土地成交创10年最大降幅,释放了什么信号,房价会降吗?

2019-03-16 14:38   来源: 光宇吐楼市   作者:刘光宇

高房价发展到今天,说真的上去容易下来难,对于高房价的成因想必每个人心里也都有杆秤。比如刚需们推动了房价上涨,比如经济发展肯定要发展支柱产业房地产,还比如丈母娘经济,再比如通胀,以及房子的投资属性,比如……很多很多,最没有争议的恐怕就是土地的价格连连攀升直接导致高房价。当然房价上涨后也会反过来更加刺激地价的上涨。

我虽然反对有些人说的多供地不就房价降了吗?但是我多么希望地价降下来房价也跟着降下来啊。哪怕我们依然买不起,但是总会有人买得起,那就少一批为买不起房发愁的人。更重要的是降价不只是为了满足你买房,还是为了防风险。

地价涨导致房价涨,可是反过来成立吗?不一定吧。以前有的城市地价几乎为零,等于土地不要钱,但我没见过哪个开发商卖房子说成本价给购房者的。只能是开发商利润上去了。

总之,地价房价憾之不易。但最近21世纪经济报道称,2019年楼市开局不利,多项数据创下近年来的增速新低。土地市场降温最为明显。全国2019年前两月房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,这是2009年3月以来的最大跌幅,也是1998年7月相关机构有统计以来的第二大跌幅。

土地市场降温释放了什么信号?会直接影响到土地的成交价格吗?

由于市场有一个滞后性,随着土地市场的降温,很有可能地价也会受到影响。如果调控不放松,那么无论是土地市场还是楼市都不太可能有大的反转机会。这也标志着中国房地产市场进入了新的时代。实际上,一二线城市在经历2018年降温后,目前正在呈现微微的回暖,而三四线城市则才开始降温。

诸葛找房报告显示,随着调控的不断深入,不同层级城市成交端出现分化。由于一线城市出台调控政策的时间最早,随着政策边际效应出现下降,需求也有所释放。二线城市逐步趋于稳定。三四线城市市场有所降温。三四线代表城市则大部分同比下跌,随着棚改资金收紧、目标有所下调,返乡置业降温,部分缺乏产业支撑的三四线新房市场缺乏上行动力。

另外一方面也表明,中国房地产市场进入新时代后,在稳地价稳房价稳预期的导向下,很多开发商跟购房者面临类似的命运,成了大房企和有钱人的游戏,刚需买不起房成常态,中小开发商拿不起地更是大趋势。指望地价房价大降都不现实。

事实上,在“钱紧”的背景下,今年房企拿地或将更谨慎。房企四处“找钱”来自于负债重压,据Wind数据显示,A股上市的131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。所以,不是开发商不想拿地,是拿不起了,正如购房者不是不想买房,而是真的买不起。

在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下,楼市不变,土地市场也不会有太多利好。房地产市场政策仍然以“稳”为主,预计在短时间内不会发生改变,随着房企的资金压力剧增,全国的土地市场仍会继续降温。无论是购房者、开发商还是银行,都因房地产而背负较高的负债或杠杆率,系统性风险必须防范,这也让所有参与者都必须紧绷一根弦。可见,当前的房企过去玩的高负债已经玩不起来了。

既然是稳,也必须辩证去看,防止大涨大跌也就意味着无论是地价还是房价很可能长期处在一个高位上。根据国家统计局发布的商品房销售面积与金额计算,2019年前两月全国商品房销售均价达到9079元,创下历史新高。所以,尽管市场降温了,但是房价依然高高在上。房价没降下来或者降下来很难,是不是就没希望了呢?

当然不是,过去没有控制住房价,以后如果能稳住房价,哪怕房价高,人们也不会慌,也不用去抢,买得起就买,买不起也不着急。这样市场就能更加理性,谁最怕购房者理性?那就是炒房者和开发商。尤其是炒房者,最怕房价稳,因为一旦房价稳定,他们就没有炒作空间。如果3年房价不涨不跌,开发商日子依然不会好过,不仅面临偿债高峰困难,还要面临过去拿了高价地入市即亏的尴尬处境,炒房者也是如此,过去高价买房现在房价稳定了,涨不上去了,就只能砸自己手里了。房地产大洗牌时代来了,且行且珍惜,且行且理智。

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