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2019半年报——政策篇:城市房价预警与强化金融纪律打破政策幻想

2019-07-09 11:36   来源: 诸葛找房数据研究中心  

一、房地产调控的再次明确定调与金融收紧

2018年房地产市场继续严格调控,市场上的需求和预期经过连续的高位释放在下半年转为降温,很多城市甚至进入低迷期。2018年7月31号,政治局年中经济会议上提出“要坚决遏制房价上涨”的政策目标是这一转向的直接推手。12月全国住房和城乡建设工作会议提出了2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。三稳政策和“房住不炒”的宗旨也为2019年的房地产政策奠定了基调。

但由于对“一城一策、分类指导”的误读以及山东菏泽在去年底取消限售,让很多人认为是“打响了放松调控的第一枪”,导致2019年初的时候,市场对于政策放松的预期有所加强,有关于或会放限购限贷等政策的讨论甚嚣尘上。再由于宏观经济方面面临较大压力,中美贸易战争不断升级,市场认为需要房地产来拉动经济的发展。今年1月,央行决定于2019年1月下调金融机构存款准备金率置换部分中期借贷便利。同时银保监会召开2019年银行业和保险业监督管理工作会议提出要有效增加资金投放和融资供给。金融资金面稍有放松,更加主推了市场上对于政策放松的预期。

2019年一季度,由于政策放松的预期以及资金面的实际宽松、信贷利率的实际下行,房地产市场呈现出升温状态,楼市“小阳春”起量,热点城市抢地风潮再起。3月集中召开的业绩发布会上,开发商虽然预期谨慎但态度已经比去年乐观。

但从4月份开始,特别是热点城市房价数据公布后,针对房价上涨过快城市的预警约谈,以及苏州密集出台的政策,5月份银保监会发文强调各类金融机构执行房地产行业政策的一系列种种行为,无情的打破了市场对政策的放松预期。

图1:2019年初市场预期放松

数据来源:诸葛找房整理

(一)房价目标与金融纪律定调政策方向

1.明确房价调控目标,热点城市政策继续从紧

图2:2019年初市场预期放松

数据来源:诸葛找房整理

(1)房价上涨过快城市被预警打破“幻想”

就在市场上对于放松的讨论愈演愈烈的时候, 一则政策打破了人们的“幻想”。 4月19日,中央政治局会议重提“房住不炒”。 同日,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月18日,住房和城乡建设部在对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。对于房价波动较大的城市两次预警重新定调了房地产的调控,表明了对于热点城市市场升温的紧密关注,打破了之前热点城市放松限购限贷的预期。

(2)热点城市收紧调控措施,引导预期,稳定市场

2019年注重一城一策、因城施策仍然是地方楼市调控的主旋律。第二季度以来,政策调控紧缩程度明显加强,也有许多城市根据本地楼市的实际情况出台了限购限贷加码政策,促进房地产市场的稳定。

苏州被预警后密集出台了一系列的优化调控措施。先是从限售转让方面加强限制,5月11日,对市场明显升温的苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”,规定新房须取得房产证3年后方可转让;园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。5月16日,接着对新购住房“五年一学位”政策和人才优先购买商品住房政策进行调整。6月6日,又发布了《苏州工业园区人才优先购买商品住房操作办法》,明确了当地人才优先购买商品房的条件。从苏州二手住宅挂牌均价来看,2019年1-6月年的累计涨幅来为8.48%,涨幅较为明显,所以限购措施的一系列调整升级也是在政策对于市场的预期的引导,抑制房价过快上涨。

继苏州之后,5月份国家统计局70个大中城市房价指数公布后,西安于6月20日发文升级房地产市场调控政策,提高新落户家庭购房,直指落户购房炒作,坚决遏制投资投机性购房需求,稳定住房市场。新政中限购区域扩大至临潼区,从市外迁入户籍居民家庭及非本市居民家庭购房限制条件更加严格, 限购升级。限购户籍由最开始的以家庭为单位不限制户籍到对非本市户籍家庭限制(社保需要满足2年)再到本次对市外迁入户籍居民家庭及非本市居民家庭限购政策加码。此次的限购升级主要是由于西安的房价上涨过快,国家统计局公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示:西安新房住宅价格环比上涨2%,涨幅居首;同比涨幅在近6个月中一直排名全国第一。

