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西安、无锡吹响号角,房地产业供给侧政策针对性放松

2020-02-13 10:28   来源: 建诚晟业  

2月12日,西安、无锡两地分别出台应对疫情政策,是目前少有的直接涉及房地产企业的地方鼓励性政策,涉及延缓土地出让金缴纳、放松预售等层面,以鼓励企业投资拿地开工(我们刚刚注意到,江西省南昌市也出台了类似政策),对此我们进行了解读,供参考。

1. 政策要点:无锡层级高,覆盖面广,放松预售要求和资金监管是亮点;西安实惠多,分批缴土地款鼓励企业拿地

无锡政策由市委、市政府联合发文(搞政策研究的都应该明白潜在含义),文件名为《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》,覆盖面非常广,关键政策包括:困难企业房产税、城镇土地使用税减免;引导银行保持房地产企业贷款适度增长、不抽贷,个人住房贷款有序投放;放松预售资金监管(可提前支取购房款)和预售制度(完成25%以上投资即可,不再考察形象进度,之前要求多层完工50%以上,高层30%以上);加强复工指导,主动上门服务,支持企业尽快复工。

西安市政策由当地自然资源和规划局2月12日发布,是此前市政府《关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》(2月8日西安市政府发布)的贯彻落实文件,重点聚焦该文件的第10条:“分期缴纳土地出让金及预办理不动产产权证”。竞买保证金比例20%,签订出让合同后1个月内缴纳50%即可预办理不动产登记手续,剩余50%一年内缴齐即可(2019年11月1日之后成交的土地可与政府商议重新调整土地款支付节奏);更特别的是,西安市提出企业可“容缺办理相关规划许可手续”,即未交齐土地款、未获得《国有土地使用证》即可办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。这些政策将大大缓解企业拿地资金支付压力,有助于优化房地产企业资金状况,促进企业投资拿地和开工建设。

2. 政策解读:两地疫情防控压力并不十分突出,但因城施策鼓励开工的意愿强烈

上述政策分别位于陕西省西安市和江苏省无锡市,如同我们之前的分析,陕西、江苏两地疫情防控压力并不突出,受疫情的影响为第二类省市(不及湖北周边和广东、浙江、北京、上海等第一类省市,共9个)。

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截止2月11日24时,陕西省累计确诊病例225例,在各省市中位列第17位,其中西安95例;陕西虽与湖北省接壤,但经济和人口关系并不十分紧密,其新增病例数明显低于湖北周边其他省市(同期河南1135例、湖南946例、安徽889例、江西844例、重庆509例,与湖北并不接壤的四川为436例,是陕西确诊病例的2倍);江苏累计确诊病例543例,在各省市中位列第8位,其中无锡48例,新增病例数明显低于浙江省(同期为1131例,浙江与江苏都不与湖北相邻,但下属的温州市等地与武汉关系紧密,是湖北省外受影响最严重的城市之一),也低于同为经济大省的广东(同期为1219例)。

两地受疫情影响相对较小、防控压力并不突出,但政府出台的政策力度较大,特别是西安市紧紧抓住了鼓励企业拿地、开工这个主线,有助于企业提高资金周转效率,预计将对企业增加当地拿地信心产生显著推动作用。

无锡市政策由市委、市政府联合发文,以“保障城乡有序建设”为主题,淡化了政策鼓励房地产的意味,但具体内容广泛覆盖拿地、开发、投资、税收、销售等房地产业的各个环节,并就具体政策指定了国土、金融、房管、税务等有关部门具体落实,为后续政策落位打下坚实基础。

3. 未来走势:疫情防控与鼓励开复工并举,房地产业政策向好态势进一步明确

日前召开的中央政治局常委会议指出,各地疫情防控工作到了最吃劲的关键阶段,各级党委和政府要分类指导、分区施策,努力实现今年经济社会发展目标任务。与房地产业“因城施策”类似,会议要求“按照科学防治、精准施策原则,以县域为单元,确定不同县域风险等级,分区分级制定差异化防控策略”。

目前,虽然新增病例数初步得到控制,湖北省外连续多日出现下降,但问题在于,加强疫情防控与经济工作存在现实矛盾,“防控复工两手抓两不误”的压力与挑战极大:阻断人口楼栋和不鼓励外出是防控重要手段,但鼓励开工和春运返程必然加大人口流动和外出工作,疫情扩散风险随之加大。

中国疾控中心流行病学首席科学家曾光近期公开发文,疫情下降的拐点已经出现(按确诊病例算),但考虑到还有1.6亿人口流动返程,疫情还潜藏着上升的拐点。建诚晟业认为,全社会抗疫工作还没到欢庆胜利的时候,相关防控措施还将延续一段时间(预计至少还有1个14天隔离期),经济和房地产企业开工、销售在整个一季度都将承受巨大压力。

展望未来,我们会看到更加分化的政策取向,地方政府在做好疫情防控的同时,会更加主动的推动经济相关工作。再次重复我们系列文章第三篇(《疫情胶着,中央可能放松房地产调控么?》)的预判:为对冲疫情负面影响,中央肯定会出台针对房地产业的相关鼓励政策,在应对疫情的大帽子下,地方政府在因城施策的大方向上“尺度”有望越来越大,政策的出台将是渐进的、差异化的(进一步赋权地方政府,不同区域、不同企业、不同需求差异明显)。

在近期(一季度还将以疫情防控为主),各项数据特别是房地产相关数据尚未公布或投资、开工等数据尚未明显下滑时,政策仍然会以供给侧为主,主要是增强企业投资信心、扩大市场供给、稳定房价和地价,而对需求端影响很明显的信贷政策,则会非常谨慎。

正如西安、无锡两地已经出台的政策和我们之前的预判,首先我们可以期待供给侧相关政策的放松,如降低土地出让保证金比例、分期付款,加快销售审批,鼓励销售、降低税费等,优质企业通过公司债等直接融资方式进行融资也将被鼓励;2020年棚改计划有望增加到500万套以上(2019年不足300万套),以鼓励企业投资、拿地。

至于需求端,疫情严重、房价平稳甚至有下跌压力的地区,可能会在疫情形势稳定后,出台鼓励居民合理消费的政策,如适当放宽首付比例要求、调整普通住房认定标准以降低居民真实购房负担,将成为重点。有朋友给我们提了一个很有创意的政策建议,比如生二胎的家庭在购买第二套住房时,适当降低其首付比例(各地可结合当地情况差异化制定),这一政策既有鼓励生育、缓解老龄化的好处,又能在适度鼓励市场合理需求的基础上不加大后期房价上涨压力,可供有关部门参考。

对房地产企业而言,接下来的一到两个季度,除了关注中央导向和全国整体趋势外,由于不同区域在疫情严重程度、人口流动性、产业结构等方面的巨大差异(中央已经要求以县为单位制定差别化防控措施),在防控措施、经济政策方面的差异性也会十分显著,建议积极关注不同区域政策导向,深入研判当地市场变化特别是针对供给端的各项鼓励政策,加强趋势研判,与各地政府保持紧密互动,量入未出,投融资先行,方能在政策波动时降低投资风险及时把握投资机遇。建诚晟业也将在后续相关研究中,结合疫情进展和当地房地产市场情况,开展各地房地产投资潜力与风险评价,敬请期待。

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