大变局!不能捆绑住宅了,产业地产面临生死抉择

2019-06-12 08:59   来源:和讯房产   作者:明源地产研究所
  以产业地产的名义低价拿地,获得一定数量配套的住宅用地,先卖住宅回笼资金,然后开发产业园,获取园区的招商和付服务费等,这是过去产业地产普遍的玩法,华夏幸福(600340)就是以独特的“产城+住宅开发”模式,逐渐走向壮大。

  这一套路引得业内纷纷效仿,据中城新产业董事长刘爱明透露,目前,50强房企里的45家都已经涉足了产业地产。房企正从过去分享红利,走向创造价值,推动产业发展。

  然而,由于过去不少房企挂羊头卖狗肉,以产业之名行地产之实,各地方政府都在不断收紧产业地产用地出让的条件。比如,今后济南(楼盘)的创新性产业用地不再与住宅捆绑出让,郑州(楼盘)和北京(楼盘)等地产业园区内物业不得再进行散售等。

  过去,捆绑住宅,园区物业可分割销售,一些知名公司尚且因为楼市调控就遇到现金流危机(住宅卖不出去),如今不捆绑住宅,园区物业还不能散售。产业地产还能玩吗?

大变局!不能捆绑住宅了,产业地产面临生死抉择
  各地限制产业地产出让条件

  还是为了促进产业地产发展

  5月23日,北京市住房和城乡建设委员会官网发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知(京建发〔2019〕216号)》(以下简称“216号文”)。216号文只有几百字,却威力巨大。

  因为216号文明确规定,建设单位不得分割销售研发、工业项目。正式在整个北京市范围内全面叫停了工业、研发类项目的分割销售。

  北京不是第一个这么干的城市。

  2019年3月28日,郑州市发布《郑州市人民政府关于新型工业用地管理的实施意见(试行)》,在规划用地分类一类工业用地(M1)类中,新增“新型工业用地(M1A)”。企业取得的新型工业用地,使用权不得分割转让。

  去年8月,深圳(楼盘)发布《深圳市工业区块线管理办法》,核心内容包括:保证工业用地的总量规模,严格控制M0(新型产业用地)的比例,厂房和研发用房不得采用“类住宅化”规划设计,禁止在工业用地上建设住宅、专家楼、商务公寓和大规模商业,加大产权分割面积(厂房不低于1000平米,研发不低于300平米)、提高产业准入与分割转让门槛、全生命周期监管和土地使用权收回等。

  今年3月8日,济南市发布的《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见(暂行)》中特别规定:创新性产业用地(M0)不得和住宅用地捆绑出让。

  4月3日,东莞(楼盘)市委副书记、市长肖亚非主持召开市政府常务会议,审议通过了《东莞市新型产业用地(M0)地价管理实施细则》(下称《实施细则》)。该《实施细则》是2018年9月11日《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》(下称《暂行办法》)的相关配套细则,是国内第一份明确针对M0的市级政策细则。

  《实施细则》对《暂行办法》有一个非常关键的调整:新型产业用地需配置一定比例商业办公用地和住宅用地的,产业用地和商业用地可以按一宗地整体供地。但是,配置配套型住宅用地必须经市人民政府批准独立出具住宅建设用地规划条件,单独进行宗地市场评估和公开出让!

  过去多年来,各地的产业地产蓬勃发展,崛起不少佼佼者。然而,也催生了很多投机者,低价拿了产业地产用地(工业用地),却打擦边球建写字楼、商铺甚至小产权住宅与别墅,扰乱市场秩序,即便搞成综合性园区,但产业无法集聚,而且通常建好就卖,产业概念非常薄弱,不利于企业长远发展,政府很不满意,直到大力整顿。

  根据明源君此前的研究,大部分园区上市公司的园区业务对业绩的贡献依然较小,业绩主要来自物业销售,因此对调控十分敏感。

  是否捆绑住宅用地,产业地产能否出售、出售标准等直接影响项目的投资回报。现如今政策这么凶猛,产业地产还还有得玩吗?

