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资色·深度|宋卫平/张亚东、绿城/中交:谁是谁的摆渡人?

2019-07-12 07:31   来源:和讯房产   作者:苗雪艳
资色·深度|宋卫平/张亚东、绿城/中交:谁是谁的摆渡人?

  荣获五项世界文学大奖的畅销名作《摆渡人》,以及同名电影《摆渡人》,讲述了同一个人生哲理:摆渡人是城市里的超级英雄,摆渡就是把人从痛苦中解救出来,用快乐和温暖,抵抗这个世界的悲伤。

  如果将这个道理还原到“绿城和中交系”错综复杂的拯救大战中,并对号入座,无疑他们都是彼此的摆渡人。毕竟,珠联璧合的双倍功效是,一方面能治愈中交地产野心焦虑症,另一方面还能解救迷失的绿城于水火之中。

  但是央企入主绿城之后的道路并不顺遂,甚至一度出现了不适反应,这导致绿城不断释放出内部调整的消息和举动,以求获取最佳药方。

  7月11日,绿城又释放了一则重磅公告—绿城中国董事会调整:宋卫平、刘文生辞任,张亚东接班。新闻通稿的标头还加粗了几个:

  传承,变革,发展。

  这一大变动,意义非比寻常:第一,绿城结束了创始人宋卫平时代,进入张亚东时代;第二,绿城进行了一次体制机制的重大改革,董事会治理结构形成,对行业的意义在于绿城因此成为房地产行业混合所有制改革的一个经典样本。

资色·深度|宋卫平/张亚东、绿城/中交:谁是谁的摆渡人?

  只是,这一次,“宋卫平时代终结”的绿城:谁又是谁的摆渡人?摆渡人的这个使命又能完成多少呢?

  终结和开始

  今日,绿城变革动作,主要表现如下:

  1、宋卫平、刘文生双双辞去董事会联席主席(但刘仍担任执行董事及提名委员会、薪酬委员会委员);宋卫平出任绿城规划设计委员会名誉主席;

  2、原董事会执行董事张亚东接任董事会主席;

  3、绿城执行董事兼执行总裁李永前、执行董事兼执行总裁李青岸,双双回归中交,接替者分别为刚刚辞任中交地产董事兼总裁的耿忠强(现任绿城中国执行董事)和中国交建(601800)物资采购管理中心总经理周连营(现任绿城中国执行董事);

  4、三顾茅庐,请来老绿城人郭佳峰,其出任绿城执行董事(郭自2000年4月加入绿城,从2006年7月至2015年3月曾担任绿城执行董事,并担任绿城房地产集团有限公司执行总经理,主要负责湖南长沙(楼盘)、浙江杭州(楼盘)、浙江舟山(楼盘)、江苏南京(楼盘)、安徽合肥(楼盘)及新疆(楼盘)等地项目的房地产开发工作,其后于2015年4月至2019年7月主要经营其个人业务);

  5、吴天海获委任为非执行董事(九龙仓董事会主席)。董事会同意吴天海委任周安桥为其替任董事;

  6、绿城和蓝城签署了小镇项目的战略合作协议,共同推进小镇建设。

  综上梳理,变更前和变更后的情况如下:

资色·深度|宋卫平/张亚东、绿城/中交:谁是谁的摆渡人?

  变更前后,相同点在于,中交在绿城董事会中人数都占主导地位;不同点在于,变更后,一是老绿城人宋卫平换成了老绿城人郭佳峰,二是第二大股东九龙仓回归董事会。

  至此,绿城、中交、九龙仓“黄金三角”携手,将绿城带入“董事会治理结构”,取代此前的“大股东治理结构”。今后,绿城中国经营管理层的任免权在绿城中国董事会,绿城中国核心管理层均向董事会负责。

  这相当于绿城解决了上层建筑的问题。而一个公司所有的关系或者产权关系是上层建筑,将对公司的长期运营起到决定性的作用,这是制度基础。

  这个“成果”来之不易。

  刘文生透露,中交集团在投资绿城的那一天起,就规划和计划打造混合所有制。但如何落地这在中国也不是一件容易的事情,因为毕竟是一个社会主义市场经济国家,在转型过程当中,无论是现行监管的法律法规还是人们思想认知的统一,都需要有一个过程。

