首分论市:26城5月楼市走势预判

2019-05-14 18:24   来源:和讯名家  

  文 / 克而瑞研究中心整理

  北京 || 王秀玲

  “一、二手成交明显放缓,新开项目11个总去化率50%”

  楼市现状:

  4月,北京(楼盘)商品住宅市场供应较上月回落,成交量上行但增速明显有所放缓,整体市场维持低位平稳运行,新开盘项目共11个,去化效果一般总去化率50%。土地市场较为平淡,新增供应4幅经营性用地成交1宗。二手房市场成交量也在3月创新高后高位回落。

  上海 || 李振宇

  “量升价稳、市场延续上月态势,21盘入市总体去化率37%”

  楼市现状:

  4月,上海(楼盘)商品住宅市场供应同环比小幅回落,成交量升价稳,整体市场延续上月态势仍以维稳为主。全月共计21盘入市,多为远郊刚需盘,开盘项目去化分化严重,总体去化率37%仍维持低位。土地市场相较冷清,全市仅成交3宗经营性用地。

  后市预判:

  供应:预计5月中旬将会有一波集中供应,除黄浦的五坊园之外,其余均为远郊刚需刚改项目。

  成交:小阳春或将会贯穿整个二季度。

  房价:预计短期内波动不大,市场价格预期有待经历阶段性调整。

  热点区域/板块:从拿证区域预估,奉贤、青浦、黄浦将是下月成交热点区域。

  广州 || 梁永光

  “市场延续回暖态势, 26盘新推平均去化率54%。”

  楼市现状:

  4月,广州(楼盘)楼市整体保持回暖态势,成交量同比上升且超过2018年月均线。共26盘新开、加推,平均去化率54%。土地市场本月供地5宗,多为商办地块,成交分化现象显著,住宅用地热度较高多溢价成交。二手房市场升温明显,月成交面积为今年以来的最高值。

  后市预判:

  供应:预计5月开发商仍会抓紧市场回暖的窗口期,加快备货积极入市。

  成交:预计5月成交量有望再度飘红。

  房价:预计5月开发商的重心仍然是“走量”而不是“提价”,房价总体稳定。

  深圳 || 陈洪海

  “一手量价齐跌、二手成交火爆,7项目新开盘平均去化率32%”

  楼市现状:

  4月,深圳(楼盘)商品住宅成交量同比增幅较大,但整体看来量价齐跌市场表现平淡。7个项目开盘,开发商让利活动较多,但整体去化不佳平均去化率仅32%。土地市场冷清,全月无新增供应成交。二手房市场进入3月份开始回暖,本月继续火爆走高,成交量创16个月来新高。

  后市预判:

  供应:预计5月供应量会保持稳定。

  成交:预计5月成交还会有所上涨,但不会太大。

  房价:受政策的影响,房价在短期内都不会有太大的变动。

  热点区域/板块:热点板块是坪山、公明、沙井、西乡。

  天津 || 张福娜

  “成交环比回暖价格维稳,土拍溢价率回归高位。”

  楼市现状:

  4月,天津(楼盘)商品住宅市场有所回暖,成交量约125万方环比涨幅超2成,成交均价维稳,约在16500元左右。土拍市场表现火热,成交74万方,溢价率有所回升最高达40%。

  长春 || 史嵩龄

  “供求环比回落,均价涨势放缓,新开项目平均去化率60%。”

  楼市现状:

  4月,长春(楼盘)商品住宅市场供应量在连续上涨后首次出现下滑,成交量环比也略有回落,整体市场仍处于稳定增长状态,但是同比上涨幅度有所降低。新开盘项目8个,平均去化率约60%。土地市场供地7幅成交5幅,成交量同环比均处上升通道。

  后市预判:

  供应:预计供应量同环比都有比较明显的上涨。

  成交:预计未来销售面积仍然维持在较高的水平。

  房价:价格波动预计增加,整体走势逐渐放缓。

  热点区域/板块:仍以北湖板块、八一水库板块等传统的热销板块为主,市场热度从南逐渐向北区转移。

  济南 || 唐堂

  “取消限价、限签致供求量价齐升,开盘加推19次平均去化率47%。”

  楼市现状:

  4月,济南(楼盘)受取消限价、限签影响,商品住宅市场供求量价纷纷上行,全月共开盘加推19次,平均去化率47%,整体看开盘量有所下降但开盘去化率有所上涨。土地市场新增供应30宗但无成交,主要位于历城区、天桥区、市中区以及高新区。二手房市场购房者积极性下降,观望情绪加重,挂牌价较上月下降。

  后市预判:

  供应:预计华润、万科、龙湖、碧桂园、融创等品牌房企在5月份都有楼盘供应。

  成交:预计下月市场成交量会有小幅度上涨。

  房价:价格趋稳是大概率事件。

  热点区域/板块:白马山片区。

  青岛 || 毕怡

  “供应高位、成交小幅回暖,推盘密集整体去化率62%。”

  楼市现状:

  4月,青岛(楼盘)楼市整体供应量处于高位,成交量环比微增,市场小幅回暖态势明显。本月开发商推盘密集,超过100套以上的推盘有16次,整体去化率62%,格较低的中低档产品热度较高。土地市场和二手房市场也均有回暖迹象。

  后市预判:

  供应:预计下月供应量下降。

  成交:预计下月成交量下降。

  房价:维稳。

  南京 || 赵静波

  “新增供应放量成交热度持续,32盘新开整体去化率62%。”

  楼市现状:

  4月,南京(楼盘)商品住宅市场供求两旺,库存和消化周期有所下降。全月共计32个项目开盘,在新房大量供应和房价上行影响下,市场接受度降低,项目分化严重整体去化率62%,较上月下降明显。土地市场量价齐升,供地节奏明显加快,共3幅供应8幅成交,新晋出让地块主要还是集中在远郊,其中6幅涉宅用地全部达到最高限价。二手房市场持续回暖,尤其是刚需、学区房成交量可观。

  后市预判:

  供应:预计5月将有39盘超9000套新房入市。

  成交:整体市场不会有较大波动。

  房价:房价彻底拐点和短期内波动可能性都不太大。

  热点区域/板块:江北核心区、雨山路板块,江宁主要集中南部和东部的九龙湖和青龙山新城小板块,城南集中在软件谷和河西南岸,城北集中燕子矶板块和新玄武板块

  杭州 || 刘晨光

  “住宅量升价稳而土拍热度更甚,推盘明显加快项目冷热分化。”

  楼市现状:

  4月,杭州(楼盘)十区商品住宅供应同比大涨成交同环比齐升,均价保持2.6万。共计68个项目推盘,3盘首开,冷热分化加剧,万人摇、流摇、去化不足3成等均有,特别是临安受地铁12号线利好影响,加上土拍刺激,推盘节奏明显加快。土拍市场热度高涨,挂牌11宗涉宅地块,不乏文晖、江河汇、临平等稀缺宅地,成交环比大幅上涨65%,楼面均价上涨快于房价。二手房成交活跃,日成交量达300套。

  后市预判:

  供应:5月预计59个项目推出,其中25盘首开。

  成交:供应持续维持高位,且有热点项目的加盟,预计成交将继续保持高位。

  房价:多个4.5w+项目集中入市,预计价格将出现小幅上涨。

  热点区域/板块:申花、望江新城、未来科技城、钱江世纪城、萧山经开区。

  徐州 || 季有国

  “成交小幅回落土拍略有降温,新推项目整体去化率75%。”

  楼市现状:

  4月,徐州(楼盘)商品住宅市场成交量环比小幅回落,整体市场供求相对稳定。新开盘加推项目9个,推盘频次有所降低,但推案套数环比增加近两成,因多个热销项目集中放量,带动整体去化情况良好,整体去化率约75%。土地市场略有降温,新挂牌三宗经营性用地成交两宗,融创深耕西区再夺泉山区地块。

  后市预判:

  供应:预计“红五月”供货量将持续。

  成交:备案量预计仍将维持高位。

  房价:“红五”多个高价地项目将集中入市,预计徐州房价将小幅上涨。

  热点区域/板块:铜山区。

  苏州 || 戈文问

  “成交量价齐升、整体去化率80%,土拍高热多块地成交价创新高。”

  楼市现状:

  4月,苏州(楼盘)商品住宅供应放量成交火爆,市场表现量价均升。共15个项目开盘包括6个加推项目,以刚需刚改为主,集中在吴江(楼盘)区、新区和相城区,整体成交去化率为80%。土拍市场房企拿地热度高,共供地8宗成交13宗,地王频现,其中吴中太湖新城、尹山湖,新区玉山、园区湖东均有地王诞生。二手房市场同样火爆,特别是园区湖东、湖西板块,双湖板块,整体涨幅明显。

