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2019半年报——土地篇:土地市场前冷后热,核心都市圈二线城市优质资源成焦点

2019-07-09 14:59   来源: 诸葛找房数据研究中心  

2019年上半年全国主要地级市住宅用地供求规模稳中有增,其中二季度供地力度明显加大,带动成交面积大幅增加。2019年3月以来,受核心城市优质地块集中放量以及企业融资环境改善等因素影响,企业拿地积极性较高,热点城市土地竞拍热度提升,带动全国住宅用地成交楼面价明显上涨,溢价率回升;规模房企普遍回归二线,长三角区域成交活跃。值得注意的是,4月以来,住建部对部分地价、房价波动较大的城市进行了预警提示,各地政府在土地市场过热时,及时出台政策,抑制土地热度,6月份土地市场热度有所回落。下半年,预计受热点城市土地调控政策再次升级、房地产融资环境趋紧以及销售端面临压力等因素的影响,土地市场表现平稳,房企拿地更加理性谨慎。

一、2019年上半年全国主要地级市土地供求规模稳中有增,其中二季度供地力度明显加大

2019年上半年全国主要地级市住宅及商办用地共推出6.15亿平方米,整体水平与去年上半年相比稳中有涨,同比去年同期小幅上涨2.54%;共成交土地5.09亿平方米,同比小幅上涨2.12%。整体来看,2019年上半年土地市场供求规模保持稳定水平,同比增速有所放缓。

图1:2010-2019年上半年住宅及商办用地供应&成交规划建筑面积


数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

(一)二季度供地力度明显加大,一、二线城市供应同比加速

从季度的供应走势来看,受2018年下半年土地流拍频现影响,2019年前三月政府供地节奏明显放缓,供地面积处于历史较低水平,同比去年同期下跌16.45%,第二季度以来,随着房地产市场的逐渐回温,供地力度明显加大,2019年第二季度共推出住宅及商办用地3亿平方米,同比同期上涨20.81%。

部分城市上半年供地力度较大,如天津上半年住宅用地成交830万平方米,已完成全年供地计划的83.5%,成交火热城市如常州上半年已完成全年供地计划的96%,南宁受供地目标下调影响上半年也已完成全年供地计划的67%,这些城市在2019年下半年供地或将放缓。

图2:2015年以来全国主要地级市住宅及商办供地季度供应走势及同比

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

各等级城市推地面积同比增速差异较大,其中一二线城市住宅及商办用地推出同比呈上涨趋势,而三四线城市推地规模同比增速从2018年第四季度开始持续下跌,到2019年第二季度同比增速下跌16.31%。

2018 年以来,政府延续去年以来的加速推地模式,上半年各线城市推地均加速,下半年随着市场的转冷,推地节奏有所放慢,同比增速下跌,到2019年3月份以来,一二线城市止跌回升,三四线城市受棚改热度退却影响,延续了去年第四季度以来的下跌趋势。其中一线城市共推出 1048.74 万平方米,同比增长1.18%,广州推出405.78万平方米,同比增长65.88%;深圳推出 115.39 万平方米,同比增长81.45%。二线城市共推出 1.74亿平方米,同比增长12.52%,其中武汉共推出 1289.11 万平方米,推地量最大;昆明、天津推地量均超 1000 万平方米。 三四线城市共推出 2.03 亿平方米,同比下跌 7.34%,跌幅最为显著,其中遵义、阜阳分别推出594、584 万平方米,推地量最大。

图3:2015-2019年Q2各等级城市住宅及商办用地推出面积同比增速(%)

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

(二)全国成交规模小幅上涨,仅三四线城市成交规模同比下跌

受政府供地放缓影响,2019年第一季度,全国住宅及商办用地共成交1.34亿平方米,同比下跌15.09%,二季度供地力度明显加大,带动成交面积大幅增加,2019年第二季度共成交住宅及商办用地1.90亿平方米,同比同期上涨16.92%。