  此举也意味着绿城情怀标签更浓郁的“宋卫平时代的终结”。以后对于他的人文情怀,我们只能在他的小镇事业中驻足欣赏。自此,宋卫平与绿城的关系也停留在了“只愿做个逗号,待在你脚边”的层面。或许,宋卫平最应该欣慰的是—退下来这个公司不是千疮百孔。

  不过,从另一个角度来看,宋卫平仍有可能是绿城的摆渡人,但,这取决于蓝城、绿城小镇建设深度合作的成果。

  这个结果太难预测,项目属性也决定了过程太漫长,正如宋卫平所说,“我不知道下场是什么,不知道做的成做不成,大概率是能够做成的,但是这个过程当中会有很多变化和变数。”

  市场倒逼之举

  此前的绿城令人褒奖的是“产品情怀”,据圈内人士向和讯房产透露,情怀 支配下的某些绿城项目,严苛到“使用无人机进行勘测,盘旋在项目上空,以寻求最佳景观以及最佳高度效果”。这在地产圈其他房企中很是少见。结果是项目迟迟进入不了“结算周期”。而此番细节也透露出绿城经营效率的低下。

  比如,行业一般开工、销售和现金流转正周期是“5、9、12”,一些龙头企业可以做到“3、6、9”,而绿城往往是“6、12、20”,效率明显要比别人慢了一大拍。

  而绿城终将为“无标准化流程、无周转效率”的非市场化运营节奏买单。

  近年来,绿城一度跌至前十名之外。从2016年全国百强房企的第9名,跌至2017年的第11名,2018年的17名。在2018年这一年,不仅未完成当年1600亿元的销售目标,还创下了近三年最低增速,利润下降也超50%。

  张亚东在2018年绿城中国业绩会上喊话的小目标是“2019年绿城冲刺2000亿”,但从刚刚过去的上半年业绩来看,要完成这个目标似乎还有很长一段距离。

  在和讯房产近日统计的上半年TOP50上市房企目标完成率榜单中,绿城完成率未达三成,排名垫底。可想而知今年“下半场”的压力。

  张亚东曾说,今年绿城上半年的供货只有3成,超过7成的供货要到下半年才能开始。而导致供货不足的主要问题就是投资。投资拿不到地,就会拖累开发,最终影响实际销售。

  业绩不佳,绿城迟迟上不去的股价也成为投资者的焦虑点。根据wind数据综合比较结果显示,绿城股价徘徊在5.8的水平,不论在港股比较还是在沪深比较中,都排在靠后位置。

因此,在今年绿城召开的股东大会,股价与市值管理也成为投资者频频发问之题。投资者期待管理层能够采取有效措施提升股价。

资色·深度|宋卫平/张亚东、绿城/中交:谁是谁的摆渡人?

  因此,在今年绿城召开的股东大会,股价与市值管理也成为投资者频频发问之题。投资者期待管理层能够采取有效措施提升股价。

  对于市值落后的主观原因,张亚东也坦诚答复,绿城的盈利水平还有待提高,也正因为此,上任后才会马上着手进行改革,包括对费用进行管控等,通过提升盈利水平,从而提高股东的收益。

  由此,如果站在市场化和资本化角度看问题的话,任何决策都是行业变化、市场变化倒逼的结果。这也就不难理解绿城此次的深度调整动作。

  而对于深化混改的原因,刘文生也表示,绿城中国作为比较典型的企业,在转型的过程当中需要深化混合所有制改革, “要做好规模效应,但绿城中国董事会战略非常清楚。不会单独考虑某一个KPI,而是会同时考虑所有的KPI,它是一个协调一致的战略。这是个改革,呈现的形式可能是人事的不同变动,但它的内涵是创建绿城中国的制度基础,目的是把绿城中国打造成一个更现代化、国际化、更健康的长治(楼盘)性管理的企业。”

  或许,大改之后强管控的绿城,面貌可能将是:管理更加精细化、情怀更加模糊化,从而成为一个更接市场地气的绿城。

  而从此前释放的种种消息看,绿城已然打响一场效率革命战,以期破解此前低下的运营效率。

  比如,投资方面,增加投拓部门团队,以确保投资拿地的力度,可以满足销售需要;区域管理方面,内部的竞争机制也已经建立,区域公司从固守自己的一亩三分地,到积极开拓新的市场,拓展新的资源;资本层面,通过入股百年人寿,实现产业协同,有效利用低成本资金,实现更高股东回报……

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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