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苑承建:长租公寓增强企业自生抵御风险能力尤为重要

2019-09-11 15:54   来源: 诸葛找房数据研究中心  

2017 年以来,在“房住不炒”、“租购同权”等政策导向下,住房租赁行业逐渐成为市场热点,包括房企、资本、长租公寓运营公司等在内的众多机构,都盯上了住房租赁市场这块蛋糕,纷纷跑马圈地、加码投资。过去几年,作为一个整体,长租公寓已经成为一个标准化的行业,且已经初具规模,形成多层次、广覆盖的供给体系。大力发展长租公寓对城市的发展而言无疑有积极且长远的正面作用,但是,对长租公寓行业来说,尽管有政策支持,但是包括增值税、房产税等在内的税费支出仍是摆在行业面前的现实压力,如何实现盈利仍然是所有长租公寓企业不得不面对的行业性难题。在中国网地产趋势沙龙上,诸葛找房副总裁苑承建就此发表了自己的观点。

苑承建认为,住房需求是刚需,之前普遍的解决方法就是买房,买不起价格高的找便宜的,便宜的买不到就找更便宜的,只有降低预期后还是买不起房的人群才会去考虑租房,这种单一的方式导致房价越来越高。房租是没有投资性的纯消费支出,房租支付能力取决于租房人群的收入水平,工资涨幅也反向作用于房租涨幅。以北京为例,目前的情况是房东期望租金逐年上涨,但工资涨幅不高,租客的支付能力已经被透支。政府也深刻意识到保障住房和发展租赁产业是民生问题,而且是涉及到社会最需要保障的人群的民生问题。

发展住房租赁市场是国家倡导加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的重要举措。苑承建指出,以前的长租公寓模式和二房东类似,预计未来长租公寓发展的方向是:分散式在二房东的基础上发力运营,添加增值服务;集中式在加强重资产的资产管理方式。从资本角度看,资产管理集中式的可以发挥的空间更大;从市场覆盖面,分散式覆盖客群、房屋供给量更大,两种是不同的业务逻辑和盈利模式。

目前长租公寓企业布局已遍布全国大中城市,产品线覆盖度提升,向上兼容金领,向下探索蓝领等各类群体。苑承建提醒,我国长租公寓行业还处于发展初期阶段,政策和市场环境不确定性较大,增强企业自生抵御风险能力尤为重要。长租公寓企业应避免盲目扩张,坚决抵制不法企业“激进扩张、违法牟利”等行为。

2019年上半年,长租公寓企业纷纷选择与其他企业合作共赢,增收益的同时,企业更加谨慎注重降低成本和风险。企业个体积极关注和有效服务国家发展和社会需要,以企业长期发展为目标,基于政策制定发展规划,基于市场需求设计产品,积极探索更适合自身特点、更符合行业趋势的发展模式,根据客户需求打造多元化公寓产品,持续提升运营服务能力。未来房企发展长租公寓方面需要保持警惕,运营管理模式精细化成为趋势,降成本、增收益是扩大盈利的必要条件,房企继续探究稳健发展的盈利模式。

苑承建同时表示,近两年政府在住房保障方面也在转换思路,之前的保障住房大部分是直接发放补贴的方式,近两年出现了大批的在建或者建成的公租房。还有一些城市做法更加市场化一些,直接出让纯租赁用地。实物保障很有必要,实物保障政府可以掌握定价权,拥有直接分配权,通过制定分配标准管理房子的流通,也能提高使用率,对于发展住房租赁和稳定租金很有必要。大城市对实物保障需求特别高,但不是所有城市都需要实物保障,只有一二线城市和个别产业比较发达的三线城市存在保障性租房的需求,在大多数城市,房价和租金都相对较低,很容易通过市场化方式解决。市场上目前有一些专门做保障性住房的公司,但是主导权还是在政府手里。保障住房不能完全市场化,资本是逐利的,如果完全把保障住房交给市场,就会回到商品房的老路。


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