图4:2015年以来全国住宅及商办用地季度成交面积走势及同比

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

各等级城市成交面积在2019年第一季度均有所下跌,其中三四线城市跌幅最大,第二季度各等级城市成交面积同比增幅由负转正,其中一线城市增幅最大,同比上涨54.18%,而三四线城市同比涨幅最小,同比上涨6.97%。其中一线城市2019年上半年共成交978.15 万平方米,同比增长5.55%,广州成交369.45万平方米,同比增长68.42%;深圳成交115.39 万平方米,同比增长130.26%。二线城市共成交1.45亿平方米,同比增长8.80%,其中武汉共成交1094.25 万平方米,成交量最大;昆明、天津成交量均超 1000 万平方米。 三四线城市共推出 1.68亿平方米,同比下跌 4.85%,仅三四线城市成交规模同比下跌,其中盐城、徐州分别成交479、470 万平方米,成交量最大;菏泽、淄博、聊城、赣州等此前的棚改规模较大的城市受棚改收紧及货币化安置减少影响,土地成交规模同比缩减一半以上。

图5:2015-2019年上半年各等级城市住宅及商办用地成交面积同比增速(%)

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

二、土地竞拍热度前冷后热,一二线城市涨幅明显

(一) 成交楼面均价止跌回涨,一线城市涨幅最大

价格方面,2019年第二季度以来,受核心城市优质地块集中放量以及企业融资环境改善等因素影响,企业拿地积极性较高,热点城市土地竞拍热度提升,带动全国住宅用地成交楼面价明显上涨,成交楼面均价止跌回涨,除此之外,一二线城市住宅用地成交量明显增加,也一定程度上带动了整体楼面价的结构性提升。

图6:2015年以来全国住宅及商办用地季度成交楼面价走势及同比

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

各等级城市成交楼面均价小幅上涨,2019年上半年,全国主要地级市住宅及商办用地成交楼面均价 4033元/平方米,同比上涨14.32%。具体来看,一季度成交楼面价 3746 元/平方米,同比小幅上涨 2.58%;二季度成交楼面价 4478元/平方米,同比上涨23.98%,涨幅显著。其中一线城市楼面均价涨幅最大,同比上涨44.76%,北京、广州、深圳城市均加快供地节奏,北京上半年不限价地块供应、深圳“史诗级”土拍挂牌5宗优质地块等带动了一线城市土地成交的火热;二线城市成交楼面均价 4932元/平方米,同比上涨 11.13%,其中厦门、杭州成交楼面均价均在 10000 元/平米以上。三四线城市楼面均价 2515 元/平方米,同比上涨 4.04%,增速同比去年同期下降18.34个百分点,不及去年同期水平,其中珠海、金华成交楼面均价均在 10000 元/平米以上。

图7:2015-2019年上半年各等级城市住宅及商办用地成交楼面价同比增速(%)

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

(二)溢价率小幅回升,流拍率接近低点,二线城市回温明显,但拿地窗口期或已过半

整体来看2019年上半年溢价率小幅回升,全国平均溢价率同比增速逐渐恢复。2019年第一季度土地市场普遍较冷,全国溢价率平均同比增速下跌6.05个百分点,各等级城市平均溢价率均有不同程度下跌,其中三四线城市跌幅最大;随着市场的逐渐回温,土地热度上升,2019年第二季度全国平均溢价率同比增速上涨3.54个百分点,为23.71%,一线城市平均溢价率为23.71%,同比涨幅最大;二线城市受热点城市土地成交热度的带动,平均溢价率为22.69%,同比增速上涨9.35个百分点;而三四线城市平均溢价率虽然有所上涨,达到26.52%,但整体回温情况不及去年,同比增速下跌5.78个百分点。

图8:2015-2019年上半年各等级城市住宅用地溢价率同比增速

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

全国住宅用地流拍率同比增速明显下滑,各等级城市流拍率同比增速均有不同程度下跌,2019年上半年流拍情况明显好转,尤其是在2019年第二季度,全国流拍率同比增速下滑3.86个百分点,流拍率仅为4.17%,处于历史较低水平,各等级城市流拍率同比增速均有不同程度下滑。今年以来不少地方政府调整土地政策以扭转市场低温及流拍频发情况,如北京供应的不限价地块增多,部分地方政府对土拍政策进行了适度的调整,如降低起拍价,减少配建等。另一方面,房企融资环境改善,资金逐步回流,预期向好,参与拍地积极性提高,流拍情况普遍好转。

