郁亮:房住不炒很重要,万科大江大海计划不是海盗行动

2019-03-26 12:30   来源:和讯名家  

  早在1月4日时,万科A(000002)公告称2018全年实现合同销售金额6069.5亿元。3月25日晚间年报显示,万科A2018年实现营收2976.79亿元,同比增长22.55%;净利润337.73亿元,同比增长20.39%。

  从去年9月底流出的“活下去”会议图片、多个楼盘维权事件等,万科如何在业绩、规模及质量间寻求平衡?郁亮还有何创新突破万科现有资产?

  2019年3月26日上午9:45,万科在深圳(楼盘)大梅沙总部召开2018年度业绩推介会,证券时报·e公司记者现场直播,与万科高管面对面。

  

“活下去”成为去年万科的热词,万科董事会主席郁亮表示,万科很让大家操心,说活下去的时候是对自己说的。万科是危机感驱动的公司,内部讲话变成了公开的,造成了很多人的困扰。郁亮表示,2018年战略上做了小小修订,升级为城乡建设与生活服务商,不仅提供硬件,更提供服务。收敛聚焦是阶段性的总结和调整,不是砍树,是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶,为未来的发展赢得坚实的基础。
  “活下去”成为去年万科的热词,万科董事会主席郁亮表示,万科很让大家操心,说活下去的时候是对自己说的。万科是危机感驱动的公司,内部讲话变成了公开的,造成了很多人的困扰。郁亮表示,2018年战略上做了小小修订,升级为城乡建设与生活服务商,不仅提供硬件,更提供服务。收敛聚焦是阶段性的总结和调整,不是砍树,是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶,为未来的发展赢得坚实的基础。

  活下去:万科是危机感驱动的公司

  在简要介绍去年万科业绩情况后,董秘朱旭指出,万科认为未来行业充满挑战和不确定性,经济下行压力并未消除,人口形势面临少子化挑战;住宅全面短缺时代已经结束,行业增速放缓;行业集中度上升,头部企业竞争更加激烈。

  万科认为发展机遇依然存在,中国城市化进程仍在继续,房地产开发还会维持较大规模,人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务,但企业转型也绝非易事。万科要基于战略,明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘。

  随后的问答环节,首个问题就抛给万科总裁兼首席执行官祝九胜:万科如何在未来继续领跑行业?

  

郁亮:房住不炒很重要,万科大江大海计划不是海盗行动
  祝九胜认为,行业既有机会又有行业集中度提升的挑战,万科过去几年对规模的依赖变得不那么严重,不再在规模上做线性的比较。探索的第一个方面是租赁,万科在07年探索租赁住宅,08年在广州(楼盘)为低收入家庭提供租赁方案。现在,万科租赁开业超过6万间。探索的第二个方面是物流,第三块是传统的物业管理,开始管非自身开发的项目。转型的路很艰难,但我们自己很坚定。先看客户需求,再看市场,欢迎大家给我们更多的指导,我们也一直在努力。

  “活下去”成为去年万科的热词,也被市场认为万科新名词特别多,那如何理解万科的转型?

  万科董事会主席郁亮表示,万科很让大家操心,说活下去的时候是对自己说的。万科是危机感驱动的公司,内部讲话变成了公开的,造成了很多人的困扰。

  

郁亮:房住不炒很重要,万科大江大海计划不是海盗行动
  2012年万科判断地产行业进入白银时代,虽然没有黄金时代贵,但依然是贵金属。在白银时代启动转型,才会有充足的时间,等到青铜时代再转型就来不及了。“我们从事转型的决心从来没有改变过。我们对白银时代的判断从来没有改变。”郁亮表示,2018年战略上做了小小修订,升级为城乡建设与生活服务商,不仅提供硬件,更提供服务。收敛聚焦是阶段性的总结和调整,不是砍树,是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶,为未来的发展赢得坚实的基础。

  就万科的用人观,郁亮强调,万科的大江大海计划不是海盗行动。万科没有办法拥有全部人才。大江大海计划先在内部找,然后吸纳社会上的优秀人才。万科更多主张从乙方挖人,因为他们更知道怎么把控质量,怎么更好的服务客户。所以,万科现在的大江大海计划一定不是海盗行动。

  房住不炒:不去评价政策

  万科2018年报显示,由于个别城市楼市调整,期内计提存货跌价准备23.1亿,影响归母净利润减少6亿。平安证券认为,考虑公司项目主要以一二线为主,2019年核心城市楼市已呈现复苏迹象,预计公司 进一步计提资产减值概率较小。

