闭着眼睛买房的时代已经结束了

2019-06-12 09:01   来源:和讯房产   作者:真叫卢俊
  今天和大家聊三个事情,关于买房之前的最基础的认知,希望各位在买房前能够了解,并做好前提准备。

  01

  闭着眼买房的时代已经过去了。

  我们知道,楼市在经历了非常特殊的15年、16年的暴涨之后,带来了很多不好的“后遗症”,例如维权问题,产品质量问题,以及土地溢价特别高等现象。

  而那些站在高岗上买房的人,买到的产品不仅价高,产品质量也没有得到很好的保障。

  比如,我的一个95年的朋友,在前两年的时候买了套房子。现在跟我讲要交房了,要去维权。

  说这个,是想告诉大家,闭着眼睛买房的时代已经过去了。

  如果现在谁告诉你买他的房子两年之后会翻一倍,它就是骗子。别再妄想一夜暴富。

  08年、15年这样的楼市很特殊,是小概率事件,如果你问我以后还会不会再出现这样的楼市,我会告诉你,不会再有。

  很多人问我关于楼市这一轮的发展,后面会怎样走?

  这两年来房地产行业发生了很多事情。各位知道整个2018年中国出了多少房地产调控政策吗?

有数据统计是423条,一年只有365天,但是这一年出了423条政策。
  有数据统计是423条,一年只有365天,但是这一年出了423条政策。

  以前我们地产行有一句话,叫房地产短期看金融,中期看土地,远期看人口。对不对?非常经典的判断市场的一句话。

  从2018年到现在为止,差不多就可以调整了。叫短期看政策,中期看政策,远期还看政策。基本上每天会有1.23次的政策来落地。

  2019年至今,全国也非常密集的出台了很多政策,例如苏州(楼盘),在前段时间涨了一轮之后,连续出了好几条政策,对土地进行融资调整,调高容积率和限高……现在政策变得越来越精准。

  这说明什么?说明关于房子,你是不能炒的,今年我们依然在强调房住不炒,但除此之外,国家也更注重因城施策这件事。

  17年的时候,很多人买房会有一个逻辑,就是上海(楼盘)涨完之后,杭州(楼盘)涨。杭州涨完之后,嘉兴(楼盘)涨,嘉兴涨完之后还会一起涨。

  很多人认为价格是有传递作用的,确实在很长一段时间是存在的,为什么?因为那个时候很多城市的政策基调是差不多的。

  要严一起严,要松一起松。

  而现在,这样的机制被打破了,政府开始因城施策,甚至因区施策。未来政策会细分到每一个区。

  因此,对于买房这件事情来说,我们再用过去的逻辑来看待,是有问题的,也就是说:

  楼市再无普涨。

  对于我们来说买房没那么简单了,如今在上海买房不仅不能闭着眼买,反而要睁大眼睛去买了。因为每个区的政策和细则都开始不一样。

  今年开始我会试着去盘整我的房源,把一些我认为不好的房子卖出去,去置换我认为还不错的房子。且我认为,在上海拥有太多套房子并不一定是一件很好的事情。

  讲了这么多,就是希望各位对于买房这件事能够慎重且理性。明白自己到底要买什么样的产品?

  我认为,一定要买相对比较稀缺的产品,只有这样的房子才有自主定价权。

  02

  老破小虽然便宜,但竞争对手太多了

  今天就来告诉各位,未来哪一些房子可能卖不出去,或者说卖出去之后会碰到一些问题。

  上海有特别多的老破小在市场上流通,它的价格相对较低。很多人会问我,要不要买老破小?买老破小有没有意义?有没有增值空间?

  我们做过一些统计,跟大家分享一下。

  根据我们大数据统计,中国的60%的房子是一房和两房。78%的房子是六层以下没有带电梯的。26%的房子没有卫生间和厨房,还有15%的房子岁数比我还大。

闭着眼睛买房的时代已经结束了
  老破小存在很多问题:

  它的产品破旧,贷款年限缩短,社区氛围差。

  大家都觉得上海的房子很贵,各位知道,上海的二手房里面300万总价的房子,占到多少比例吗?

  有78%的比例是300万以下的,非常惊人。

  这就是老破小的命门。

  虽然便宜,但竞争对手实在太多了,产品又差,所以这些房子它的自主定价权是很弱的,只能随大流卖掉。

  我之前写过《不要碰,老破小》这篇文章,写了不要买老破小的核心原因,未来,老破小一定会被替代掉,越来越多的人在抛弃老破小,去置换一套新房。

  过去,刚需占据上海楼市的绝对比例,从这张图可以看到,2008年开始,首套房用户占比很大,到了2018年,首套房的用户比例就比较小了,二套房变得越来越多。

闭着眼睛买房的时代已经结束了
  这也是为什么我会说老破小会经受最严峻的考研,因为它的需求者变得越来越少。

  尤其是从2018年开始,这种问题更加明显了,去年是上海二手房急速萎缩的时候,价格下滑最厉害的正是那些老破小。

  大部分人在买二套房,他们迫切的希望能够置换一个更好的房子,因此,他们也在抛弃老破小,但接盘人越来越少,这也就导致了整个时代整个楼市的供需发生了本质的改变。

  03

  这是一个史无前例的换房时代。

所以换房要注意什么?肯定是
所以换房要注意什么?肯定是
要换一套比以前更好的房子。

  我们来看一下这张图,过去,大家贷款买房的比例还是比较低的,都是想全款买房。然后到了17年、18年之后,贷款买房的人达到了60%。

闭着眼睛买房的时代已经结束了
因为看好楼市,人们开始越来越多地利用银行贷款去买房。人们愿意押注未来,但同时也说明了,对于房产的保值性跟风险性同步的转移到了我们个人的身上。

