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新房月报|“银十”成色不足,市场热度下降,购房者观望情绪加重

2019-11-07 10:23   来源: 诸葛找房数据研究中心  

“银十”清冷收官,市场延续“金九“的低迷趋势,整体表现未达预期,市场热度下滑。在房企的各种促销优惠活动中,成交到访依然惨淡。根据诸葛找房数据显示,10月重点40城新房销售面积环比微降3.1%,同比微升6.1%。分等级城市看,10月一线、二线、三四线城市新房销售面积环比分别为-1.3%、1%、-12.3%。在各线城市中,仅二线代表城市成交量同环比齐升。金九银十传统旺季热度不再,在当前严峻市场环境和政策高压下购房者更加谨慎,房地产市场朝着更加健康稳定的方向发展。随着年底进入房企的业绩冲刺期,市场供应量或将迎来一波放量,但未来两月成交颓势预计难以逆转。

一、成交:“银十”清冷收官,整体市场表现未达预期

根据诸葛找房数据显示,10月重点40城新房销售面积2014.43万㎡,环比微降3.1%,同比微升6.1%。“金九银十”各大房企纷纷开展降价促销活动,但整体效果不佳,新房销售量未见明显提升。在市场大环境和政策加持下,购房者观望情绪加重,金九银十未达预期,市场表现平平。

分不同等级城市看,一线小幅降温,二线维稳,三四线下滑,根据诸葛找房数据显示,10月一线、二线、三四线城市新房销售面积环比分别为-1.3%、1%、-12.3%。一线城市由于购房成本偏高对于降价促销的方式敏感度更低,三四线城市成交量回落之势逐渐强化。

数据来源:诸葛找房数据研究中心

表1:10月不同等级城市新房销售面积变化情况 单位:万㎡

数据来源:诸葛找房数据研究中心

分城市来看,重点城市仅有北京、武汉、长春、汕头等少量城市新房市场交易量出现上涨。10月,一线城市中除了北京,上海、广州、深圳的新房销售面积均呈现小幅下滑趋势,环比分别下降17%、8.4%、7.5%。二线城市中,大多城市出现小幅上涨,其中武汉和长春涨幅较高,分别上涨23.1%和10.8%。三四线城市以下跌为主,其中,南通、昆山、连云港下降幅度较大,销售面积环比分别下跌61.8%、44.1%、32.1%。

2019年10月40城新房销售面积分布图

数据来源:诸葛找房数据研究中心

表2:2019年10月各城市销售面积监测  单位:万㎡


数据来源:诸葛找房数据研究中心

二、房价:开发商以价换量,成交价格相比上月小幅下滑,三四线价格下跌明显

受到银十开发商为了吸引购房者采取以价换量的影响,10月新房价格环比上月出现下滑,根据数据显示,本月监测的35城成交价格环比下跌0.57%,同比上涨10.72%。其中,一线、二线价格涨幅收窄,三四线成交价格相比上月下滑。

数据来源:诸葛找房数据研究中心

三、供应:“银十”供应短缺,环比上月下滑30.5%

相比金九的大量集中供应,银十相对缓和,根据诸葛找房数据显示,10月重点监测的20城批准上市面积为1639.97万㎡,环比下跌30.5%,同比下跌13.1%。从城市上看,北京、上海、南京、西安等热点城市均呈现不同程度的下滑。


数据来源:诸葛找房数据研究中心

四、库存:房源集中供应,银十成交未及预期,库存小幅上升

根据数据显示,10月监测15城市的新房库存面积为9657.4万㎡,环比上升1.6%,同比上升14%,金九银十开发商集中推盘,但成交不甚理想,库存面积小幅上涨。分城市来看,一线城市中除了上海,北京、广州、深圳均有小幅下滑,三四线城市库存大多呈现上升趋势。

数据来源:诸葛找房数据研究中心

表3:2019年10月15城市库存面积及去化周期监测


数据来源:诸葛找房数据研究中心

五、重点城市楼盘监测

北京:10月顺义区共有产权项目博裕雅苑成交活跃

10月,顺义区共有产权房博裕雅苑项目位居榜首,单月成交966套。其次为朝阳区的百贤苑项目成交211套。房山区尚林家园成交189套,位居第三。从TOP15成交套数来看,相比上月有所增加。

表4:2019年10月北京市新房项目成交套数TOP15

上海:成交套数TOP3中青浦区占据两席

上海成交套数TOP3中青浦区占据两席,嘉定区保利云上项目位居第一,单月成交283套。青浦区的招商虹桥公馆和UNICITY万科天空之城项目位居第二和第三,分别成交187套和174套。

表5:2019年10月上海市新房项目成交套数TOP15

苏州:吴中区、吴江区和高新区包揽TOP15排行榜

苏州新房成交活跃项目被吴江区、吴中区和高新区包揽,吴中区的路劲大湖世纪项目位居成交套数第一,单月成交373套,其次为吴江区的中海富仕居和新希望锦麟九里项目,分别成交201套和195套。

表6:2019年10月苏州市新房项目成交套数TOP15

六、典型房企监测

万科:销售均价相对平稳,销售面积和销售额小幅下滑

“金九银十”万科地产表现平稳,10月份销售面积和销售额相比上月均出现小幅下滑,成交均价平稳运行。

恒大:“金九银十”降价明显,销售面积和销售额上涨

为了吸引购房者和冲刺业绩,恒大地产采取以价换量的方式,销售面积和销售额出现明显上涨。


新城控股:销售均价转涨为跌,销售面积相对稳定

在“金九银十”的传统销售节点,新城控股表现相对平稳,“银十”采取降价促销方式,成效不大。进入下半年后,新城的销售额和销售面积一直相对稳定,有小幅波动。

数据及指标说明:

本报告中所有数据来源与诸葛找房数据库及公开官方渠道,如各地的房管局,由于各维度数据覆盖的城市不同,故新房的销售数据共覆盖北京,上海,广州,深圳,重庆,南京,苏州,武汉,成都,青岛,西安,长春,温州,佛山,烟台,温州,佛山,烟台,南通,镇江,扬州,昆山,连云港,汕头 ,泉州,岳阳,韶关,莆田,舟山,泰安,湖州,淮安,威海,芜湖,张家港,衡水,绍兴,常熟,肇庆,淮北,衢州,孝感,黄冈 40个城市;

房价所覆盖的城市北京,上海,深圳,广州,重庆,南京,武汉,成都,西安,长春,温州,南通,镇江,昆山,连云港,汕头,珠海,岳阳,韶关,舟山,泰安,湖州,芜湖,张家港,衡水,绍兴,常熟,肇庆,丽水,淮北,黄石,衢州,上饶,孝感,黄冈35个城市;

库存数据共覆盖北京,上海,广州,深圳,北京,上海,深圳,广州,重庆,南京,武汉,成都,长春,昆山,湖州,芜湖,张家港,常熟,淮北15个城市。

各指标的数据统计口径如下:

销售面积:某一段时间内销售面积的总和;

供应面积:某一段时间内拿到预售许可证的项目面积总和;

房价:某一时间段内成交项目的网签价格;

库存面积:截止到某一时间点未出售的项目面积总和。

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