  今日的业绩会上,针对业绩减值随即被问及,万科执行副总裁、首席财务官孙嘉表示,万科定期对项目进行减值测试,是否减值基于项目可变现情况,根据市场情况评估是否减值。

关于万村计划的推进情况,祝九胜表示,万村计划是我们在租赁住宅中的一种解决方案。以深圳为例,在城中村解决1000万人左右的居住需求。去年秋天,做了收敛聚焦的安排,出发点是让居住者住的更舒服,但涉及的利益方非常多。“我们会谨慎处理已获取的房源,稳妥推进,尽快达到可出租的状态。”祝九胜补充说。
  关于万村计划的推进情况,祝九胜表示,万村计划是我们在租赁住宅中的一种解决方案。以深圳为例,在城中村解决1000万人左右的居住需求。去年秋天,做了收敛聚焦的安排,出发点是让居住者住的更舒服,但涉及的利益方非常多。“我们会谨慎处理已获取的房源,稳妥推进,尽快达到可出租的状态。”祝九胜补充说。

  据了解,万村计划,是万科启动的,与政府和村委、村民一起参与的城中村改造计划,以城中村综合整治+引进物资营管+城市化商业运营的模式开展工作。”万科在2017年正式开展城中村改造业务,由深圳市万村发展有限公司为主体运营。深圳本次综合整治分区划定的对象为全市城中村居住用地,总规模约99平方公里,并且综合整治分区划定的对象不能进行重建式旧改,从根本意义上说,此举利好万科等进入城中村做租赁业务的房企。

  万科作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,同时前瞻布局 物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。未来万科如何继续多元化?郁亮再次重申,收敛聚焦不是不做其他业务了,不是砍树,是修剪调整。

  就万科去年销售回款目标是否有所下调?张旭表示,公司每年不会给自己定任务的,每天都是卖房的好日子,根据市场情况去努力。

  今年的政府工作报告中,对房地产的表述不但字数比往年少,而且措词也较往年平和不少,特别是没提“房住不炒”、“调控”、“房价”等,被不少人解读为今年调控政策或将宽松的信号。但随后住建部部长王蒙徽在两会部长通道中发言,重申房地产政策方向的数个,包括坚持“房住不炒”;稳地价、稳房价、稳预期;大力培育和发展住房租赁市场;保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。

  就近期房地产政策,郁亮强调,万科一直在认真学习领导讲话,不去评价政策,认真应对。房住不炒很重要,踏踏实实做实业很重要。

  万科去年业绩 机构怎么看

  民生证券:万科多元业务齐头并进

  民生证券认为,万科2018年业绩稳步增长,盈利能力持续加强。2018 年万科销售金额达6069.5亿元,同比增长12.3%,市场份额由2017年的3.96%上升至4.05%,在24个城市的销售金额位列当地第一,行业地位凸显。 同时万科坚持高质量投资,储备资源丰富。

  多元化业务同步发展,万科物业实现营收98亿元,同比增长33%,连续第九年蝉联“中国物业百强 企业综合实力TOP1,在物业服务行业中保持领先。报告期内,公司长租公寓覆盖35个主要城市,累计开业超6万间,开业6个月以上平均出租率约92%; 管理商业项目逾210个,总建筑面积超1300万平方米。2018年万纬物流进驻42座城市,新获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中稳定运营项目平均出租率为96%;万科多元业务齐头并进,未来值得期待。

  华创证券:经营现金流连续10年为正财务稳健

  华创证券指出,2018年末万科资产负债率84.6%;净负债率仅30.9%, 处于行业低位;公司2018年发债多项利率处于行业低位,目前现金短债比高达2.4倍、处于行业高位。

  公司经营情况稳定,在龙头房企中是仅有的连续10年经营现金流为正的公司,2018年经营性活动现金流净额336亿元。良好的现金流和低负债率也赋予了公司仍有充足的加杠杆空间,将持续受益于行业集中度的提升。2018年末公司已售未结金额5307.1亿元,同比增长28.1%,覆盖2018年地产结算金额1.86倍、较2017年继续提升,锁定未来业绩释放。

  面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中, 万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。

  平安证券:毛利率和业绩增速有望保持较高水平

  平安证券指出,去年万科拿地投资稳健,聚焦核心一二线。期内新增项目227个,总建面4681.4万平米,同比增长1.4%, 为同期销售面积的115.9%,较2017年下降12.4个百分点;其中权益建面2490.2万平米,占比53%,同比降7个百分点,拿地整体相对谨慎。按建面计算,新增项目 72.1%位于一二线城市;按 权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。

  受新增项目结构影响,平均楼面地价5427元/平米, 较2017年下降31.4%,仅为同期售价的36.1%,保障项目较好的盈利能力。期末公司在建及未建土储约1.5亿平,剔除已售未结后可售建面约1.1亿平米,可满足未来2-3年开发,略低于主流房企, 预计2019年公司仍将适度补充土储。

  平安证券认为,万科作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。随着市场高点时销售项目步入结算周期, 毛利率和业绩增速有望保持较高水平。

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(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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