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2020脆弱的平衡(租赁篇)——市场去伪存真,多元化租赁住房供应大格局现端倪

2020-01-10 14:51   来源: 诸葛找房数据研究中心  

诸葛找房数据研究中心从五个方面对2020年房地产市场进行展望,分别是政策篇土地篇新房篇二手房篇租赁篇。本文为租赁篇。

自十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来,租赁市场在政策利好下高速发展。2018年,租赁市场快速发展下隐忧爆发,市场乱象频生,长租公寓集中爆雷。2019年,在政策不断引导下,租赁市场结束野蛮式增长,逐步回归理性发展,机构减缓扩张步伐加强运营,租金维稳。

随着更多自持地块和部分城市集体建设用地租赁住房的入市,以及政府多渠道构建租赁供应体系的完善,缓解当前租赁市场供需失衡状态。预计2020年的租赁市场将会稳步发展,供需矛盾缓解下租金也以稳为主。长租公寓回归合理扩张,继续在探索下谋生,不断打磨产品与服务质量、提升自身持续运营能力。

一、全面推进租赁市场发展,多渠道构建租赁住房大格局

(一)租赁利好政策稳步推进,供应端持续发力

2019年,中央从不同角度为住房租赁市场制定多项政策, 鼓励支持住房租赁市场建设、细化管理规范、严格市场监管、同时提供财政金融方面的支持并鼓励多渠道增加供应。住房租赁市场发展作为住房制度改革完善的重要内容,在2019年将稳步推进。

图1:2019年租赁市场中央政策分类

资料来源:诸葛找房整理

在国内“以买为主”的住房观念下,各地的房屋“以售为主”,多地租赁房源供给单一、供需失衡,因此2019年多渠道增加租赁住房供应成为主旋律,年初提出集体建设用地建设租赁住房,同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5城利用集体建设用地建设租赁住房试点方案,年内多次强调支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市建设租赁住房。各地积极大力推动住房租赁市场发展,将中央部署进一步落地实施。海南、广东、北京、上海等多地均提出加大租赁房源供应。

2019年,租赁住房主体更加多元化,从以单一市场化为主租赁住房到集体性建设用地住房开工,自持土地的租赁住房入市,人才公寓配租,租赁住房大格局稳步构建。

图2:租赁住房多元化供应格局

资料来源:诸葛找房整理

表1:2019年地方支持租赁供应政策


资料来源:诸葛找房整理

(二)加强租赁市场整顿与金融端监管,“租金贷”受限长租公寓遇考验

当前国内租赁市场处于发展初期,租赁市场稳定性及安全性较差。今年住房和城乡建设部等6部门按照中央“不忘初心、牢记使命”主题教育要求,在中央纪委国家监委机关牵头下,开展了整治住房租赁中介机构乱象工作。其中虚假房源、随意涨租、租金贷、群租房、不退押金等问题成整治重点。据统计,2019年6月1日至11月19日,全国共排查住房中介机构81416家,查处违法违规住房中介机构9197家,通报曝光违法违规典型案例7974起。

2019年12月,六部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确全面保障租户的合法权益。新规中有关租赁金融的规定对行业影响深重,比如租金贷的规模比例以及发放方式。新规范下,租赁行业机遇和挑战并存,尤其对长租公寓的现金流和运营能力带来很大考验。一方面是对租金贷的额度有比例限制,另一方面对贷款的发放方式也要求期限匹配,制约了长租公寓机构借助租户信用扩张杠杆和快速回笼资金的能力,也倒逼机构更加关注运营和盈利能力。

图3:2019年租赁市场整顿

资料来源:诸葛找房整理

此外,地方政府也相继出台租赁市场监管新政。比如北京加强网络平台规范化管理,要求行业机构发布真房源,若30天未更新房源信息则作下架处理;南京重点打击“高收低出”经营模式;杭州加强租赁资金监管,冻结部分租赁资金以防范风险;江苏省将房屋不登记信息纳入信用记录等。

表2:2019年地方有关租赁市场的监管政策

资料来源:诸葛找房整理

二、租赁市场逐步回归理性发展,租金价格趋稳

(一)全年租金涨幅趋稳,年内租金呈季节性变化

租金价格变化本身存在显著的周期性特征,上半年租赁市场热度回升,租金逐渐上行,至7月前后进入毕业季,租金达到顶峰,之后随着毕业潮的褪去,租金呈现稳中下行局面。从全国大中城市的租金走势来看,2019年第四季度20城租金为43.7元/㎡/月,环比上季度下降0.19%,同比微升0.12%。从全年及各季度累计涨跌幅来看,2019年20城累计上涨0.12%,第一季度累计上涨0.61%,第二季度累计上涨0.92%,三四季度租金回落,跌幅分别为1.2%和0.19%。四季度跌幅小于三季度跌幅,主要是由于四季度各地加大租赁市场整顿力度,使得一些低价房源退市,从而拉高了城市整体均价。

