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地级市土地周报:南京土地收金91亿元位列榜首,节后第一周土地市场降温延续

2019-10-14 15:32   来源: 诸葛找房数据研究中心  

2019年第四十一周(2019.10.7-2019.10.13)南京土地出让收金91亿元位列周度城市出让金榜单首位,节后第一周榜单总额降幅明显。二线城市占据TOP10榜单,其中主要为热点省会城市,如南京、郑州、杭州等;长三角区域城市保持着一直以来的成交热度,南京、无锡、宁波、温州等城市均在榜单。温州市城市中央绿轴区地块成交总价居首居首,杭州萧山区宅地成交单价领衔。

全国土地市场供求规模下滑,土地出让金同比缩水,全国土地出让收金622.8亿元,同比下跌25.23%。全国主要地级市土地供应建筑面积为4015.44万㎡,同比微涨0.15%,供应规模基本保持持平;成交规划建筑面积为1651.75万㎡,同比下跌38.81%。溢价率持续下跌,流拍率有所下降仍处高位,土地市场持续降温。

一、政策要闻

01.北京出台互联网发布租赁住房信息规范 今年11月起施行

10月10日,为规范住房租赁市场秩序,维护租赁当事人合法权益,在6月26日-7月2日向社会公开征求意见的基础上,北京市住房和城乡建设委员会会同市市场监督管理局、市互联网信息办公室、市通信管理局、市公安局正式出台《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》。

02.深圳拟加快住房用地供应 2035年前筹建170万套住房

10月10日,深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》(征求意见稿)意见的通告。《暂行规定》提出,深圳市住建部门负责统筹全市范围内三类公共住房的套数比例,住房用地供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务,实现市场商品住房和三类公共住房套数4:6的供应结构要求。

03.贵州:确保2022年底完成特色小镇和小城镇项目投资3000亿

10月8日,贵州省政府办公厅发布了《关于加快推动特色小镇和小城镇高质量发展的实施意见》(以下简称《意见》),提出加快实施贵州省特色小镇和小城镇“3个1工程”,即推动全省100个示范小城镇提档升级,培育创建100个省级特色小镇和特色小城镇,加快推动1000多个小城镇高质量发展。确保2022年底完成项目投资3000亿元,建成“8+X”项目6000个。

二、南京土地收金91亿元位列榜首,节后第一周榜单总额降幅明显

1.城市榜单:南京土地收金91亿元位列榜首,二线城市占据TOP10榜单

分城市来看,2019年第四十一周出让金榜单TOP10城市中土地出让金额仅2城收入超50亿元,节后第一周榜单总额降幅明显,环比上周下跌49.24%。二线城市占据TOP10榜单,其中主要为热点省会城市,如南京、郑州、杭州等;长三角区域城市保持着一直以来的成交热度,南京、无锡、宁波、温州等城市均在榜单。

其中南京土地市场迎来节后拍卖高潮,本周共有5宗住宅及5宗商业/办公用地成交,规划建设面积共计97.28万平方米,成交楼面价高达21133/㎡,溢价率为3.88%,合计收金91.03亿元居首;无锡以63亿元紧随其后,本周共成交5宗住宅用地,3宗商业/办公用地,入市规划建筑面积为76.38万平方米,成交楼面价为8091元/㎡,溢价率为0.05%;宁波市土地收金43亿元位列第三,本周共成交5宗住宅用地及2宗商业/办公用地,成交楼面价为6764元/㎡,平均溢价率为4.6%,整体来看,土地市场热度不高。

图:2019年第四十一周(2019.10.7-2019.10.13)全国主要地级市(市本级)土地出让金TOP10

2.成交总价榜单:温州市城市中央绿轴区地块成交总价居首 保利36.77亿竞得

温州市城市中央绿轴区域G-13地块以36.77亿元的成交总价位列第四十一周全国主要地级市土地成交总价排行榜榜首。10月11日保利浙南房地产开发有限公司经43轮竞拍,以36.77亿元竞得浙江温州市城市中央绿轴区域一宗商住用地。楼面价1.71万元/㎡,溢价率12.9%。

地块同周边土地出让方面,5月15日,旭辉世茂招商·鹿宸印项目成交楼面价17994元/㎡,溢价率28%;6月17日,北面万科南汇街道项目,成交楼面价18034元/㎡,溢价率19.3%。保利项目地价均低于以上两项目。

地块周边土地市场方面,紧邻的万科·翡翠天地仍在售,均价39476元/㎡;北面的中梁·鹿城中心均价26595元/㎡,鹿城·金茂府均价37668元/㎡,绿城·凤起玉鸣均价36363元/㎡。

保利项目位于中央绿轴核心地段,同时紧邻S1线惠民路站,交通优势明显。配套十分纯熟,东侧有世纪公园,2公里范围内有市政府、博物馆、科技馆、图书馆、大剧院、绣山小学、绣山中学、温州实验小学、瓯海区第三人民医院等。

图:2019年第四十一周(2019.10.7-2019.10.13)全国主要地级市土地成交总价排行榜

3.成交单价榜单:萧山城区市北东单元F-03-2地块成交单价领衔 滨江集团高溢价拿下

萧山城区市北东单元F-03-2地块以24527元/㎡的成交单价位列第四十一周全国主要地级市土地成交单价排行榜榜首。10月8日上午,杭州市萧山区出让1宗宅地,即市北东单元F-03-2地块,经39轮竞价,最终由杭州滨嵘企业管理有限公司(滨江集团)以总价205900万元竞得,成交楼面价24527元/㎡,溢价率22.63%。

