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昔日地王今何在,曾经的王者秒变青铜?

2019-06-12 17:48   来源:和讯名家  

  楼市的冷暖,有一个指标常为大家所忽略,那就是:地王。

  2019年眼看过半,推论下半年楼市表现如何,不妨往回看看,当年的那些地王,在如今一轮又一轮调控政策下,表现如何。

  2016-2017年,正是楼市表现最为火热的时候,也是历史上诞生地王最多的年份。短短一两年,在北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、南京(楼盘)等一、二线城市,均连续出现地王。以至于有人调侃称,地王太多,吃瓜群众不够看了。

  现在,这些地王是风光无限好,还是转眼近黄昏?笔者找了几个例子,和大家一起梳理一下。

  【1】最豪地王

  坐标:深圳(楼盘)

  拿地价:总价310亿,楼面价约2.15万元/平方米

  2016年8月29日,深圳全球最大国际会展中心(一期)配套商业用地竞标结果正式揭晓:最终,招商蛇口联合华侨城击败其他三家房企,以总价310亿元一举拿下该地。

  虽然总成交价创下全国最高纪录,但楼面价其实并不高,约为2.15万元/平方米。该地出让后将采取代建--运营--移交的BOT模式,这与万科前海企业公馆运营模式一样。

  出让宗地位置图

  由于该地置于珠江入海口的位置,所以成了核心地段,外界对其成为重要商务中心并带动周边经济的预期还是很高的,因此两家“金主”的投入亦很高。在招商蛇口和华侨城的计划中,这一项目总投资近800亿元,加上310亿元的地价,这是一宗超1100亿元的大生意。

  按照计划,今年7月,“超级工程”深圳国际会展中心将全面建成。目前一期项目建设已进入最后冲刺阶段。公开资料显示,深圳国际会展中心项目一期建筑面积达160.5万平方米,包含19个展厅。二期工程完成后,室内展览面积将达到50万平方米,设150多个各种规模和类型的会议室,将成为全世界最大的会展中心。

  深圳国际会展中心

  虽然预期看起来很美好,但对于两家年营收规模不足500亿元的企业而言,1100亿元的投资不仅难言轻松,规划建设的会展中心也面临着诸多盈利难题。如今,会展中心开放日期将近,如何返本盈利,成了摆在面前的挑战。

  【2】最“勇猛”地王

  坐标:上海

  拿地价:总价110.1亿元,楼面价约10.03万元/平方米

  2016年,融信以历史性的单价拿下了上海一块住宅地。

  据悉,该住宅地历经400余轮竞价,起拍价46亿,吸引了18家企业竞拍。最终融信以110.1亿的总价拿下,以10万/平方米的名义楼板价,14.3万/平方米的可售面积楼板价,139%的溢价率,未来项目售价或接近20万/㎡。如此高的天价,让人震惊。

  不得不说,该地块区位优势很明显,地段比虹口凉城地块更为优越。它位于原闸北的不夜城板块,总范围为东至宝昌路,南至公兴路,西至临山路,北至中兴路,被鸿兴路分为东西两块。

  此外,该地块位于上海的内环核心位置,无论是去陆家嘴(600663)、人民广场还是静安寺都是3公里以内。在这样的核心位置,上海已经很多年没有进行过土地出让,毫无疑问这是稀缺资源。

  虽然地理位置很优越,但该地块的出让条件却很严苛:中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%。这对于融信打造高档住宅而言是一大限制,另要求持有100%的商业物业;配建保障性住房5.0%以上等。

  正当所有人都认为新地王将很快刷新房价新高度时,调控却来得更快。2016年,上海“3·25新政”和“沪六条”相继出台,楼市调控再度“重拳出击”。

  重压之下,融信开始寻求合作。2016年12月,万科宣布买下该项目49%权益与融信共同合作开发。一直到2017年7月,项目设计方案终于出来:公示信息显示,332-01-A地块新建6幢高层,部分3层。

  但是,融信中国在拿地之后近两年里迟迟未见动工,昔日地王曾一度沦为“共享单车场”。时至今日,这块地王仍面临解套难的问题,项目发展近乎停滞。

  【3】最“倔强”地王

  坐标:广州

  拿地价:总价20.37亿元,楼面价约5.5万元/平方米

  2017年3月17日,在万科、碧桂园、保利、中海等在内的20多家知名房企的围剿中,经过182轮竞价, 最终广州海珠石岗路地块由广州本土开发商时代中国以楼面价55437元/平夺得,最终成交价是203699万元+配建44100平方米安置房,刷新广州地价新纪录。

  出让宗地位置图

  这是广州有史以来的最高楼面地价纪录,并且这项记录保持至今。

  新地王的诞生,将市场情绪推到了顶峰——广州各大在售项目纷纷借势营销始酝酿封盘涨价。只不过,房企还没来得及狂欢,现实就泼下了一盆冷水:新地王出现的第二天,广州便出台了被誉为史上最严的“330新政”。

  新政之下,新地王处境如何呢?资料显示,时代中国楼面价接近周边在售楼盘价。

  同样在海珠区石岗路的金融街(000402)融御项目,也是一个离珠江航道只有200米的江岸项目,目前在售均价约6万元/平方米。另一边,在地块西面直线距离3公里的广钢新城,保利刚刚计提了两个地价超过4万元/平方米项目的存货跌价准备。而时代广场光地价就5万多元一平方米,项目盈亏平衡点近8万/平方米。除非两年内全市房价仍保持年30%左右的上涨速度,否则该项目将亏损。