  跟其他一些诸如“市场化的产业地产已死”的悲观论调不同,明源君认为,政府严格管控的核心还是为了市场参与者真正做产业,而不是挂羊头卖狗肉,就像楼市调控一样,不是要打死开发商,而是为了让行业能够有一个健康的发展。

  该有的商业配套还是有

  出让的地价也会有优惠

  跟住宅调控层层加码一样,各地不断出台政策限制产业用地的出让,但很多依然有配套商业用地,满足一定要求后也可以销售。

  1、不能分割销售,不代表不能销售

  5月23日,北京市住房和城乡建设委员会官网发布216号文的同时,还下发了《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知(京建发〔2019〕217号)》,二者明确指出:“建设单位整体转让已建成研发、工业项目的,买受人应是区政府审定的企业或专业园、公共服务平台、孵化器运营机构。”

  虽然不能分割销售,但相比之前的禁售,这次改为了可以整体销售,而且审批权限下放至区、园区。此前,审批层级多,至少需要1年。审核权下放以后,效率有望提升。

  去年,《广州(楼盘)市产业园区提质增效试点工作行动方案(2018-2020年)》选取了产权分割试点,允许工业物业按幢、层等固定界限为基本单元分割转让,将“层”设定为分割的最小单元,即不允许按“套、间”进行分割。

  无论是整体销售还是设置分割的最小单元,是为了抬高炒作工业房地产的门槛,禁售不是目的,防止因厂房价格上涨损害实业才是。

  2、不捆绑住宅,但还有商业、公寓等

  去年12月19日,郑州市政府印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》(下称《意见》),在规划用地分类工业用地(M)类中,增加“新型产业用地(M0)”,以区别于普通工业用地;在土地分类中对应用途确定为“工业用地(新型产业用地)”,试点新政正式落地郑州高新区。

  与传统形态的工业用地不同,新型产业用地有以下三大特点:

  一是容积率高。一般的工业用地容积率基本在1.0-2.0间,只有少部分能做到3.0,深圳的“M0”容积率最高能做到6.0,这样既让各大城市稀缺的土地资源得到更为集约化的利用,又让参与者盈利的可能性增大。

  二是兼容商业。新型产业用地上可以配置一定比例的商业办公、配套住宅、公共服务设施等业态。按传统用地模式建设的生产厂房,缺乏休闲空间,《意见》允许M0为工业用地兼容商业用地,厂房和研发用房建筑面积不低于总建面的70%,剩下30%可以兼容商业配套,其中不超过10%为商业及餐饮,不超过20%为服务型公寓。

  这样一来,新的科技企业工作人员中的科学家、设计师,在工作之余可以有个交流休闲的空间,互相之间进行思维碰撞,又让参的房企多了盈利点。

  三是可以售卖。在分割转让方面,《意见》要求,用地单位原则上要持有不少于总建面40%的厂房和研发用房,自持10年以上,剩余30%在协议明确后可以分割转让,最小分割单元不低于300平米;配套商业、服务型公寓可分栋、分层、分套转让。这意味着园区最多60%可以对外分割销售。不过和杭州(楼盘)的规定相同,为了避免潜在的租售乱象,这些分割转让或出租,必须经高新区管委会同意,而且由管委会优先回购。

  事实上,从2014年深圳推出新型产业用地(M0)开始,珠三角和长三角的许多城市都开始尝试去设立一些新的用地类型。如今,我国中西部地区,也进入城市集约发展和产业升级的阶段。必然也会走上类似的道路,市场的空间很广阔。

  3、不捆绑住宅,地价会相应的降低

  不捆绑住宅,或要求自持,地价方面会更加优惠。

  比如,今年3月21日广州市政府公布的工业用地新政,当日广州市政府常务会议审议通过了该市《提高工业用地利用效率实施办法》,新型产业用地(M0)地价标准按同地段的办公用途地价的20%计收,有效降低了企业的拿地成本。且此类用地可分割转让,即可将产业用房的50%进行分割转让,用于引入从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。

  该实施办法还明确要求新型产业用地的容积率在3.0至5.0间(普通工业用地为2.0至4.0),配套设施比例达30%(普通工业用地为15%左右)。

  只要有专业运营能力

  产业地产就大有可为

  我们比较多关注到住宅,但其实中国产业地产市场很大,一二三线城市,工业用地的供应量长期超过住宅用地。

来源:国际统计局、明源地产研究院
来源:国际统计局、明源地产研究院

  刘爱明更表示,如果说中国是一个大国,加一个定义,中国是产业大国,制造业大国,所以产业地产大有可为。

  第一,运营够强就能拿到低价的地

  如果完全不捆绑住宅、限制销售比例,会沉淀大量资金,非一般企业所能承受,咋办?基金操盘是一个模式。

  去年,广州通过的《广州市产业园区提质增效试点工作行动方案(2018-2020年)》就明确指出:

  引导、鼓励国有企业或优质园区运营机构等成立园区载体建设基金,重点投入到广州市产业园区建设及升级改造,助推产业园区提质增效等。

  类似的资管公司其实已经不少。

  在5月30日的“2019城市更新资管高峰论坛”上,嘉丰达资产管理有限公司董事长汪浩就表示:“我们只投科技园区。”

  一是政策支持,二是中国进行科技创新、产业升级是必然的历史进程,三是科技园领域对招商、对运营是有一定门槛的。

  何况,运营能够够强,真能将产业做起来,不少地方政府还是会酌情配套一定住宅用地的。

  根据克而瑞的数据,2018年,星河地产通过产业园区获得规划总面积超过20万平方米的住宅、商业和科研综合用地;新鸥鹏以“教育小镇”在成都获得4700亩综合用地,2018年2月,项目一期住宅开售,交出单月劲销10亿元的漂亮成绩单。

  再比如,公开资料显示,恒大通过文化旅游、大健康等产业也拿下不少低价地,除了产业用地还配有商业或住宅用地。

  不少房企对此眼馋,但想要分食其中的红利,必须要有足够强的产业导入和运营能力,而且要深刻理解不同城市对于产业的诉求。

  比如,深圳这样的一线城市,就喜欢2.5产业(指介于第二和第三产业之间的中间产业,又称生产性服务业,金融、保险、管理咨询、仓储、人力资源等都可以被纳入2.5产业的范畴,具有高技术含量、高知识集聚、高附加值和高管理水平的特点,不仅自身创造价值,也能助力制造业再上一个台阶),三四线还能接受中低端制造业

  第二,运营够强,还可以品牌输出

  做房地产增量开发很幸福,是因为围绕这一块的服务很完善,融资、买地、设计、施工、营销等都有人帮助你,还有公司专门提供系统,只需要动嘴就行。

  虽然中国是制造业大国,但产业没有服务业,制造业没有服务业,做起来很难,但是越难做的人越有机会。

  服务分成两个,一是企业服务,二是产业服务。企业服务是现在做得比较多的,但痛点是产业服务——围绕入驻企业的生意的服务。

  我们国家园区虽然多,但是,99%的园区都是综合性园区,很难提供针对性强、专业性的服务,一些运营商已经开始反其道而行之做专业园区。

  刘爱明举例,中城新产业做智能终端产业园,就会把整个产业链列出来,在各个环节为入园企业提供服务。最近,中城新产业在深圳做了一个智能硬件加速器,是纯粹提供产业服务的不盈利的。中城还做了一个垂直产业链整合——天集社,把产业链整合事情做好,就能帮助企业卖东西。

  凭借这种功夫,去年4月份,中城将深圳坪山一个六千万方做医疗器械的园区租过来,年底就被深圳政府评为重点园区!

  刘爱明表示,中城现在投入运营的大概有100万平方米左右,上海(楼盘)、深圳、北京签约未交付还有200万平方米,有的是自建,大部分是租的,还有纯粹是帮别人运营的。不管是自建,背后核心都是运营能力。跟碧桂园合作,他80%,我20%,碧桂园不缺你20%的钱,凭什么跟你合作?因为我会运营。

  此外,像联东、金科、星河产业集团等率先探索,而且摸出门路的企业,也已经具备一定实力,后续可以做管理输出。

  目前,各地有大量存量土地待盘活,且其中有一大部分为国有划拨用地,以及农村集体用地。但是,大量的国有企业并没有园区招商运营的经验。北京新政中,允许建设单位出售资产给“区政府审定的企业或专业园、公共服务平台、孵化器运营机构”,能够将低效资产快速转让给具有园区开发运营能力以及产业资源的机构,从而快速盘活。

  与此同时,审批权限的下放,有利于该类项目的快速推进。对运营能力强的公司来说,这是好机会。不怕没得干……

(责任编辑:徐帅 )
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