图9:2015-2019年上半年各等级城市住宅用地流拍率同比增速

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

从历年来住地用地成交楼面积以流拍率走势来看,在一定周期内住宅用地的成交楼面价与流拍率呈相反走势,当土地市场逐渐升温时,成交楼面价上涨,流拍率降低,土地市场火热到一定程度,成交楼面价达到高点,流拍率最低,此后市场开始降温,流拍率升高,成交楼面价下跌,房企进入拿地窗口期,此时拿地成本较低。从目前成交楼面均价及流拍率的走势来看,2018年第四季度流拍率达到近期最高,高达14.78%,而此时楼面价为近期最低,全国主要地级市住宅用地成交楼面价仅为3350元/㎡,是较好的拿地时机,2019年第一季度以来,成交楼面价止跌回涨,3月份以来受核心城市优质地块集中放量以及企业融资环境改善等因素影响,热点城市土地竞拍热度提升,带动全国住宅用地成交楼面价明显上涨,2019年第二季度住宅用地成交楼面价已达到4910元/㎡,土地市场火热,流拍率回落至4.44%,此时拿地成本较高,本轮拿地窗口期或已过半。

图10:2004-2019年Q2全国主要地级市住宅用地成交楼面积及流拍率对比情况

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

(三)二线城市土地市场表现分化,并非普遍火热

热点地块成交带动个别二线城市升温明显,但二线城市土地市场并非普遍火热。从选取的20个代表二线城市2019年上半年土地成交的溢价率和流拍率来看,合肥土地市场以86.04%的溢价率及0%的流拍率遥遥领先于其他二线城市,苏州、南京、宁波等城市上半年土地市场成交高溢价率以及较低的流拍率,土拍市场较为火热;南昌、沈阳、南京、苏州等城市土地成交规模回升,溢价率上涨,流拍率降低,土地市场有所升温。而太原、天津、武汉等城市土地推出量较大,房企竞争度不高,溢价率难以达到高位,杭州则是受政策调控,溢价率不得高于30%;银川、兰州、长春等城市,溢价率处于低位,流拍情况较为严重,远谈不上火热。

各二线城市间土地市场表现分化,经济实力发达,内生需求旺盛同时过去调整幅度较深的强二线城市如杭州、苏州、合肥等,土地市场有所回暖,房企竞争较为激烈;沈阳等部分城市房企预期变好,开发商开始积极拿地补货;天津、武汉等城市土地供应量较为充足,竞争度较低,土地市场表现平稳,;而银川、兰州、长春等西部及东北部的城市,与沿海发达城市相比,城市基本面一般,对于人口吸附力较弱,与此同时房地产市场仍在持续调整中,房企拿地意愿不够强烈,土地市场表现平淡。

图11:2019年上半年典型二线城市住宅用地溢价率及流拍率散点图

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

三、房企布局优质区域,长三角、中西部节点城市成为重点

2019年以来,随着前期资金的逐步回流,品牌房企抓紧当前窗口期,拿地力度提升,积极布局二线城市抢夺优质资源。从统计20家品牌房企拿地城市等级分布情况来看,2019年上半年TOP20房企在二线城市拿地面积占比最大,占比为52.63%,与2018年比占比提升了7.58个百分点;其次是三四线城市,占比为44.53%,与2018年比占比下降7.43个百分点,随着棚改热度的退却房企在三四线城市拿地积极性下降;一线城市占比为2.84%,与2018年相比下降0.15个百分点。TOP20房企在二线城市的拿地规模占比提升明显,部分品牌房企回归二线城市,如融创、新城、正荣等房企在二线城市的拿地力度非常大。


从近三年同期的成交规模来看来看,各经济圈中长三角经济圈成交面积稳居首位,2019年上半年长三角 成交规划建筑面积14049万平方米,同比去年小幅上涨2.26%,长三角经济圈成交规模持续保持高位;环渤海经济圈在2019年上半年成交面积基本保持持平,土地市场平稳发展,西南以及东北地区成交规模持续上涨;其中珠三角经济圈同比涨幅最大,受粤港澳大湾区规划正式公布利好的影响,各政府供给节奏加速,2019年上半年共成交规划建筑面积4279万平方米,同比同期上涨12.51%;而中部及西北部地区成交规模不及去年,成交量收缩,流拍现象依然存在,其中中部同比下跌8.15%,西北部同比下滑12.51%。

