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9月地级市土地月报:上海月入325亿位居首位,土地市场持续低温

2019-10-08 11:11   来源: 诸葛找房数据研究中心  

2019年9月上海土地出让收金325亿元位列城市出让金榜单首位,7城收金过100亿元,榜单总额走高,环比上月大幅上涨48.06%。二线城市城市入榜5席成榜单主力,一线城市中北京、上海、广州均有上榜,值得一提的是本月菏泽大量土地入市,首次进入榜单。武汉武昌滨江宅地成交总价居首,上海杨浦新江湾城宅地成交单价领衔。

土地市场整体成交规模下降,受一线城市成交带动,土地出让金同环比走高。全国主要地级市土地供应建筑面积为12652.2万㎡ ,同比去年同期上涨4.93%;成交规模持续下跌,成交规划建筑面积为8872.1万㎡,同比下跌10.65%;土地出让金为3645.9亿元,同比上涨23.6%。溢价率小幅回升,流拍率进一步走高,土地市场持续低温。

一、政策要闻

01.银保监会肖远企:将调整房地产的信贷结构 压降违规“输血”资产

9月11日,中国银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企在银保监会通气会上表示,调整信贷结构是进行时,没有完成时。肖远企认为,房地产过度融资不好,社会资金都进入一个行业,对整个经济均衡发展不利。从优化信贷结构的角度来说,对于银行而言,要按照银行经营的规则,该提资本提资本,授信集中度要遵循标准。

02.住建部:进一步推进住房租赁中介机构乱象专项整治

9月19日,住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。会议强调了在“不忘初心、牢记使命”主题教育中开展专项整治工作的重要性和紧迫性,并部署了下一步工作重点。

03.农业农村部:落实一户一宅、鼓励节约利用和盘活闲置宅基地

9月20日,农业农村部公布了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。《通知》围绕严格落实“一户一宅”规定、鼓励节约集约利用宅基地、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅、依法保护农民合法权益、做好宅基地基础工作等七个方面内容展开。

二、上海月入325亿位居首位,长三角区域成交活跃

1.上海月入325亿位居首位 榜单总额走高

分城市来看,2019年9月全国土地出让金榜单7城收金过100亿元,榜单总额走高,环比上月大幅上涨48.06%。二线城市城市入榜5席成榜单主力,一线城市中北京、上海、广州均有上榜,值得一提的是本月菏泽大量土地入市,首次进入榜单。长三角区域成交活跃,上海、杭州、苏州、宁波均进入TOP10榜单。其中上海本月集中成交共有29宗住宅用地成交,规划建设面积共计262.5万平方米,平均溢价仅为0.51%,合计收金324.85亿元居首;杭州市以306.39亿元位列第二,本月共成交20宗住宅用地,入市的规划建筑面积为251.09万平方米,平均溢价率为13.76%,土地市场成交保持一定热度;苏州收金212.76亿元位列第三,共成交19宗宅地,平均溢价率仅为1.25%,苏州“7·24”楼市调控新政出台后,土地市场的“火热”有所“冷却”。

图:2019年9月全国主要地级市住宅土地出让金TOP10

2.成交总价榜单:武汉武昌滨江宅地成交总价居首 华夏幸福95.96亿底价摘得

武汉市武昌区秦园路以南、武车二路以北、和平大道及中部次干道以西、规划道路以东地块以95.96亿元的成交总价位列第三十七周全国主要地级市土地成交总价排行榜榜首。竞得公司为华夏幸福,成交价格95.96亿元,成交楼面价10627元/平方米,溢价率0%。

该地块位于武昌区秦园路以南、武车二路以北、和平大道及中部次干道以西、规划道路以东,土地面积地上145026㎡、地下172991㎡,住宅、商服、公园与绿地、交通服务场站用地,容积率为地上6.23、地下0.36,出让年限为住宅70年、商服40年,现场挂牌出让。起拍总价为959600万元,最高出让价为1105920万元。起拍楼面价为10412元/平。

该地块毗邻绿地国际金域城,周边有地铁7号线经过,地理位置十分优质。周边有绿地超高层、武汉绿地国际金融城、联投时代中心等地标建筑,地块周边楼盘均价在29000元左右。总体来看武昌滨江商务区的在售房源较少,且房价较高,该地块未来发展潜力较大。

图:2019年9月全国主要地级市土地成交总价排行榜

3.成交单价榜单:上海杨浦新江湾城宅地成交单价居首,最高楼面价52514元/㎡

上海市杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块(新江湾城街道原D6)以52514元/㎡的成交单价位列第三十七周全国主要地级市土地成交单价排行榜榜首。最终,中华企业旗下上海润钻置业有限公司以38.13亿元竞得,溢价率为0.02%。

新江湾城地处上海中心城区东北部,总占地面积9.45平方公里,原系江湾机场的旧址,被誉为上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。此次招标出让的地块用途为普通商品房,出让面积45381.8平方米,四至范围显示,东至江湾城路,南至B2-04公共绿地,西至B2-02、B2-03地块,北至国晓路;容积率为1.6%。

该地块出让要求地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%,计50827.62平方米以上,对于中小套型住宅设计建设标准为:多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米,高层住宅建筑面积不大于100平方米。

从该地块本身来看,新江湾城拥有市区范围内少有的湿地资源,环境优势明显。并且随着产品升级,当前该板块已经成为新兴豪宅区。板块内有大学、中学等学校,文化氛围较好,居住氛围浓厚。板块内近些年出让的住宅用地是租赁用地,市场稀缺性较高。