  从下面这张数据中可以看出,房产在一个家庭的资产份额的配比里面占比越来越大,我们每一次买房也会变越来越谨慎。

  普通人每一次买房,可能都要拿出所有的积蓄,并且背上几十年的负债。因此,买房这件事对于家庭资产波动性的干扰非常大。

  这就导致了从2018年开始,投资属性和居住属性完全地捆绑在一起。

  过去,很多人买房,要么就完全投资,要么就是自住。但是从2018年开始,很多人买房,既希望它能够涨,也希望适合居住。买房的逻辑变越来越复合。

  所以,此时此刻,我想告诉各位即将要和准备要买房的人们一个观点:

  买房一定要看房子的品质,一定要买那些有口皆碑的好房子,这样才能对冲风险。

  当然,也会有人问,我就是纯投资,我就是不住。我可以不用看房子质量吗?

  我告诉你不可以,为什么?因为你的接盘人,他会考虑自住加投资。

  以前买房,接盘人可能是下一个投资客,房子再差也没问题,就不装修空在那边。但现在这样的用户比例越来越少,从数据上来看已经压缩到30%了,被你遇到的可能性会很低。

  所以哪怕你是纯投资,依然要看重品质,看重户型,看重装修,看重物业。

  房子产品本身也进入了优胜劣汰的时代。以前,很少有人会担心房屋质量问题,但是经过这一轮的调整、洗牌之后,房屋质量越来越重要,越来越被人们挑剔。

  这也是为什么现在的开发商的操盘逻辑,越来越像手机?

  对一款手机来说,它永远有一块旗舰机型,然后旗舰机型的下面,会出一些较为便宜的千元机。我们会发现,到最后打折最厉害的永远是那些千元机,什么618什么双11,基本都在那些千元机的价格降的最多。因为替代品实在太多了。

  房产也一样,一定要买旗舰款。

旗舰款是最能够抗风险的。
旗舰款是最能够抗风险的。

  旗舰款代表产品品质,是开发商重金投入,投入了很多时间和精力打磨的那款产品,这一块产品未来在这个区域里面,是最保值的,最抗风险的,是最稀缺的。

  04

  所以通过这些地产行业的重度参与者在做的事情,我们是否能够得出自己的一些结论

这三个观点我希望你能够记住,对你以后有帮助。
  这三个观点我希望你能够记住,对你以后有帮助。

  另外还有一些买房建议

首先,因为我特别希望我们的每套房子都有自己的目的,而且我认为顺序各位不要去打乱。
  首先,因为我特别希望我们的每套房子都有自己的目的,而且我认为顺序各位不要去打乱。

  第一套房子,很多人小年轻一套房子都没有,跟我聊这种杠杆套现,太年轻!第一套房子一定要事先考虑自己自住的问题。

  第二套,一定要是考虑能出租的房子。

  第三套房子。考虑轮动。不管怎么样,这套房子在任何艰难的时候,他总是能够卖得掉。

  最后一套,可以投资。四套房就够了。然后如果再想买,就在这里面自己换就可以了。

  第二点,我希望各位能够判断出哪些规划是真正的规划,这个在第二部分分析过了。

  第三个,如果各位要去买二手房,考虑那些既是卖家也是买家的客户。什么意思呢?如果你要去买二手房,我建议各位去买,他准备把房子卖给你,然后自己要去买房子那个人。为什么?这就意味着你有更多的议价权,这就意味着你有可能会买到便宜的房子。

  为什么这么说?我今年就以一个非常大的代价把自己的房子给卖掉,因为我要买房子,我必须要卖掉,但是我觉得我今年做的最正确的事情就是今年上半年置换掉,导致我不会在下半年那么被动,虽然现在来看那一次割肉有点心疼,但是我觉得还值得。

  但是对我的买家他就赚到了,因为他意识到我要置换,所以他们以一个比较低的价格买到了房子。

  第四个,买一手怎么办?真心建议买大公司。有句话叫买大公司,你砸售楼处有人报道,小公司你砸售处,黑社会就来了,就这个道理,房屋质量确实是最近这两年比较重要的问题。

  05

  我希望各位能够记得一些话

第一个特别重要一点,不要买太多,我不会低估各位的购房能力,但是也不要买太多,学会整合,买对的那间房,这是特别重要的。
  第一个特别重要一点,不要买太多,我不会低估各位的购房能力,但是也不要买太多,学会整合,买对的那间房,这是特别重要的。

  第二点,买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。讲实话,我对未来房产变现的时间是比较悲观的。如今你去链家挂牌一个房源,哪怕你已经打九折,链家依然会告诉你,你知道房子可能需要九个月才能卖出去,这九个月你如何扛以及这九个月周转周期如何度过?都是需要考虑的

  第三件事情,房地产投资这件事情真的在进入到惨烈的二八时代了,过去是雨露均沾,现在就是二八时代,20%做对的人会拿走80%的收益

  06

  希望各位可以成为那20%

  以上为正文,来自卢俊

 

 

(责任编辑:徐帅 )
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