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诸葛找房解读:西安、无锡等地紧急发文,吹响“救市”号角

2020-02-13 14:50   来源: 诸葛找房数据研究中心  

疫情来势汹汹,对房地产市场带来严重冲击。近日,多地紧急出台政策“救市”,2月12日,西安、无锡两地分别出台疫情下针对房地产市场的鼓励性政策,政策针对性较强,涉及延缓土地出让金缴纳、放松预售等层面,以鼓励企业投资拿地开工等。同时,江西房地产协会也出台了相关政策建议,保障疫情期间房地产市场平稳发展。对此,诸葛找房数据研究中心将对相关政策进行解读。

一、政策要点

(一)2020年2月12日,西安市自然资源和规划局出台十条措施政策应对疫情,促进疫情期间房地产市场平稳发展。

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政策主要涵盖了调整土地公开出让方式和时间节点、分期缴纳土地出让款、允许变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期、调整履约监管方式、容缺办理相关规划许可手续、实施预办理不动产登记制度等方面。政策主要是从房企拿地角度缓解房企的资金压力,政策覆盖面不如无锡市的广泛。

西安市政策条文是由当地自然资源和规划局于2月12日发布,是此前2月8日市政府《关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》的贯彻落实文件,重点聚焦该文件的第10条:“分期缴纳土地出让金及预办理不动产产权证”。竞买保证金比例20%,签订出让合同后1个月内缴纳50%即可预办理不动产登记手续,剩余50%一年内缴齐即可(2019年11月1日之后成交的土地可与政府商议重新调整土地款支付节奏)。值得注意的是第四、五条内容:疫情防控期间,新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,用地单位出具承诺书后,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。2019年11月1日之后出让,已签订《国有建设用地使用权出让合同》的,在2020年3月31日前,用地单位出具承诺书,可按程序与资源规划部门签订变更协议,约定自签订变更协议之日起一个月内缴纳土地出让价款的50%,余款分期缴纳,缴款期限最长不超过原合同签订之日起一年。

这些政策将大大缓解企业拿地资金支付压力,有助于优化房地产企业资金状况,促进企业投资拿地和开工建设。

(二)2020年2月12日,无锡市委办公室紧急出台十七条措施政策,支持房地产企业、建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难,共度难关。

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政策涉及纳税延期、信贷调整、放松预售、租金减免等方面,覆盖面较为广泛,本次政策由无锡市委、无锡人民政策联合发文,凸显了政府层面的重视意义,对房地产市场影响力可观。这些政策将大大缓解企业拿地资金支付压力,有助于优化房地产企业资金状况,促进企业投资拿地和开工建设。

其中政策重点包括:困难企业房产税、城镇土地使用税减免;引导银行保持房地产企业贷款适度增长、不抽贷,个人住房贷款有序投放;放松预售资金监管(可提前支取购房款)和预售制度(完成25%以上投资即可;减免租金,对租赁房屋属于国有资产的中小企业,免收1至3个月租金;加强复工指导,主动上门服务,支持企业尽快复工。

(三)另外,2月12日,江西房地产协会也发出相关建议,为了帮助地产上下游企业共度难关,提出八条建议措施,包括金融政策、财税政策、工程建设、房地产销售、延期交房、物业管理、监管资金、土地出让八个方面,帮助地产企业度过难关。

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本次政策建议是由江西地产协会发布,是继安徽省房地产商会之后的由地产协会发起的“救市”举措。政策根据2月4日江西省人民政府下发的《关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施》积极做出响应,表明了救市的决心。其中政策的第四条和第八条专门提出了房地产销售及土地出让方面的措施,强调加速房查、网签及网备工作、阶段性放宽预售政策、适当放宽限购政策及适当放宽价格备案限制,以及降低拍卖保证金比例,放宽土地款支付节点;这些政策一定程度上可以优化房企的资金状况,缓解资金压力。

另外,政策要点还包括:增加银行信贷额度、税金延缓、保险及公积金等福利缴费调整、帮助企业尽早复工、延期交房、物业人员补贴或税费减免等。

政策覆盖面较为全面,从金融、房地产销售、土地出让等多方面入手,具有广泛性的特征。若这些建议能被成功采纳,对当地的房地产市场将带来重大影响。

二、政策解读及展望

从疫情对城市影响来看,无锡、西安、江西的疫情影响相对来说较小,防控压力并不是很大,但此次却是率先在疫情期间出台相关房地产相关利好政策的城市,而且政策力度较大。无锡由市委、市政府联合发文,发文层级高,政策覆盖面较广,放松预售要求和资金监管是最重要的,为后续政策落实打下基础;西安是由自然资源和规划局发文,主要针对土地方面采取多种实惠方式,分批缴纳土地款鼓励企业积极拿地。

展望未来,为对冲疫情负面影响,中央肯定会出台针对房地产业的相关鼓励政策,各地方城市也会“因城施策”出台适用于本城市的相关房地产鼓励政策。对房地产企业而言,受到疫情冲击在短期内无法正常运行,除了关注中央导向和全国整体趋势外,由于不同区域受疫情影响力度不同,以及城市的经济基本面差异,在防控措施及出台政策方面的差异性也会十分显著,房企要区别对待,加强对不同区域的政策敏感点关注,在疫情冲击下很多工作无法展开的同时,做好市场研判工作,适时作出战略调整,待疫情结束后能迅速实现抢跑,实时及时把握机遇。

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