西安调控政策升级直指新落户家庭,对于当前各地引进人才政策中纷纷降低落户门槛导致的限购“实际放松”有很强的针对性,也非常具有代表性。

此外,还有其他城市地区也相继出台了新出台或者收紧了限购限售政策,预计以后其他城市房价波动较大或者累计涨幅过大仍会相继出台限售限购优化升级政策来调整市场。

图3:2016年-2019.6出台限购与限售政策城市

数据来源:诸葛找房整理

(3)房地产市场行为监管加强,打击市场炒作

2019年上半年,特别是二季度开始,距住建部等七部委联合整治房地产市场将近1周年,各省市在上半年也纷纷出台细则规范房地产开发企业的销售行为和房地产中介机构执业行为,全面开展整治房地产市场乱象专项行动,重点打击房地产开发企业及经纪公司的违法违规行为,在加大执法检查力度的同时,部分城市还出台了惩罚机制,相应采取书面警告、暂停网签、停业整顿等措施。政策对于房地产行业的监管体现了坚决不允许炒作房地产,重塑房地产纪律的态度。

图4:2018年6月28日七部委治理房地产市场乱象专项行动具体措施

数据来源:诸葛找房整理

房地产开发企业从拿地到最终销售商品房涉及到很多环节,针对房地产开发企业的市场监管主要从预售资金监管、规避调控政策违规出售房屋给不具备购房资格的购房者、捂盘惜售、强制搭售精装修及车位等、未明码标价虚假宣传广告等几方面,并对违法违规行为进行严厉惩处,包括暂停网签资格等。通过对违法违规行为的打击,规范房地产市场行为。

表1:对房地产开发商的监管措施类型

数据来源:诸葛找房整理

房地产经纪机构主要从事二手房的买卖、房屋租赁等中介交易活动,近年也逐渐进入新房的销售行业,在销售环节起到的作用愈发重要,已经成为市场的重要参与者。针对房地产经纪机构的市场监管主要从预售资金监无照经营,未明码标价、违规收费,阴阳合同,隐瞒抵押、查封等房屋信息,经纪人员实名登记等几方面。

表2:对经纪机构的监管措施类型

数据来源:诸葛找房整理

(4)多地调整土拍规则,从前端引导市场预期

进入2019年,热点城市、热点区域土地市场回暖明显,特别是在长三角区域二线城市。在坚持房住不炒,以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标前提下,部分城市积极落实城市主体责任,引导房企谨慎拿地,并且从前端引导价格预期。

4月,杭州主城区涉宅用地封顶溢价率上限由50%调整为30%,并于6月29日公布9宗涉宅地块,首次设置“限房价”。5月,苏州调整土地出让报价规则。同月,合肥进一步明确竞买资格审查,竞买人在办理含有商品居住用途地块的竞买报名登记手续时,须提交关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。6月,东莞制订国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则,规定所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得入选人,如果绝对值相等的情况下,以绝对值最小且高于平均价确定为竞得入选人。

图5:土拍规则调整城市

数据来源:诸葛找房整理

2.金融机构再被强调严格执行房地产行业调控政策,行业资金面已然从紧

图6:2019年房地产行业资金面收紧

数据来源:诸葛找房整理

图7:2019年1-6月房地产金融类政策梳理

数据来源:诸葛找房整理

(1)房地产金融面收紧 预防房地产泡沫

年初资金面的放松,导致当地产地区局部火热,房企拿地加快,所以资金面的放松是导致房地产行业出现回温趋势的直接原因,房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。为了预防房地产市场“再抬头”, 一系列的政策出台资金面开始了资金面的收紧,坚持房住不炒。

2月25日,国新办举行坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会:紧盯房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准;4月17日,银保监会官网发文加强金融监管;5月17日,银保监会在发布了《关于开展“巩固治乱象成果?促进合规建设”工作的通知》,坚持在稳增长的基础上防风险、治乱象。此次工作通知旨在严查房地产违规融资,房地产行业政策将聚焦五大重点。一是表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;二是未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;最后是并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。明确对从事房地产行业的金融提出了规范和管理的要求,做出了指引。

