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2020湖北房市短期受冲击巨大但未来可期

2020-02-14 12:21   来源: 诸葛找房数据研究中心  

2020庚子年新春,突如其来的疫情牵动了千万人的心,而全国各省人口总量排名第八的湖北省,也是此次疫情受波及最严重的省份。1月23日10时起,武汉市作为疫情的发源地,正式实施封城,随后省内各市相继宣布封城;1月29日,湖北宣布全省各类企业复工时间不得早于2月13日24时;而临近暂定复工时间的前一天,湖北再次宣布复工时间不得早于2月20日24时,较其他省市晚了近半月。

疫情当下,其它省市已经陆续复工,新增病例数量有所好转迹象,而湖北省疫情发展仍不明朗,即使疫情过去,湖北省短期内受到的冲击影响可以预见。对此,诸葛找房一方面对2019年的湖北省房地产市场进行了回顾,另一方面对当前疫情带来的市场影响进行了梳理,并对未来湖北省经济复苏做出展望,以期对区域市场有更全面的了解。

一、2019年湖北房地产市场发展平稳,武汉作为省会城市遥遥领先

(一)2019年省内多城加强人才引进,发布住房优惠政策

2019年在“房住不炒、因城施策”的总体基调下,湖北省多个城市也普遍通过人才引进、放松落户或购房限制等举措来促进房地产市场的稳定发展。例如宜昌全面取消落户限制、十堰提供最高50万元购房补贴、咸宁首年租金免费等一系列人才吸引政策。

图1:2019湖北各市落户、住房相关政策梳理

数据来源:诸葛找房整理

(二)2019年土地供应及出让金达到历史高位,成交仅次于2018年高点

近两年,湖北省房地产市场发展迅速,吸引了大批房企入驻,成为房企深耕布局的重点区域,尤其是武汉等新一线城市热度更是居高不下。湖北省2019年全年土地供应面积为14133.22万㎡,成交建筑面积为9665.14万㎡,出让金额2447.8亿元,楼面价为6069元/㎡。供地量及土地出让金达到历史高位,成交量也达到了仅次于2018年的高点,在稳地价稳预期的背景下,预计2020年会适当控制推地节奏,防止出现土地市场过热的现象。

图2:湖北省逐年土地供应成交面积及出让金、楼面价走势

数据来源:诸葛找房整理

从近5年的土地市场供地和成交节奏来看,一季度占全年的比例普遍在20%左右,供地和成交主要集中于二季度和四季度。从本次疫情的影响力度来看,一季度土地市场受到影响比较严重,保守估计4月份疫情将会得到全面控制,因此对于湖北省全年的土地市场影响不是很大。

图3:湖北省住宅用地分季度供应及成交占比


数据来源:诸葛找房整理

(三)2019年湖北各市新房成交差异显著,武汉遥遥领先

从湖北省各重点城市新房市场来看,武汉市作为省会城市和新一线城市代表,成交量遥遥领先,2019年武汉市商品住宅成交面积为2324.4万㎡,同比上涨30%,市场需求潜力较大。成交均价为12321元/㎡,同比上涨29.9%。2019年武汉市房地产市场发展迅速,成为房企布局的重点城市。襄阳市作为湖北省成交排名第二的城市,2019年商品住宅成交量为281.56万㎡,成交均价为7591元/㎡,跟武汉相比差距显著。

图4:2019年湖北省重点城市商品住宅成交面积及均价

数据来源:诸葛找房整理

从成交面积季度占比情况来看,湖北省整体一季度成交占比19%,武汉、襄阳、黄冈、鄂州占比均在20%以下。疫情对市场的影响主要集中于一季度,预计二季度以后随着疫情逐步得到控制,湖北房地产市场将会逐渐恢复正常。而像孝感、仙桃一季度新房成交占比达到30%以上,受到疫情影响会相对较大,对全年的成交量冲击明显。