从周边楼盘情况看,新江湾城区域内一些高端项目比如九龙仓玺园和华润置地橡树湾挂牌价格基本在8万元/平方米以上,二手房价格也普遍在5万元/平方米以上。

图:2019年9月全国主要地级市土地成交单价排行榜

三、9月土地市场成交规模同比下降,土地出让金走高

1、9月全国主要地级市土地供应小幅上涨,三、四线城市跌幅最大

诸葛找房数据中心监测,全国主要地级市2019年9月土地整体供应1325宗,同比去年同期小幅上涨6.6%;供应规划建筑面积为12652.2万㎡ ,环比上月上涨12.2%,同比去年上涨4.93%;其中住宅类供应926宗,同比上涨11.16%,推出楼均价为3815元/平方米,同比上涨13.74%,涨幅明显;共推出商业地块399宗,同比小幅下跌2.68%,推出楼面均价为2182元/平方米,同比上涨6.71%,9月全国土地市场整体供应规模小幅上升,住宅用地推出楼面均价持续上涨。

表:全国主要地级市9月土地供应及环同比情况

分各能级城市来看,一线城市9月共供应土地46宗,同比上涨31.43%;供应规划建筑面积406.4万㎡,同比上涨42%;其中住宅用地供应40宗,同比上涨42.86%;分城市来看,各一线城市除深圳外均有住宅用地供应,其中北京供应8宗宅地,上海供应27宗,广州挂牌5宗。

二线城市9月土地供应493宗,同比下跌21.73%;供应规划建筑面积5119.6万㎡,同比上涨24.82%,环比上涨31.74%;其中住宅用地供应355宗,同比上涨30.51%,分城市来看,青岛供应量最大为28宗,苏州及西安住宅用地分别供应23宗、22宗占据本月前三。

9月三四线城市供应土地786宗,同比小幅下跌2.12%,供应规划建筑面积7126.1万㎡,同比下跌6.87%,在各等级城市中跌幅最大。其中住宅用地供应521宗,同比下跌2.25%。分城市来看,唐山住宅用地供应32宗、菏泽及徐州分别供应23宗住宅地块摘得本月前三。

表:各等级城市9月份土地供应及同环比情况

2、成交规模同比持续下跌,土地出让金止跌回升,同比上涨23.6%

成交方面,全国主要地级市2019年9月土地成交953宗,成交规划建筑面积为8872.1万㎡ ,同比下跌10.65%;其中住宅用地成交面积为7052.4万㎡,同比下跌13.14%,土地出让金为3204.2亿元,环比上月上涨11.72%,同比上涨21.57%;商业用地成交规模基本保持同期水平,成交规模1819.7万㎡,同比小幅上涨0.51%,土地出让金同比上涨40.66%。9月土地成交规模同比下跌,受一线城市成交带动,土地出让金走高,同比上涨23.6%,环比上涨12.46%。

表:全国主要地级市9月土地成交及环同比情况

其中一线城市本月土地成交40宗,成交规划建筑面积360.6万㎡,同比大幅上涨78.67%;其中住宅用地成交39宗,同比上涨105.26%;分城市来看,北京成交5宗,上海成交30宗,广州本月住宅用地成交4宗。

二线城市9月土地成交364宗,成交规划建筑面积3637.9万㎡,同比小幅下跌4.01%;同时成交楼面价持续走高,为5159元/㎡,同比上涨25.15%;土地出让收金1876.7亿元,同比上涨20.14%,环比上涨7.87%。本月二线城市土地市场成交回暖,成交均价及成交额同环比均上涨。住宅用地共成交290宗,同比上涨21.34%,其中杭州及青岛本月住宅用地成交最多,分别为21宗,其次是西安共成交24宗。

三四线城市9月成交土地550宗,成交规划建筑面积4874.1万㎡,同比下跌17.92%;成交楼面均价为2398元/㎡,同比上涨23.62%,环比上月下跌16.67%;土地出让收金1163.6亿元,同比上涨1.02%,环比下跌8.59%,土地市场仍在降温;其中住宅用地成交412宗,同比下跌8.65%;分城市来看,唐山本月住宅用地成交最多为35宗,其次是金华成交33宗、南通成交20宗摘得本月前三。

表:各等级城市9月土地成交及同环比情况

四、溢价率小幅回升,流拍率进一步走高,土地市场持续低温

9月全国主要地级市溢价率为9.97%,溢价率小幅回升,环比上月上涨0.21个百分点,整体来看,延续了8月份低热态势。其中一线城市本月成交溢价率为2.7%,环比上月上涨1.99个百分点;本月二线城市平均溢价率为6.53%,溢价率小幅下跌,同比下跌2.63个百分点,环比下跌0.27个百分点;三四线城市9月溢价率为22.09%,在各等级最高,环比上月上涨4.64个百分点,同比上涨15.72个百分点,三四线城市土地具有价格优势,高性价比地块受房企青睐。

图:全国主要地级市溢价率月度走势

图:各等级城市9月溢价率及同环比


流拍率方面,全国主要地级市9月共流拍64宗地块,流拍率为6.17%,环比小幅上涨0.1个百分点,流拍率位于今年以来的高位,但仍好于去年同期水平。其中一线城市流拍率为6.98%,本月3宗地块流拍;二线城市流拍率为4.71%,环比上月基本持平,同比下降1.83个百分点;三、四线城市的流拍率最高为7.25%,环比小幅降低0.41个百分点,同比同期流拍情况明显好转,降低6.18个百分点。

图:全国主要地级市流拍率月度走势

图:各等级城市9月流拍率及同环比


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