  后市预判:

  供应:5月苏州16个盘预计加推房源入市, 未来供应量预计50万方。

  成交:预计5月市场热度会有一定冷却,成交在70万方左右。

  房价:5月推盘预计以改善为主,成交价格将有所上升。

  热点区域/板块:吴江区,城南和运东开发区板块。

  常州 || 戈文问

  “成交量价创新高、新开项目整体去化率70%,成交6宗地均成板块新地王。”

  楼市现状:

  4月,常州(楼盘)商品住宅市场火爆,成交量价创近两年新高。共21个项目22次开盘,加推时间主要集中在中下旬,整体去化率约70%,认购率环比有所上升。土地市场热度高,挂牌涉宅土地16宗,多位于新兴板块,共成交6宗涉宅用地,均以高溢价成交,创各自板块单价楼王。

  后市预判:

  供应:5月商品住宅供应量预计50万㎡左右。

  成交:5月商品住宅预计成交60万㎡左右。

  房价:5月商品住宅均价预计在15500元/㎡左右。

  热点区域/板块:新龙板块、湖塘老城区板块、钟楼开发区板块。

  无锡 || 万萍

  “供应上涨成交略降,整体新盘去化率达80%以上。”

  楼市现状:

  4月,无锡(楼盘)商品住宅市场供应增加成交环比小幅回落,房价结构性升高,整体市场热度持续,8个新开盘项目去化较佳,其中6盘去化率在八成以上,但随着营销活动减少,案场的到访量有所下降。土地市场热度持续,新增供应8幅经营性用地,成交5幅,融创竟得3幅宅类用地,滨湖区四院北地块楼面价达到最高限价。

  后市预判:

  供应:5月加推项目将逐渐减少,市场热度将有所下滑,预计供应量会小幅下跌。

  成交:5月土拍将在月底进行,部分购房者将持观望态度,预计整体市场成交将会有一定下滑。

  房价:5月土地市场热度愈发高涨,整体成交价格将会有一定上涨空间,但涨幅微弱。

  合肥 || 周开拓

  “网签滞后导致供求两端环比齐升,土拍热度高涨影响推盘加快,整体去化率70%。”

  楼市现状:

  4月,合肥(楼盘)商品住宅市场供求量环比均小幅上涨,但因网签数据存在一定滞后性,成交量上扬更多表现为前期市场热度的数据兑现。受土拍市场热度影响房企推盘节奏加快,共推售项目18个,推售量较上月略有涨幅,但整体去化率依旧为70%与上月相较无差,市场热度未见明显上升。土拍热度高,各房企持续发力,24块拍卖土地中两宗流拍,其中8幅达到最高限价以摇号竞得。

  后市预判:

  供应:多个新盘和热盘将在5月新开或加推,供应量将保持在较高水平。

  成交:受土拍带动和推盘量上升影响,市场成交量将维持较高水平。

  房价:整体公示价格基本持平,受高价项目占比上升拉动,成交均价将结构性小幅上扬。 热点区域/板块:滨湖省府板块、金融后台板块、包河工业园板块。

  厦门 || 蔡美美

  “供过于求、均价下行,新开项目整体去化率提高部分楼盘现日光。”

  楼市现状:

  4月,厦门(楼盘)楼市供应现井喷,成交量升均价持续结构性下行,整体市场供求比高达3.5,供过于求态势严重。共10个项目12次开盘,莱昂公馆、建发央著2盘1月内2次加推,随着楼市持续升温买卖双方心态明显转变,各项目开盘整体去化率有所提升,部分项目出现热销情况。土地市场本月无新增供应,成交3幅商住地达近半年来高峰,均溢价成交。在“限售”解禁和学区房成交旺季来临之际,二手房市场无论是挂牌量还是成交量均呈持续走高态势。

  后市预判:

  供应:预计5月商品住宅新增供应量将明显回落,但仍处高位。

  成交:预计5月成交量会明显上行。

  房价:随着岛外相对高价盘集中备案,预计5月成交价格会再次进入上升通道。

  热点区域/板块:集美区。

  福州 || 方明

  “供应明显放量成交维持中等水平,开盘火热势头延续整体去化率60%。”