(2)房企到位资金增速二季度回落,房贷利率出现再次上调迹象

在银保监会发文巩固治理房地产金融乱象成果以后,根据国家统计局数据,1-5月份,房地产开发企业到位资金同比增长7.6%,增速比1-4月份回落1.3个百分点。其中,国内贷款10762亿元,增长5.5%;个人按揭贷款10251亿元,增长10.8%,增速比1-4月份回落1.6个百分点。全国房地产开发投资和销售情况市场出现降温迹象。5月行业资金面有所收紧,房企到位资金增速回落,商品房销售市场下行,对应定金及预付款和个人按揭贷款到位资金增速均有回落。金融方面的收紧有利于稳定房地产市场预期,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。

图8:全国房地产开发企业本年到位资金增速(%)

数据来源:国家统计局,诸葛找房整理

除房企融资出现收紧迹象外,年内房价上涨过快的热点城市房贷利率出现回升迹象,数据显示,2019年5月,连续下降两个月后,青岛房贷利率开始出现反弹,首套房贷款均利率提升至5.64%;二套房贷款平均利率升至5.88%。同时,南京首各银行首套房主流贷款利率由基准上浮10%回归上浮15%。到了6月,房贷利率上调的情况开始加剧。6月14日,人民银行成都分行口头发布了紧急通知,要求各大银行从现在开始首套房贷利率上浮不得低于15%,二套房不得低于20%。

图9:2019年上调银行利率城市

数据来源:诸葛找房整理

二、住房制度改革稳步推进,人才争夺白热化凸显政策效力困境

图10:2019年1-6月政策重点类型

数据来源:诸葛找房整理

(一)住房制度改革稳步推进,租房保障受重视

(1)租购并举,加快完善住房保障体系

中央大力推进租购并举住房制度改革。1 月 16 日,自然资源部和住房城 乡建设部发布《关于福州等 5 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意 见的函》,原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳 5 城利用集体建设用地建设租 赁住房试点方案。1 月 29 日,发改委等十部门联合印发《进一步优化供给推动消费 平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案(2019 年)》指出加快发展住房租赁市场。

5月10日,全国公租房工作座谈会召开,会议强调人口流 入量大、公租房供给不足的城市,要切实增加公租房实物供给。5月17日,住建部、国家发改委、财政部、自然资源部四部门联合发布《关于进一步规范发展公租房的意见》,要求多渠道筹集房源,可立足当地实际,制定在商品住房项目中配建公租房的政策,6月17日,国家发改委就宏观经济运行情况举行新闻发布会,强调要进一步深化户籍 制度改革,打通在城镇稳定就业居住 5 年以上和举家迁徙的农业转移人口等重点群体 的落户通道,允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

(2)棚改大幅缩量,市场干扰因素减少

2018年12月,住建部针对2019年的棚改政策,在京召开了部分省市座谈会,并在会上对棚改政策提出了多项要求。这三项要求也为2019年棚改奠定了基调。

2018年10月被提及的“新3年棚改计划”必须实施。即2018年-2020年再改造各类棚户区1500万套,并要求相关部门严格把关棚改的标准和执行。

2019年的棚改货币化置方式不搞“一刀切”的模式。

取消政府购买棚改服务模式。

4月,财政部印发《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,明确2019年全国棚户区改造规模约285万套,中央补助约700亿元。与2018年棚改的计划改造量、实际完成量相比,棚改规模五年来首次出现大幅下降。

图11: 历年棚改量走势和部分省份2018-2019棚改目标对比

数据来源:财政部,住建部,诸葛找房整理

从公布2019年棚改目标的24个省份来看,18个省份下调棚改目标,其中贵州、山西、河南三个省市降幅最大,降幅均超 70%。其次是山东、新疆两个棚改规模较大的省份,山东省从2018年棚改目标84.33万套大幅下调到25.63万套,降幅达到70%;新疆省2019年计划开工量调整到14.69万套,较2018年下降68%。由于各地棚改的力度不一,棚改目标也在差异化调整,贵州、山西、河南、山东等前期棚改规模较大,任务超进度完成的省份在2019年纷纷下调棚改目标,而其他省市如广西、辽宁、吉林等由于在2018年开工规模较小,2019年小幅上调棚改目标,仍按计划大力稳步推进。

除了棚改目标缩减外,棚改的范围也被严格界定。如兰州严禁将旧城改造、房地产开发、城市基础设施建设 等项目打包纳入棚改。山东省也强调严禁将棚改政策覆盖到一般建制镇,严禁将房地产开发、城市基础设施建设等项目打包纳入棚改。

棚改范围的严格界定,可以更好的将有效资源投入到最应被改善的人群,发挥棚改的本质作用;但规模的大幅缩量,有可能直接减少市场需求,对很多三四线城市的市场会造成一定压力。