图4:全国大中城市月度租金走势及同环比变化

监测20城包含:北京、成都、大连、广州、杭州、济南、南京、青岛、泉州、三亚、上海、深圳、沈阳、石家庄、苏州、天津、武汉、西安、郑州、重庆,下同。

数据来源:诸葛找房

图5:2019年全国大中城市租金情况


数据来源:诸葛找房

(二)北京租金涨幅领跑,三亚领跌

从各城市看,在庞大人口基数及持续的人口流入情况下,一线城市北京、上海租金仍表现优异,2019年全年累计涨幅分别为7.8%、3.2%;而深圳在“稳租金”政策指导下,2019年结束了2017年以来的租金持续上涨局面,年内深圳租金累计下降3.3%。从租金跌幅上看,2019年三亚租金下降明显,受海南楼市全面限购后,外来人口流入减少,导致租赁市场需求减弱,租金下降,但2019年下半年,海南全面放松落户,预计明年在人口增加带动下,租金止跌。

图6:监测20城市2019年租金累计涨幅

数据来源:诸葛找房

(三)二居室租金最抗跌,成渝城市群二居受青睐

租房主要针对的群体是买不起房的夹心层及外来流入的新市民,这类群体首要解决的是基本居住问题,因此小户型房屋由于价格相对较低、租住群体多单人等原因更受租赁市场青睐,如一居室、二居室;大户型需求则相对较弱,如三居室。从租金累计变化幅度上看,二居室最抗跌,2019年全国大中城市二居室月租金累计跌幅为0.2%,其次是一居室,租金累计跌幅为5.4%,三居室租金跌幅最大,全年累计跌幅达7.6%。

图7:全国大中城市月度户型租金走势及累计涨跌幅

数据来源:诸葛找房

分城市等级来看,一线城市各居室租金全面上涨,且二居室租金上涨更为明显,2019年累计涨幅3.1%;二线城市租金全面下降,二居室租金最抗跌,跌幅为1.72%,小于一居室及三居室的跌幅。从城市来看,二居室北京、长三角城市群上海、苏州、南京、成渝城市群成都、重庆的二居室租金累计变化上升;一居室北京、上海、苏州租金上升,累计涨幅分别为7.0%、3.93%、3.46%。

图8:2019年分等级城市及重点城市各户型租金累计涨跌幅


注:一线城市仅包含北京、上海、深圳

数据来源:诸葛找房

三、人口流入支撑下,长三角、珠三角、西南经济圈租赁需求活跃

流动人口首要解决住房的方式是租房,因此租赁市场的需求活跃度和流动人口量息息相关,根据国家统计局数据显示,随着一线城市高额的购房成本,人口流入减少,2018年一线城市流入人口仅3.58万人,北京、上海人口呈现流出现象,分别流出约34.25万人、12.00万人;二线城市凭借日渐完善的商务氛围,人口呈现流入现象,租赁市场具备发展空间,2018年人口流入高达97.73万人,远高于一线城市;三、四线城市由于配套不完善,人口继续呈现流出现象,2018年人口流出30.38万人。

从城市群上看,珠三角、西南人口呈现流入较为明显,2018年人口分别流入65.05万人、26.78万人,整体租赁需求相对活跃。东北、环渤海城市群人口呈现流出现象,租赁市场动力不足。监测100城中,长三角区域整体人口流出9.87万元,但城市群内杭州、宁波人口流入明显,2018年人口分别流入21.6万人、12.7万人。

图9:2018年全国100城及分等级、分区域人口流入、流出情况(单位:万人)