  两年过去了,项目周边二手房均价仍在4-5万左右,一手房价也在5-6万左右。看来30%的增长速度是达不到了,面粉价至今仍等于面包价,至于入市时会有何变化,还不得而知。

  【4】最“凄惨”地王

  坐标:南京

  拿地价:总价47.6亿元,楼面价约2.2万元/平方米

  有地王崩盘的吗?有。

  2016年4月15日,经过61轮竞拍,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/平方米,成为当时区域地王,溢价率超100%。

  “京奥港未来墅”这个项目自打一出世就注定命运多舛。当时,周边的楼盘精装成交价仅仅2万多元/平方米,因而业内都不太看好这一项目。

  2017年8月,地王楼盘的价格终于出炉。“京奥港未来墅”项目首开的154套房源,1号楼共100套房源,均价25993.31元/平方米;2号楼共54套房源,销售均价25715.51 元/平方米,仅超过地价单价三千多元,可以说是毫无利润可言。

  此后,仅仅过了4个月,该项目就被曝楼盘的房子竟然停工不盖了,施工现场还被贴了封条……原因是开发商拖欠了好几个月高达2000万的工程款未支付,“京奥港未来墅”被勒令停止出售。

  想想当初拿地时的意气风发,正如同那句网络流行语:欲戴皇冠,必承其重。而“京奥港未来墅”的崩盘,也让更多人看到了地王背后的深渊……

  【五】最“苦命”地王

  坐标:厦门(楼盘)

  拿地价:总价20.91亿元,楼面价约2.9万元/平方米

  2017年9月29日,在厦门时值“金九”的最后一场土拍中,金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块,成交楼面价达29450.7元/平方米,溢价率40.2 %。

  如今,厦门作为一个热门城市又因为金茂亏本卖房火了。该楼盘推出了特价房源,原计划以超过4万元/平方米价格岀售的楼盘,现在却以2.8万元特价销售,且全部精装修。早在2017年10月份,该楼盘还以2.5万元/平方米的价格卖过一批房源……

  厦门翔安金茂悦的亏本价格让业内人士大跌眼镜:只见过打折促销的,没见过亏本卖楼的。但现在,这些事情正在厦门发生。

  要知道,这个项目的楼面价达29450.7元/平方米。也就是说,这个项目的销售单价竟然比楼面价低了4450.7元/平方米;即便以目前的均价2.8万元/平方米来计算,仍然要比楼面价还便宜1451元/平方米。而且,这还是精装修楼盘的售价。如果加上建安、精装、融资和管理等成本,这意味着金茂悦每卖1平方米的房子,至少会亏损1万元。

  看来,不只是股市有“割肉”一说……

  【六】最“拥挤”地王

  坐标:郑州(楼盘)北龙湖

  在郑州,一提起北龙湖,那绝对是“地王窝”的代名词。2016年始,北龙湖区域犹如击鼓传花,连续刷新郑州土地出让价格新高。

  2016年部分郑州北龙湖地王盘点——

  (1)北龙湖5号地:

  2016年4月1日,位于郑东地王窝的“5号地”挂牌出让,最终由恒大地产收入囊中,成交价22.31亿元,折合楼面价12293.75元每平方米,单价2049.04万元每亩,同时成为郑州“总价地王”和“单价地王”。这也代表着郑州土地市场正式迈入了2000万的门槛。

  (2)北龙湖9号地:

  2016年6月1日,儿童节,北龙湖“地王窝”蹦出俩地王。上午,首先开拍的一块9号地,四川(楼盘)雅居乐房地产开发有限公司最终以17.91亿元竞得该地,溢价59.8%,楼面价24128.6元/平方米,单价2413.7万元,刷新郑州楼面价和单价地王。

  (3)北龙湖10号地:

  “地王”的头衔在雅居乐的怀里还没焐热,大约20分钟后,正在被激烈争抢的10号地就已刷新纪录。10号地最终被荣盛房地产发展股份有限公司以18.63亿元竞得,溢价72%,楼面价26035.2元/平方米,单价2605.6万元/亩。

  随后,摘得地王名号的还有北龙湖13号地、14号地……

  狂欢过后呢?

  2017年6月底,限价政策落地,开发商叫苦不迭。该文件指出,郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平,不得以任何形式收取价外费用,不得捆绑销售车位等。

  自限价政策落地以来,郑州楼市渐入低谷,北龙湖没有再出现超越前期“地王”的土地拍卖情况。目前,受限价影响的各家北龙湖地王项目,都在延迟开盘。

  而那些已经拿到预售证的项目,日子也不见得好过。豪宅市场的低迷,让北龙湖价格体系出现混乱,造成购房者心理预期的下降。现在,许多购房客户对北龙湖都持观望态度。北龙湖的一大半豪宅在2019前两个月中销售很差,单月只成交1套,有的甚至0套。

  北龙湖的供大于求,注定了今年这里的营销团队都处于水深火热之中。曾经最为拥挤的“地王窝”,如今渐渐趋于冷静。

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(责任编辑:张洋 HN080)
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