高价楼盘销售放缓前景堪忧

2019-05-07 21:43   来源:中国经济时报  

  本报记者 周雪松

  3月份以来,部分二线城市房地产市场出现“小阳春”行情。一方面,武汉(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)等成交量大幅回升,新开盘项目去化率皆有增长;另一方面,重庆(楼盘)、天津(楼盘)、合肥(楼盘)等土拍市场明显升温,房企拿地热情高涨,地价重回高位。

  在易居企业集团CEO丁祖昱看来,多数二线城市潜在供应总量适中,但贵阳、昆明(楼盘)、西安(楼盘)等部分二线城市潜在供应量整体偏高。从潜在供应区域、产品档次来看,受供地结构性因素影响,贵阳、昆明、西安等潜在供应主要集中在重点规划片区,贵安新区、滇中新区、西咸新区这类国家级新区潜在供应量皆不容小觑。并且,待开发项目同质化现象严重,低端产品潜在供应量显著偏高,去化前景难言乐观。

  2018年,我国商品房销售面积达17.2亿平方米,同比微增1.3%,商品房销售金额149973亿元,同比增长12.2%,销售规模持续创历史新高。不过,各能级城市市场格局此消彼长,成交分化之势愈加显著。

  据CRIC数据显示,2018年二线城市商品住宅累计成交26514万平方米,同比微降3%,虽然厦门(楼盘)、海口等市成交下滑较为明显,但热点中西部城市郑州(楼盘)、兰州(楼盘)、重庆、西安等市均有较大增长,整体二线城市市场依旧坚挺。丁祖昱认为,目前,市场虽迈入下行通道,观望情绪开始蔓延,但由于二线城市需求坚挺,支付能力相对较强,叠加政策放松预期,预计2019年二线城市成交量将小幅上升。

  因一线城市供地长期受限,多数三四线城市供地则明显过剩,二线城市逐渐成为房企竞逐的焦点所在。自2015年二线城市经营性土地成交规模跌到历史低谷后,2016年开始触底反弹,成交量、价均持续提升。随着2018年房地产市场进入调整期,房价上涨预期趋缓,二线城市前期出让的大量高价地将陆续进入开发销售阶段,去化压力将有所浮现。

  2016年乃是市场公认的地王年,尤其是二线城市频出地王,全年共计集中出让250宗单价、总价地王,占比超七成。其中,合肥、杭州(楼盘)、南京、天津四城土拍市场异常火热,地王幅数都在30宗左右。如今,地王盘大量入市。不过,受限价政策影响,地价、房价之间的溢价空间显著收窄,二线城市地王盘普遍面临一定的去化压力,显著波及开发销售进度。截至2018年底,2016年出让的地王盘仍有一定数量尚未开工。

  根据二线城市待开发土地测算未来商品住房潜在供应量,不难发现存在两大风险性因素:其一,石家庄(楼盘)、太原(楼盘)等7城土地供应明显过量,潜在供应规模不容小觑,库存风险仍需警惕。其二,厦门、苏州等7城待开发土地价格明显偏高,叠加房价上涨预期暂告终止,高价盘去化表现着实不容乐观。如贵安新区,涉宅用地潜在供应量超2000万平方米,占比多达63.3%。并且,待开发项目同质化现象严重。由于贵阳、昆明和西安低端产品潜在供应量显著偏高,占比都在95%以上。一旦市场需求难以有效承接,在售项目去化率持续回落已是大概率事件,开发销售周期也将明显拉长。而厦门中、高端产品潜在供应量明显偏高,地王盘也不在少数。部分待开发项目地价、房价明显倒挂,已然陷入开盘必亏本的窘境。长期来看,厦门房地产市场难言实质性好转,中、高端产品去化前景着实堪忧。

  不过,丁祖昱认为,总体上来看,二线城市仍是市场稳定器,更是市场下行周期的避风港。长期来看,二线城市市场需求依旧坚挺,潜在供应量很大程度上将决定未来成交量。

(责任编辑:王治强 HF013)
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