备注:流动人口=本期常住人口-上期常住人口-自然出生人口,100城城市覆盖范围和二手房百城覆盖城市一致

表3:2018年全国100城人口流入、流出城市TOP5


数据来源:国家统计局、诸葛找房整理

四、资本寒冬下长租公寓行业两极分化,头部品牌探索前行

(一)“期限与信用错位”下集中爆雷

2018自年起,长租公寓爆雷事件频出,并且延续至2019年,其中几乎均为中小型的分散式长租公寓。短短两年的时间,长租公寓从风口跌落。而通过梳理爆雷的长租公寓发现,爆雷事件反映了三个方面的问题:一是监管层面仍有不足,尤其是对企业资金账户的监管。从大多数携款跑路的机构可以看到,租户所付的资金很多时候直接进入了私人账户,资金安全风险很难把控;其二则是长短配问题,大部分企业都采取的类似的运营模式,即“高收低租、长收短付”,为了快速扩大市场占有,通过高价从业主手中收购房源,同时以低价吸引租客,之后一次性收取租客半年以上租金,而付给业主则通常按照季度支付,利用这种期限错配来快速扩大自身资金池并不断扩张市场规模;其三是租金贷的信用错位问题,企业利用租户信用为自身增加杠杆,一旦金融机构加杠杆,便很容易出现资金链断裂。

图10:2018-2019年爆雷长租公寓梳理

数据来源:诸葛找房整理

(二)创业系赴美上市,难掩资金压力

虽然一系列爆雷事件令人对长租公寓行业未来发展道路忧心,但部分资本仍然看好该行业的长期发展前景与回报,2019年长租公寓头部品牌青客与蛋壳的赴美上市便印证了这一点。诸葛找房曾在2019年11月针对上述两个企业进行过案例研究,两个月后再来看两个企业上市后的表现,运营压力依旧难掩。青客、蛋壳快速扩张的前期同样是以“高收低租、长收短付”的模式,不断累积的租赁成本导致亏损巨大,赖以为继的租金贷也面临更强监管,企业寻求新出路迫在眉睫。根据最新数据,2020年1月6日青客市值为5.57亿美元,较11月8日上市时的8.26亿美元缩水近三分之一;蛋壳则在2019年10月赴美正式递交IPO申请后目前暂时还无新消息。

整体来看,即使是头部企业,与已经爆雷的机构相比,其风险同样是集中在金融端。而从业务端来看,由于企业的租金利差始终存在,相信对于挺过2019年资本寒冬的大部分企业来讲,未来探寻多元的融资渠道、提升自身管理运营能力以保证企业的平稳运行,长远来看回报可期。

图11:青客与蛋壳整体经营状况及租金利差

数据来源:企业招股说明书;诸葛找房整理

(三)房企系头部长租公寓企业探索中稳步前行

相对于爆雷死去的中小长租公寓企业,从大浪淘沙后存留的长租公寓来看,一部分是上述青客、蛋壳类在前期迅速占领较大市场规模、并一路获得资本加持的头部品牌企业;另一部分则是背靠大中介机构、房企和国企背景的长租公寓品牌,如链家旗下的自如同时包括分散式的长租公寓模式和集中式长租公寓自如寓,房企系如龙湖·冠寓、旭辉·领寓、万科·泊寓等等。房企系所运营公寓多为集中式公寓,不同于轻资产运营的分散式公寓,集中式公寓大多采用收购或自持物业的重资产模式,并且提供更加完善的配套设施与社区服务,虽然前期投入及租金水平较高,但整体上机构房源更为稳定、产品品质与服务质量更好、安全系数更好。从2019年TOP10房企类长租公寓品牌开业规模可以看出,房企类长租公寓依托自身开发运营优势在持续稳步推进,长租公寓也将是房企业务转型与提升产品业务多元化的途径之一。

图12:2019年开业规模过万间房企长租公寓情况

数据来源:诸葛找房整理

五、2020年回归租赁市场“细水长流”特质,长租公寓机遇与挑战并存

1、供需矛盾缓解,租赁市场继续稳步发展

随着政策全面推进租赁市场发展,多渠道加大租赁住房的供应,自持地块的租赁住房以及部分城市集体建设用地租赁住房入市,缓解当前租赁市场供需失衡状态。加之明年租赁市场整顿仍是政策重点,严厉打击黑中介,虚假房源,随意涨租现象。在一系列政策引导下,2020年的租赁市场将会稳步发展,供需矛盾缓解下租金也以稳为主。

2、长租公寓机遇与挑战并存,仍需探索谋生

2019年长租公寓结束野蛮增长期,回归合理扩张,从运营模式探索创新来看,当前长租公寓大多受制于盈利模式不明晰,且融资渠道少和融资成本较高的困境,并且随着租金贷比例下调规定的出台,对企业的运营能力和现金流都是巨大考验,同时也是机遇,倒逼机构不断打磨产品与服务质量、提升自身持续运营能力。由于长租公寓行业乃至租赁行业本身就具有回报周期长的特性,2020年长租公寓仍在探索下谋生,头部企业或将取得阶段性胜利。

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