图5:2019年湖北省重点城市成交面积分季度占比


数据来源:诸葛找房整理

(四)2019年湖北二手房市场价格前期波动大后期逐步趋稳,9城全年累计上涨

从区域全年市场价格波动的趋势来看,湖北二手住宅市场价格上半年波动显著,一季度时快速止跌转涨,累计上涨0.79%,仅3月份便环比上涨2.26%,二季度则快速回落;下半年以来,则呈现逐步平稳趋势,以上涨为主;2019年全年市场价格累计上涨0.87%。此外,从省内13个地级市2019年全年累计涨跌幅来看,其中9城累计上涨4城累计下跌,黄冈累计上涨居首,为6.82%;武汉累计下跌居首,为7.01%。整体来看,湖北省2019年市场价格趋稳向好。

图6:湖北省二手住宅市场均价及13城2019年累计涨跌幅情况(元/平方米)

数据来源:诸葛找房

从重点城市市场均价变化趋势来看,除宜昌、孝感外,2019年末各城市市场价格呈现逐步平稳趋势。具体各城市中,武汉全年已下跌为主,年尾出现上扬;襄阳全年表现最稳,已上涨为主;荆州、黄冈前三季度波动较大,第四季度逐步回稳;宜昌和孝感则全年波动变化显著。

图7:重点城市二手住宅市场均价及环比变化情况(元/平方米)

数据来源:诸葛找房

从重点城市武汉的二手住宅成交量情况来看,2019年武汉全年二手住宅成交量达88155套,在诸葛找房重点关注的15个热点城市中,武汉位居第七。趋势上来看,成交量上半年持续增长态势,第三季度有所减少,第四季度稳步回升,2020年1月成交有所回落,但与往年春节期间表现相比甚至略好。因而目前来看,不幸中的幸运是此次疫情发生与春节假期重合,恰逢市场冷淡期,对市场冲击的影响并未表现出来,但就目前疫情发展态势来看,预计第一季度二手房市场同样不可避免受到冲击。

图8:武汉二手住宅成交量情况(套)

数据来源:诸葛找房

二、疫情冲击下,各地土拍停摆,新房、二手房市场陷入短暂沉寂

(一)疫情期间多城延迟或暂停土地拍卖,土地市场按下暂停键

疫情发生后,湖北省大多数城市在1月下旬到2月初发布了暂停及延迟土地拍卖的政策条文,土地市场停摆,短期内陷入沉寂。但是疫情只是阶段性的影响,对于一季度的土地供应和成交带来重大冲击,从长远来看,随着疫情的逐渐控制,预计二季度以后会逐渐好转,政府可能会加大供地规模,不排除会迎来一波土地降价预期,对于房企来说迎来拿地的窗口期。从2014-2019年湖北省各地级市土地市场的发展来看,一季度供地规模在全年占比较低,集中供地和成交主要从二季度开始增加,因此疫情对全年土地市场的影响有限。

图9:湖北省暂停及延迟土拍城市地图

数据来源:诸葛找房整理

(二)疫情影响下市场下行压力加大,售楼处暂停,转战线上

短期在新型肺炎疫情的冲击下,市场下行压力增大,湖北省多地售楼处关闭,线下营销无法正常运行,1月份市场销售额出现明显回落,目前多家房企开启了线上营销的方式,但是线上营销方式只能作为看房的工具,对于线上成交还是无法实现,只能为后期迅速成交做准备。

此外,除了湖北省以外的其他省市复工时间统一为2月10日,而作为疫区核心的湖北省,暂定复工时间为2020年2月14日,从当前的疫情控制情况来看,复工时间有可能会进一步延期。开工延期对房地产建筑工程进度产生重大影响,拉长上市供应的节奏,对房企资金链来说是一个很大的挑战。一季度销售额数据将受到重大影响,房地产市场短期内下滑,湖北省市场也会受到影响短期内落后于其他省市。

图10:疫情下湖北省售楼处暂停城市地图

数据来源:诸葛找房整理

(三)疫情期间区域各市陆续暂停经纪机构营业

除了暂停售楼处活动,疫情期间省内部分城市也同样暂停了经纪机构营业,以下为诸葛找房整理的部分发布明文通告的城市信息。随着暂定复工日期不断推后,诸葛找房也将持续关注区域经纪机构经营状况。目前整体来看,由于暂停线下营业,即使依靠线上营销,大部分经纪机构在疫情期间必然业绩惨淡,而唯有尽快复工,各行业恢复正常经济活动,才是解决当前困境的良药。

