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7月商品住宅供应缩减成交增长乏力,市场下行压力加大

2019-08-07 17:26   来源: 诸葛找房数据研究中心  

2019年7月,受周期性因素及市场下行压力增大的影响,房企在多个城市的推货量有所收缩。监测40个代表城市成交量较为稳定,但一线城市成交量增速转负,三四线城市下跌,后继购房需求明显不济,市场增长已显乏力。加之730会议预示调控将继续从紧,预计8月市场将继续走弱。

政策方面,本月中共中央政治局会议重申要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,并强调落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段;银保监会约谈部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,以加强房地产信托领域风险防控;国家发改委完善房地产企业发行外债备案登记管理,防范房地产企业发行外债可能存在的风险。地方层面,为稳定房地产市场,多地密集出台楼市调控和监管政策,其中苏州限购升级、扩大限售范围至苏州市区;长沙规范境外机构、个人购房行为;三亚、郑州、珠海、宁波、杭州、银川、无锡、赣州、大连等城市则从整治房地产市场乱象、规范房地产市场销售行为等方面进一步加强房地产市场监管。

成交:市场显露疲态,一线城市增速转负,三四线下跌

2019年7月监测40城商品住宅成交面积1745万㎡,环比上涨2.7%,同比下跌2.9%。分城市等级来看,一线城市成交面积环比下降2.8%,同比下降2.8%,一线城市受供应放量影响,年初率先成交回升,此后增幅收窄并由增转跌。但一线城市在政策持续稳定的基础上,刚需仍有释放空间,在市场整体回冷的情况下,一线城市市场受刚需支撑,存在韧性。

监测二线代表城市成交面积环比上涨9.5%,同比上涨11.9%,二线热点城市苏州、西安、大连等相继迎来调控升级,对于市场热度形成一定抑制,在落户放宽及人口的涌入的前提下,仍有发展潜力。监测三四线代表城市成交面积环比下跌1.5%,同比下跌15.7%,整体回落势态明显,可见有效需求已被消耗殆尽或重回观望状态,市场下行趋势进一步确定。

数据来源:各地住建委、诸葛找房

供应:监测城市新增供应疲软,同环比均下跌

7月监测13个代表城市新增供应面积仅1125.7万平方米,环比锐减34%,同比下跌17.9%。受周期性因素影响,在年中6月业绩冲刺大量推货之后,7月房企推盘节奏放缓。

分城市看,北京自今年以来供应持续放量,7月供应放缓,同环比均有不同程度下降,上海、深圳同环比齐降。二三线城市中,南京、成都、合肥、长春环比跌幅超过40%,多数城市新增供应不及去年,可见在成交回落、市场热度下降的情况下,房企的推盘的积极性相对较低。

数据来源:各地住建委、诸葛找房

库存:重点城市库存量环比下跌,同比仍上涨,去化周期多在12个月以下

7月,由于重点城市供应缩量,库存量环比回落,深圳、苏州下滑10%以上,跌幅最为显著,但从同比看库存仍是涨多跌少。各城市去化周期多数在12个月以下,仅成都、北京去化周期在12个月以上,整体而言去化压力不大,重庆、苏州、武汉去化周期不足6个月,市场成交热度可见一斑。

数据来源: 各地住建委、诸葛找房

价格:7月二线城市价格同比涨幅最大,上海、厦门价格同比回落

2019年7月,分能级来看:一线城市均价41616元/㎡,环比上涨0.26%,同比上涨0. 98%,价格维持平稳走势,在各线城市中涨幅最小;二线城市均价12426元/㎡,环比上涨0.32%,同比上涨6%,同比涨幅在各线城市中最大;三四线城市均价9223元/㎡,环比上涨0.44%,同比上涨5.67%。预期未来,一二线城市房价将更趋平稳,部分三四线城市将面临调整压力。

表:2019年7月各能级城市商品住宅均价及变化情况

数据来源:诸葛找房

从监测25个热点城市房价变化情况来看,2019年7月,各城市住宅价格环比涨跌幅微小,17个城市房价环比上涨,石家庄、青岛、重庆、宁波、大连5个城市环比涨幅在1%以上,其余城市涨幅均在1%以下;厦门、济南等8个城市房价环比下跌。从同比变化来看,石家庄、杭州、大连3个二线城市房价同比涨幅在10%以上,其余城市涨幅在10%以内,上海、济南、厦门7月房价同比下跌。


数据来源:各地住建委,诸葛找房

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