  五 区

  闽 侯

  楼市现状:

  4月,福州(楼盘)楼市整体供应增加,成交小幅回落至中等水平。具体看五区供应涨幅明显,成交量下滑超3成;闽侯供应量环比小幅下滑,成交量同环比均增幅明显。开盘方面延续火热势头,新开项目12个,数量继续增加,平均去化率60%维持良好,近郊刚需去化佳,远郊、市中心高价盘去化不佳。土地市场热度较高,共6宗地块成交,闽侯首推摇号机制,优质地块引发争抢,国贸、中梁首进福州。

  后市预判:

  供应:预计5月市场上市量将保持相对中高位。

  成交:5月份预计各大开发商积极推盘,成交将继续维持现状。

  房价:仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为主基调,上涨动力不足,房价企稳依然是大概率事件。

  热点区域/板块:短期以金山、五四北为主。

  武汉 || 吴洋

  “成交同环比齐升但市场供过于求明显,新盘整体去化率77%。”

  楼市现状:

  4月,武汉(楼盘)市场供求两旺延续3月小阳春热度,特别下半年由于召开军人运动会,二季度处在赶工期因此供应集中放量,造成市场供过于求明显。本月全市共50频次开盘,整体去化率77%,日光率达34%,其中低价及主打性价比的刚需项目去化优秀。由于一季度地荒本月房企加紧拿地,土拍市场再掀热潮,共20宗涉宅用地成交,融创拿下5宗,地块溢价率有所提升,最高溢价率达到183%。

  后市预判:

  供应:预计5月供应将维持高位,供应量将接近240万方。

  成交:供应放量,成交惯性下备案仍将处于相对高位。

  房价:全市均价目前稳定在14800上下,月度结构性波动。

  热点区域/板块:豪宅重点关注板块二七;刚需置业热门板块如光谷东湖高新(600133)。

  长沙 ||陆劲

  “市场观望依旧成交不温不火,土地市场限价放松迎来“熔断潮”。”

  楼市现状:

  4月,长沙(楼盘)商品住宅供应持续增加,成交量环增同降,虽然受供应量提升和房企营销活动及优惠政策频出影响,案场客户量有所增,但观望情绪浓厚故整体市场表现平淡。新开盘项目5个,整体去化一般,高价盘去化降至3-4成。政策方面停止二套改善性住房契税优惠,但对市场影响有限,目前楼市主旋律仍以“稳”为主。土地市场本月迎来“熔断潮”,多宗热点地块出让成功,因限价空间有所放松,房企摇号参与意愿增强。

  后市预判:

  供应:供应量将持续攀高,主要集中区域为望城区及岳麓区。

  成交:大量的供应并不能带动成交同步上行,新房市场区域分化将进一步加剧。

  房价:房价走势与市场供求影响脱节,基本为政策导向,因此将继续横盘发展。

  热点区域/板块:,雨花区及岳麓区依旧为主战场,其中高铁新城板块、洋湖板块及梅溪湖板块热度最高。

  郑州 || 王欢

  “供应井喷、成交量跌价稳,新开盘项目32个整体去化率83%。”

  楼市现状:

  4月,郑州(楼盘)商品住宅供应同环比大增,成交环比下滑,市场价格保持稳定。开盘项目32个,由于市场整体活跃度上升,客户到访明显增加,购房积极性增强,去化率环比略有提升,整体去化率达83%。土拍以环郑州区域为主,恒大拿地11宗,预计5月主城区将会有土拍共计11宗。二手房市场购买积极性高涨,成交量价稳定。

  后市预判:

  供应:市场持续活跃,预计5月供应会有所上升。

  成交:5月份预计成交量较4月份上升。

  房价:整体成交均价稳定,区域分化明显。

  热点区域/板块:预计整体区域板块热度变化不大,以主城区为主。

  成都 || 闫涛

  “供应爆棚成交上涨动力不足,新开项目去化率大多不足50%。”

  楼市现状:

  4月,成都住宅供应持续上涨,但低于去年同期水平,成交量同环比均有所下降,成交上涨动力不足。新开盘项目数量众多,项目分化及区域分化严重,部分项目和区域开盘去化不甚理想而转为顺销,大多项目去化率不足50%,此外渠道捆绑明显。本月土地市场供需呈持续下滑态势,地块多以底价成交,流拍率小幅上升。受新房市场产品及价格挤压,二手房市场热度持续攀升至近几月峰值。