图12:2017-2019年上半年各经济圈土地成交规划建筑面积情况(万㎡)

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

2019年以来规模房企加快在长三角区域布局,今年政府工作报告中提出,将长三角区域一体化发展上升为国家战略。作为“一带一路”和长江经济带的重要交汇点,一体化发展的大概念出台。且长三角区域一直以来具有经济领先、人口规模庞大、交通融合度高等发展优势,是规模房企争相进驻的重点区域。尤其是杭州、苏州、合肥等位于长三角区域的的热点城市,房企竞争激烈,高溢价拿地,因此也出现了局部土地市场火热现象。目前来看,碧桂园、恒大、万科三家龙头房企均已在长三角城市群拥有广泛布局。部分房企如碧桂园、绿地、新城、中梁重仓三四线城市。这些三四线城市多位于核心一二线城市辐射带,未来势必也将受益于长三角一体化整体规划升级的红利。

从TOP20代表房企在各城市拿地的数据来看,太原、西安、宁波、重庆、天津、武汉等中西部省会城市以及直辖市已然受青睐。2019年上半年20家品牌房企在太原拿地面积最高,共拿地911.34万平方米,其中碧桂园在太原拿地11宗,拿地面积103.18万平方米,旭辉及融创也分别在太原大规模拿地,分别获得土地面积92.57万平方米以及74.2万平方米;其次是西安,共计711.62万平方米,其中恒大在西安拿地面积最大,共计134.9万平方米;其他如昆明、贵阳、郑州等省会城市成交也位于前列,整体来看,品牌房企更偏向于省会城市拿地,以及长三角区域城市、珠三角区域、环渤海等经济实力强的经济圈。

图13:TOP20房企2019年上半年全国拿地规模气泡图

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

四、TOP20城市卖地金额同比上涨,杭州超千亿遥遥领先

2019年上半年土地出让金TOP20城市共成交11500亿元,同比上涨19.67% ,涨幅加快,房企拿地更集中于重点城市。杭州市以1422.63亿元的土地收入领衔,成交楼面价为7660元/平方米; 2019年上半年武汉土地成交规模同比上涨近四成,以成交额948.88亿元位居第二,同比大幅上涨84.69%;北京上半年土地供应加速,土地出让规则有所松动,近两个月迎来土地成交热潮,上半年共收金933.97亿元,一线城市中除深圳外均有上榜。天津、南京、苏州、重庆等热点二线城市表现亮眼,占据榜单大部分席位。宁波、佛山 、常州等三四线城市受城市本身经济基本面的优势及热点城市需求外溢的影响,进入榜单前20。

表1:2019年上半年土地出让金TOP20城市

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

从单宗“地王”来看,一线城市成榜单主力,北京、深圳多宗地块上榜,但榜首被福州台江区排尾路北侧地块以76.4的成交总价夺得,该地块所在区位地理条件优越,未来该区域或将成为双地铁加持的市中心一流商住区。北京、深圳多宗地块上榜,2019年上半年一线城市供地加速,北京召开土地推介会,深圳“史诗级”土拍,挂牌5宗宅地,广州供地力度加大,多宗优质地块出让,一线城市占据榜单大多数席位,此外武汉、杭州也分别有优质地块上榜。

表2:2019年上半年地块成交总价TOP10

数据来源:各地土地储备中心,诸葛找房

总体来看,2019年上半年,全国土地市场保持平稳发展,其中受棚改规模收紧及部分需求被提前透支情况下,三四线城市土地市场表现不及去年,一、二线城市成房企布局重点,受热点地块成交带动部分二线城市成交火热。住建委已经对部分地价、房价上涨过快的城市进行预警,而各地也随即出台了调整政策,在中央严格调控下,市场难以出现过热现象,房企拿地更为谨慎,投资趋于理性。

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