该地块编号为萧政储出[2019]32号,东至规划居住用地、南至规划绿地、西至规划经六路、北至建设二路。土地性质为住宅用地。出让面积33580㎡,容积率2.5,建筑面积83950㎡。其中,需配建面积为4198平方米的公租房。起始价167900万元,起始楼面价20000元/㎡。上限价格217900万元,上限楼面价25956元/㎡,竞价最低增价幅度1000万元。

在售价方面,该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于37400元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/㎡。由此可得出如该项目精装出售的话,未来的精装均价上限为37500元/㎡。

图:2019年第四十一周(2019.10.7-2019.10.13)全国主要地级市土地成交单价排行榜

三、全国土地市场供求规模下跌,土地出让金同比缩水

1、全国主要地级市土地供应同比持平,二线城市有所下跌

诸葛找房数据中心监测,全国主要地级市2019年第四十一周土地供应411宗,同比小幅下跌7.64%,供应规划建筑面积4015.4万㎡,同比基本持平;其中住宅供应293宗,供应规划建筑面积为3073.0万㎡,同比去年同期上涨5.43%,推出地块的楼面均价为2793元/㎡,同比下跌16.43%;商业地块供应118宗,供应规划建筑面积为942.5万㎡,同比去年同期下跌13.89%;推出地块的楼面均价为2259元/㎡.同比下跌11.92%。节后第一周周全国土地市场整体供应同比基本持平,土地供应量保持平稳,住宅用地推出小幅增加。

表:全国主要地级市第四十一周土地供应及同环比情况

分各能级城市来看,一线城市第四十一周供应土地供应7宗,同比下跌63.16%,供应规划建筑面积93.1万㎡,同比下跌32.14%;二线城市土地供应148宗,同比下跌21.28%,供应规划建筑面积1642.4万㎡,同比下跌4.43%;三四线城市本周供应土地256宗,同比小幅上涨7.56%,供应规划建筑面积2280万㎡,同比去年同期上涨5.86%,在各等级城市中涨幅最大,推出楼面价为1884元/㎡,同比有所下跌,跌幅为5.5%。

表:各等级城市第四十一周土地供应及同环比情况

2、全国土地市场成交规模下滑,土地出让金缩水

成交方面,全国主要地级市2019年第四十一周土地成交167宗,成交规划建筑面积1651.8万㎡,同比下跌38.81%,成交楼面均价为3771元/㎡,同比上涨22.18%;土地出让收金622.8亿元,同比下滑25.23%;其中住宅用地成交规划建筑面积为1377.3万㎡,同比下跌38.45%,土地出让金为531.8亿元,同比下滑24.23%;商业用地成交规划建筑面积为274.5万㎡,同比下跌40.56%,土地出让收金91.1亿元,同比下跌30.61%。本周土地市场成交规模下滑显著,土地出让金同比缩水,土地成交市场降温明显。

表:全国主要地级市第四十一周土地成交及同环比情况

其中一线城市本周土地成交3宗,成交规划建筑面积24.8万㎡,同比下跌82.47%,土地出让收金21.9亿元;二线城市本周土地成交111宗,成交规划建筑面积1164.1万㎡,同比上涨38.39%,土地收金486.6亿元,同比上涨90.2%,在整体土地成交市场偏冷淡的背景下,二线城市成交表现较好,各方面指标同比均上涨;三四线城市本周仅成交土地53宗,成交规划建筑面积462.9万㎡,同比下跌73.04%,土地成交规模同比下降显著;土地收金114.3亿元,同比大幅下跌66.93%。

表:各等级城市第四十一周土地成交及同环比情况


四、溢价率持续下跌,流拍率有所下降仍处高位,土地市场持续降温

第四十一周全国主要地级市溢价率仅为5.8%,环比下跌1.15个百分点,节后第一周溢价率仍持续下跌,土地市场转冷迹象明显,房企拿地愈发谨慎。其中一线城市本周溢价率为11.72%,同比上涨1.2个百分点;二线城市平均溢价率为3.9%,同比下跌涨0.76个百分点,三四线城市本周溢价率为12.9%,为各等级中最高,同比大幅上涨8.79个百分点,价格优势下,仍维持一定的市场热度。

图:2019年以来全国主要地级市溢价率周度走势(%)

图:各等级城市第四十一周溢价率及同环比


流拍率方面,全国主要地级市本周共流拍12宗地块,流拍率为6.7%,环比降低1.9个百分点,流拍率虽有所降低仍处高位,土地流拍现象增多。其中一线城市本周无流拍地块,流拍率为0%;二线城市流拍率为3.48%,同比降低2.94个百分点;三、四线城市的流拍率高达13.11%,同比上涨2.75个百分点。在房企资金情况不断恶化的情况下,加之目前开发商库存处于高位,销售回款不及预期,势必会让房企谨慎拿地,部分性价比不高地块会出现流拍情况。

图:2019年以来全国主要地级市流拍率周度走势

图:各等级城市第四十一周流拍率及同环比


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