成交放缓、供应放量、业主预期下调……当前北京租赁市场的7个数据真相

2019-05-15 16:25   来源:和讯房产  

  从链家数据中的微观市场情绪来看,2019年北京租赁市场的成交节奏明显放缓,这一变化来自于供应量的增加和供需矛盾的缓和,由此带来1-4月租赁市场的量增价稳。从租客行为来看,2019年租赁市场呈现出明显的“租得小”、“租得远”、群体“年轻化”特征,整体看表现出明显的 “消费降级趋势”。

  1.租赁节奏放缓,租赁房源7日内成交率仅为21%

  租赁市场的成交节奏确实在放缓,2019年4月房源7日内出租率为21%,同比下降18个百分点,环比下降3个百分点,租赁市场的成交难度明显增加。

  图:2017年以来北京租赁市场交易节奏月度走势(%)

成交放缓、供应放量、业主预期下调……当前北京租赁市场的7个数据真相

  数据来源:贝壳研究院

  2.供应增加带动市场节奏放缓,新增挂牌房源同比增加16.6%

  房源出租难度的增加在于供应量的增长,2019年1-4月租赁月均新增挂牌量同比增长16.6%,前期买卖市场的平稳向下,一定程度上促使部分业主转向租赁市场,同时长租公寓给市场提供了较大的供应增量,带来供需关系改变。

  图:2018年以来北京链家租赁新增房源挂牌量走势(套)

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  数据来源:贝壳研究院

  3.供需关系改变促使业主调整预期,调价中80%以上下调报价

  租赁市场的节奏放缓,为了促成交易,业主只能调整预期、下调报价。2019年4月,北京链家租赁房源中共发生12224次调价,其中83%为下调报价,同比增加 19个百分点,且下调报价的占比在近半年呈现趋势性的增加。

  图:近一年租赁市场业主调价情况月度走势(%)

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  数据来源:贝壳研究院

  4.1-4月北京链家租赁成交量同比增长9.1%,价格同比持平

  供应量的增加,使得市场上的可选房源相应变多,2019年前四个月北京链家租赁成交量同比增长9.1%, 2019年4月北京链家租赁成交价格为85.5元/平,环比上涨1.7%,同比上涨1.4%,供需矛盾的缓和使得租金价格保持平稳。

  图:2017年以来租金月度走势(元/平)

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  5.2019年,租得更小,套均租赁面积78平,为近几年最小

  “从租客租住的面积维度来看,2019年租赁的套均面积为78平左右,较2018年81平以上的水平明显下降,2019年套均租赁面积也是近五年的最低值,2019年北京租客明显“住得小”。

  图: 2017年以来北京租赁市场套均成交面积走势(平/套)

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  图:近一年来北京租赁市场成交面积段分布月度走势

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  6.2019年,租得更远,租赁范围向低价郊区外移

  从城区结构来看,考虑到北京城区数量较多,为了剔除样本自身问题,采用季度数据。2019年一季度东西城成交占比为10.9%,呈现较为明显的趋势性下滑特征,而近郊(顺义、大兴、通州、昌平)的成交占比明显增长,2019年租客“租得远”。

  图:近一年以来北京租赁成交的城区季度走势

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  数据来源:贝壳研究院

  7.2019年,租客更年轻,30岁以下租客占比开始超30%

  从客群特征来看,2019年租客呈现明显的 “年轻化”趋势,30岁以下租客占比开始超过30%,租赁购买力相对较强的中年群体(30-49岁)明显下滑,年轻群体受到收入水平的影响,租住的品质会不如中高收入的中年群体,会倾向于选择远或者小的房子,市场在租客上向年轻人偏移,也侧面验证2019年北京租客“租得远”、“租得小”

  图:近一年来租赁市场客群年龄分布

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  数据来源:贝壳研究院

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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