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一线| 去化需21年 长沙商业项目存量达480万平方米

2019-07-09 19:38   来源:和讯名家  

  

  

  中房报记者 向军|长沙(楼盘)报道

  买了就后悔了。

  刘女士6月初在长沙芙蓉中路某楼盘买下一建筑面积约40平方米的LOFT公寓后,听说目前长沙的商业、公寓比较滞销,加上地处医院周边或风水不好,想转手或退房但未能如愿。

  7月8日,中原(湖南)房地产代理有限公司董事、总经理胡治钢在做客长沙乐居《地产会客厅》时证实,今年上半年长沙市内五区商务公寓供应88.3万平方米,同比增加76%,成交48.8万平方米,却同比减少了11%。长沙市的公寓市场供过于求加剧,存量增加至163万平方米,去化周期增至20个月。

  同样一组数据则更令人忧虑。来自中原地产的最新商业数据还显示,今年上半年长沙市内五区商业项目供应23.29万平方米,同比减少40%;成交11.35万平方米,同比减少60%。虽然长沙市的商业已放缓了供应步伐,但去化也明显降速,存量已达480万平方米,去化周期增至254个月。

  业内人士表示,类似长沙这样的二线城市商业应该还有发展空间,未来商业地产的热点定位在社区商业、城市文旅或较为合适。

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  商业去化周期254个月

  近年来,长沙的商业项目库存居高不下,去化缓慢,供过于求的矛盾不断在加剧。

  早在2016年,就有市场机构分析预警,长沙的商业项目去库存周期已达10年以上。然而,随着城市多中心发展和商业配比率增加,长沙市不同的地段出现了各种多元化的购物中心。尤其在2015年至2018年,长沙购物中心蓬勃发展,四面开花。2018年,长沙开业的购物中心已达14个,2019年预计开业的购物中心或有8个,仅这两年开业的商业面积或达70万-80万平方米。

  一般而言,住宅限购会加快商业的去化,但长沙的公寓则是跟风开发。

  以融创融公馆(又名融创臻苑)为例,其专门开发的一栋酒店式公寓,本身是住宅性质被限购。开发商为了将该公寓商业化运营,不仅用一堵墙将公寓隔离在小区之外,还将物管费在其他住宅2.6元/平方米每月的基础上提高到3.5元/平方米每月,被部分业主不断投诉。

  尽管今年长沙市内五区商业的供应量和成交量均在减少,但随着去化速度的放慢,以月均不到2万平方米的去化速度,480万平方米现有不增的库存量,则需要21年才能消化完。

  对于163万平方米的公寓存量、20个月的去化周期,在胡治钢看来,今年长沙市的公寓市场和以前有很大的不同,以前大部分以平层为主,如今则是loft公寓扎堆。

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  价格和规划待优化

  胡治钢认为,长沙商业去化缓慢的主要原因在于价格。

  “以前长沙的公寓可能是通过多渠道来变现刺激公寓销售,现在的公寓则直接以高周转变现来弥补到住宅不能溢价的空间,而不是高周转销售变现,导致销售难度增加。”他说。

  与一些热点城市住宅价格远高于商业所不同的是,长沙的住宅价格处于较低水平,而商业项目的价格则高于住宅不少。这在一些投资客心中对商业气氛形成了“阻碍”,遏制了商业的去化。

  此外,规划的商住比也有待优化。

  国内一些城市楼盘商住比1:9,而长沙的商住比普遍为2:8或3:7,甚至有的高达5:5,或与地方政府力推楼宇经济增加商业税收有关,导致商业库存量在前期基础上增加新的积压。

  未来商业热点或在社区商业、城市文旅。

  “从目前看,商业项目存量较大,变现较为困难,但从长期看,长沙这样一个千万级人口的城市还是很需要商业,长沙的商业项目还是有一个发展空间。”胡治钢表示。

  这一点也得到了湖南新港联行置业有限公司总经理佘小青的认同。他认为,无论是购物中心还是商业公寓,未来商业运营更显重要。

  “未来商业地产的发展方向,或主要集中于社区商业、城市文旅。”佘小青说,只有在现有运营模式上进行创新突破,解决开发商销售、投资者稳定回报、品牌商家与运营公司长期存活、保障商业增值等问题,才能形成一个多方共赢的商业全链。

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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