牌房企拿地等级城市分布情况

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从城市排行榜来看,2019年以来热点二线城市成为房企投资拿地的重心,三四线城市拿地热度退减。2019年第一季度,土地成交规划建筑面积TOP10城市中前9位均为二线城市,其中天津、成都、杭州等城市成交面积均明显增长。

图:全国土地成交规划建筑面积城市排行榜TOP10

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2019年第一季度,全国土地成交规划建筑面积TOP10城市共成交8290万㎡,同比下跌15.92%,整体有所放缓。与2018年土地成交规模排行榜相比,房企在一些三四线的拿地热度减退,如菏泽受棚改规模下调以及棚改货币化安置减少影响,土地成交规模大幅减少,在一季度中榜单中未上榜。2019年一季度榜单中上榜城市多为热点二线城市,如杭州、武汉、成都等,其中天津土地市场表现亮眼,规划建筑面积1089万平方米居首位,同比增长182%。而西安、武汉、南京、郑州较去年同期均有不同程度的下降。虽然部分二线城市土地市场有所升温,但从整体来看,市场依然较为低迷。

二、3月份二线城市土地有所回温,各项指标提升明显

受2018年整体市场下行以及春节因素的影响,土地市场在今年1-2月份持续萎缩,但3月份以来,二线城市率先回暖,除成交规模受2月份土地推出减少影响,同比下跌11.05%,其他各项指标均有所提升。 其中土地出让收金1784亿元,同比上涨35.98%,成交楼面均价6111元/㎡,同比大幅上涨52.86%,平均溢价率24.76%,同比提升11个百分点。部分热点二线城市3月份地价上涨明显,房企拿地竞争激烈。

表:全国主要地级市3月土地成交及环同比情况

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表:全国主要地级市3月土地竞争度及同比情况

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部分二线城市土拍政策有所放宽,3月份推出的地块中部分地方政府对土拍政策进行了适度的调整,如降低起拍价,减少配建等。另一方面,房企融资环境改善,资金逐步回流,预期向好,参与拍地积极性提高,二线城市的成交均价、溢价率指标在3月份出现了明显的上扬态势。从历史价格来看,二线城市的成交楼面均价从2018年下半年开始波动下滑,3月受部分热门地块地价上涨带动,成交楼面价升至6703元/㎡;从溢价率来看,二线城市平均溢价率在经历2016年土地市场的高歌猛进后,一路下跌,2018年年底开始有所回升,2019年3月溢价率大幅回升至24.76%,环比提升13个百分点,3月二线城市土地竞争指标整体抬升。

图:2016年4月-2019年3月二线城市土地成交楼面价及溢价率

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三、热点地块竞争激烈,二线城市土地市场表现分化

1.热点地块竞争激烈带动苏州、合肥等城市首先升温

最近一段时间以来,部分二线城市土地市场回温明显,热点地块竞争激烈。以近期的合肥土拍为例。2019年3月21日,合肥土拍6地收金124亿,参拍房企超过50家,房企拿地热情高涨,6宗地块有4宗溢价率超过100%。 其中,融创以总价24.04亿元摘得滨湖区BH2018-02号地块,折合楼面价17013元/平米,溢价率132.65%。值得注意的是这块地去年曾流拍2次,上次流拍楼面价为6862元/㎡(带配建租赁住房),而此次土拍则取消了配建租赁住房条件限制。类似火爆的场景苏州土拍市场已经出现过,2月22日,苏州节后首场土拍,超过40家房企参拍,最高溢价41.78%,出让的6幅地块中有四幅土地溢价率在25%以上。

表:合肥市2019年3月21日地块成交详情

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拉长周期来看,2018年下半年苏州土拍市场遇冷,土地多低溢价成交,流拍频发,土地成交规模萎缩,2019年以来土地成交量回升,地块竞争激烈,2月苏州住宅用地溢价率达到了22.32%,土地市场回温明显。合肥土地市场也在经历了2019年1月、2月沉寂后,量价齐升,3月宅地溢价率飙升至118.13%。在合肥土地供应短缺、商品房库存量少去化周期短的情况下,房企预期有所转变,拿地热情升温。

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2.二线城市土地市场表现分化,并非普遍火热

热点地块成交带动个别二线城市升温明显,但二线城市土地市场并非普遍火热。从选取的15个代表二线城市3月份的成交情况来看,合肥土地市场以118.13%的溢价率遥遥领先于其他二线城市,杭州、沈阳等城市土地成交规模回升,溢价率上涨,回温显现。而天津、武汉等城市虽然土地成交规模较大,但溢价率一直在低位徘徊,3月份天津住宅成交的溢价率仅为6.85%,武汉住宅成交溢价率12.01%,土场竞争度较低。太原、郑州等城市政府推地规模大幅缩减,房企拿地意愿不够,土地市场表现冷淡,3月太原住宅成交溢价率17.19%,郑州住宅成交溢价率14.48%,远谈不上火热。

图:3月部分二线城市住宅用地成交金额及溢价率

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各二线城市间土地市场表现分化,经济实力发达,内生需求旺盛同时过去调整幅度较深的强二线城市如杭州、苏州、合肥等,土地市场有所回暖,房企竞争较为激烈;沈阳等部分城市房企预期变好,开发商开始积极拿地补货;天津、武汉等城市土地供应量较为充足,竞争度较低,土地市场表现平稳,;而太原、郑州等中西部的省会城市,与沿海发达城市相比,城市基本面一般,对于人口吸附力较弱,与此同时房地产市场仍在持续调整中,房企拿地意愿不够强烈,土地市场表现平淡。

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整体来看,受2018年下半年土地大规模流拍影响,今年以来政府推地节奏有所放缓,2019年一季度全国土地供求均有所下降。但土地出让条件得到放宽,限价地块减少、配建租赁或共建设施要求减少,热点二线城市土地市场升温态势明显,但并未成为普遍现象。热点二线城市凭借其经济面优势以及对于人才的吸引力仍会是房企布局的重点,土地市场将保持一定的热度。全年来看,住房不炒已经成为基本基调,调控政策进一步深入,房企偿债压力仍较大,土地市场全面回温的可能性不大,仍会继续保持平稳的发展态势。

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