  后市预判:

  供应:预计供应量或出现波动向下的态势。

  成交:在高单价高总价的挤压下,部分客户转战二手房市场,预计下月成交量将会下行。

  房价:价格分化严重,整体趋于平稳,未出现较大波动。

  热点区域/板块:天府新区、双流区及麓山板块、中和板块。

  重庆 ||何诗慧

  “量价齐升市场延续 “小阳春”热度,供地减缓但土拍竞争激烈高溢价地块频出。”

  楼市现状:

  4月,重庆(楼盘)商品住宅市场供应小降而成交升,延续 “小阳春”热度,整体市场情况与上月基本持平。新开盘项目15个,去化分化明显,其中刚需盘去化达8成以上,改善盘去化率在3-4成之间。本月供地大幅减缓,但房企拿地激进度持续提升,高溢价地块频出,成交6宗地平均溢价率达52.4%,融信摘得地块溢价率最高达92.22%。二手房市场整体量价齐升。

  后市预判:

  供应:5月重庆主城预计开盘加推146个项目,集中在巴南、渝北区。

  成交:5月将延续4月的小阳春态势,市场放量将持续加大。

  房价:5月价格平稳上涨,预计将保持在12000元/㎡左右。

  热点区域/板块:龙洲湾、李家沱、西永是重点关注板块。

  昆明 ||王路璐

  “供求量价齐升一、二级市场表现皆佳,新开盘项目14个整体去化率70%。”

  楼市现状:

  4月,昆明(楼盘)住宅市场供求量价齐升,单月成交量突破90万方,市场回暖明显。新开盘项目14个,去化情况良好,整体去化率约70%。土地市场供地节奏加快,本月成交量大幅上涨,商住类土地成交14宗,多集中于官渡区,其中世茂首进昆明巫家坝热点区域。二手房市场整体较为活跃,看房量大幅提升但实际有价无市。

  后市预判:

  供应:预计5月开盘量再次提升,大部分项目集中在官渡区,且集中在巫家坝、会展板块。

  成交:供应加剧,品牌项目会拉动成交。

  房价:多区域多项目面世,整体价格维稳。

  热点区域/板块:巫家坝、会展、草海、呈贡新城区域是热点。

  南宁 || 吴宁

  “土地市场火热带动住宅供应大增成交迅速回暖,新开项目5个去化率达80%以上。”

  楼市现状:

  4月,南宁商品住宅市场供求皆佳,房价环比持平,土地市场成交火热,地王带动市场快速回暖。新开盘项目5个,去化效果较佳,整体去化率在80%以上。

  西安 || 严延

  “成交量跌价涨,新开盘项目30个大多去化率超80%。”

  楼市现状:

  4月,西安(楼盘)商品住宅市场供求量略有下降,房价持续上涨,整体市场回暖趋势延续。30盘项目新开,多盘去化率在80%以上,开盘数量和去化效果与3月趋同。政策方面发布通知暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金等。土地市场热度较高,供应7宗下滑明显,成交29宗,整体成交热点区域位于西咸新区以及主城区浐灞生态区,最高溢价率达113%。

  后市预判:

  供应:供应量将有减少趋势。

  成交:区域成交热度稳定。

  热点区域/板块:浐灞区

  兰州 || 董少毅

  “供求量双降均价小幅上升,新开加推项目热度较高。”

  楼市现状:

  4月,兰州(楼盘)商品住宅市场供求量双降超四成,价格整体表现平稳上升。万科时代之光新项目开盘,去化率达73.91%,兰州碧桂园金城云鼎加推,去化率达100%。虽然开盘项目较少,但市场热度较高,集中在和平定远板块及青白石板块,中心城区项目大多属于平销期。土地市场较为冷淡,出让3宗经营性土地成交1宗,主城区土地稀缺,供求面积较小价格一路攀升,预计下月七里河崔家大滩板块有多宗地块出让。

  后市预判:

  供应:下月入市货源充足。

  成交:新兴板块成交量将进一步攀升。

  房价:市场价格平稳上涨。

  热点区域/板块:和平定远板块、七里河西站板块、七里河崔家大滩板块。

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(责任编辑:张洋 HN080)
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