图11:湖北省各市经纪机构暂停营业情况


数据来源:诸葛找房整理

三、区域发展潜力巨大,未来发展仍可期

疫情当前,湖北省首当其冲,但是向前看,湖北省依托于独特的区位条件、优质的高校资源、过往积累的经济体量等各方面条件,预期湖北省定能够绝处逢生,拥有良好的增长性与发展前景。

(一)人口总量、经济体量及房地产投资开发均连续五年居全国前十

当前最新数据显示,2018年湖北省年末常住人口为5917万人,在全国大陆地区31个省、自治区和直辖市中排名第九,较2017年增长15万人,近5年来一直保持增长态势;2018年全省GDP总值达39367亿元,排名第七,较2017年增长10.96%;2019年全省房地产投资开发达5112亿元,排名第九,较上年增长8.92%。由此可见在诸多方面,湖北省近年来的发展虽然不是数一数二,但一直保持稳定增长。而疫情的发生,可以想见将在短期内,对湖北人口、经济活动带来巨大打击,尤其是外来流动人口方面,由于疫情期间的封城与较其他省市都晚的复工时间,在一定程度上都会迫使人们另寻其它城市发展,并将由此带来一系列经济活动的减缓。

图13:湖北省人口、GDP及房地产投资开发情况

数据来源:国家统计局;诸葛找房整理

除此之外,湖北省内高校云集,诸如武汉大学、华中科技大学、中国地质大学等高质量高校资源,为本省乃至全国各地不断注入高质量人才。数据显示,2019年武汉市7所公办高校、15所民办高校跻身全国百强,城市排名仅次于北京、上海和南京。

(二)长江经济带重要战略位置、“九省通衢”,区位优势助力经济复苏

湖北省位于长江中游城市群,其中包括以武汉为中心的武汉城市圈。作为湖北省会的武汉市地理位置优越,是中国内陆最大的水陆空综合交通枢纽,历来被称为“九省通衢”之地,是承东启西、接南转北的国家地理中心。京广、京九、汉丹、沪汉蓉、京港5条铁路干线,以及京珠、泸蓉等6条国道在此交汇,武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体,通江达海”的客货运网络,武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场,是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸,为全国四大枢纽机场。

疫情之下,武汉市作为疫情集中区冲击最大,但是疫情过后,凭借其优越的地理位置和交通枢纽的优势,实现正常运行后必将迅速恢复与各省市的经济互通,为其疫情后的经济复苏提供了重要的区位支撑。

图14:湖北省武汉市地理位置及长江经济带规划图

数据来源:诸葛找房整理

(三)“一芯两带三区”产业规划,高质量发展为疫情后经济恢复“保驾护航”

2019年9月,湖北省正式发布了“一芯两带三区”的产业布局图,为17个市州错位竞争以及制造业集群发展提供科学指导和依据,促进区域协调发展、错位发展、有序发展,形成高质量发展的重要助推力,助力全省产业在高质量发展的竞争中抢占制高点。

总体产业格局图中,“一芯”依托四大国家级产业基地和十大重点产业,大力发展以集成电路为代表的高新技术产业、战略性新兴产业和高端成长型产业,打造一批世界级先进制造业集群;“两带”以长江、汉江为纽带,打造长江绿色经济和创新驱动发展带、汉孝随襄十制造业高质量发展带;“三区”围绕区域协同与产业集聚,推动鄂西绿色发展示范区、江汉平原振兴发展示范区、鄂东转型发展示范区竞相发展,形成全省东中西三大片区高质量发展。

湖北省根据各个地级市的特征,因地制宜,构建了各具特色的产业布局,充分发挥了各城市的区域优势。在当前武汉新型冠状病毒感染肺炎疫情的冲击下,这种独具特色、高质量发展的产业布局也为未来经济的迅速恢复提供了重要的产业支撑。

图15:湖北省“一芯两带三区”产业规划图

数据来源:诸葛找房整理

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