(二)现代化都市圈提速在即,将奠定未来房地产市场城市格局

(1)破除户籍壁垒,加快都市圈人才等资源流动

2月21日,国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》指出,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,加快消除城乡区域间户籍壁垒,统筹推进本地人口和外来人口市民化,促进人口有序流动、合理分布和社会融合。4月8日,国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,要求继续加大户籍制度改革力度,规定了不同城市类型落户政策新要求。

图12: 国家发改委要求加大户籍制度改革力度

数据来源:诸葛找房整理

(2)京津冀、长三角和粤港澳大湾区都市圈迎来政策利好,推动区域一体化发展

京津冀协同发展方面,1月2日,国务院批复《河北雄安新区总体规划》,要求有序承接北京非首都功能疏解,重点承接高校、科研院所、医疗机构、企业总部、金融机构、事业单位等非首都功能。1月3日,国务院提出疏解非首都功能,城市副中心以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能,形成配套完善的城市综合功能。2月12日,《通州区与廊坊北三县地区整合规划》,推动北京城市副中心与河北省廊坊北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。2月18日,河北召开沿海经济带建设工作会议,强调要加快推动港口转型升级,调整优化秦皇岛港、唐山港、黄骅港三大港口功能定位。

长三角一体化发展加速构建。5月13日,中共中央政治局召开会议,审议《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,强调把长三角一体化发展上升为国家战略是党中央作出的重大决策部署. 6月4日,韩正主持召开推动长三角一体化发展领导小组会议,指出要坚持高水平开放,紧扣“一体化”和“高质量”两个关键,建设最具影响力和带动力的强劲活跃增长极,要坚持高水平开放,共同打造对外开放新高地。6月24日,2019长三角G60科创走廊联席会议召开,上海松江、江苏苏州、浙江杭州、安徽合肥等九城市之间签署了86项区域一体化重大合作项目,总投资额达2192亿元。

粤港澳大湾区打造国际一流湾区和世界级城市群。2月18日,国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市,纲要明确提出到2022年,国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成,到2035年,国际一流湾区全面建成。4月18日,国家发改委《横琴国际休闲旅游岛建设方案》,指出全力推进与港澳深度旅游合作,立足三地旅游资源和区位优势,探索在交通设施、项目 建设、市场开发、人才培训等方面开展全方位、深层次交流合作。5月,广东印发《广东省自然资源厅关于印发贯彻落实<广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划>具体措施的通知》,出台19条措施助力粤港澳大湾区建设。

图13: 2019年1-6月区域发展类政策梳理

数据来源:诸葛找房整理

(3)各地人才争夺白热化,纷纷降低门槛或显示政策效力迅速衰减

人才是经济城市发展的源动力,2019年上半年仍然很多城市在相继出台、放开放宽人口政策,争夺人才人口。但是人才政策的边际效益是在不断递减的,短期上可能会影响人们对于市场的预期,但是长期来看,对于房地产的影响要从是否从根本上改变了房地产的供求关系,大部分城市由于城市自身发展和各方面条件的吸引力限制,人才和落户政策的放开放松并没有为地区有效带去人口,所以说人才政策对房地产市场的影响是有限的。

但当前多数城市人才政策的类型是趋同的,大部分城市都是从落户的便利程度、住房/购房优惠、创业补贴和规划发展人才用地/住房等方面来实行。为了增强吸引力,一些城市落户不断放开放宽,门槛进一步降低。典型城市有石家庄、重庆、兰州、西安、南京、常州、广州、海口等。还有一些城市区域的人才引进聚焦住房保障,典型代表有北京海淀区、南京、呼和浩特、海南、广州、杭州、济南、贵阳等。另外,广东积极落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》,引才多措并举。广州规定,来粤创业的港澳青年可与广东省青年同等享受创业培训补贴、一次性创业资助、创业带动就业补贴、租金补贴、创业孵化补贴、初创企业经营者素质提升培训等各项就业创业扶持政策。

但城市间政策高度雷同,又让各地政策的吸引力相互抵消,政策本身对人才的争抢已经用处不大,最为关键的还是城市本身的发展潜力、就业机会以及配套设施等硬实力,这对城市来讲才是最大的本钱,但也是最大的考验。

图14: 2019年1-6月人才人口政策类型

数据来源:诸葛找房整理

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