• 诸葛找房

    下载诸葛找房APP

内资撤离外资入场,铁狮门如何看待中国市场?

2019-07-12 06:32   来源:投资中国网  

几日前,全球最大的资管公司贝莱德宣布进入防御模式。又加上德国最大的商业银行德意志银行宣布重组,并预计将在全球裁员约1.8万人。一时间,市场情绪颇为敏感。

虽然贝莱德表态,“亚洲多国致力推动结构性改革,例如印度及印度尼西亚近期大选结果有利于其延续上届政府的改革进程,因此我们仍然看好亚洲风险资产市场的长期前景。”但随着最近市场上负面消息频发,市场情绪其实充满不确定性。

具体到房地产存量市场,中国市场还有投资价值吗?国际视角,外资顶级PE如何看待?如何在不确定中寻找确定性?市场在等待一些风向。

最近,世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司——铁狮门对中国市场表态。铁狮门表态,他们对于中国市场并非短期的关注,而是打算长期持有。

铁狮门,美国纽约曼哈顿洛克菲勒中心( Rockefeller Center)的缔造者。正式因为洛克菲勒中心,这个被称做是20世纪最伟大的都市计划为纽约开启了城市规划的新风貌。由19栋商场与办公大楼、广场组成的建筑群,让曼哈顿中城成为继华尔街之后的纽约第二个市中心。如今,这家百年老字号企业旗下掌管着上千亿价值的物业资产。

近日,铁狮门高级董事总经理、中国区首席投资官陈志超在五牛控股十五周年发展报告会上做了主题演讲,并公布了铁狮门中国的最新战绩:开发体量已超过两百多万平方米;人民币基金募集超100亿,并购资本募集超过120亿人民币。

以下为陈志超现场演讲实录(经编辑整理):

1 内资撤离外资入场,与资产管理能力相关

中国的地产已经经历了十几年高速增长,大量的开发会慢慢在中国走到尾声。但是中国的城市更新,大量的存量资产怎么样盘活,怎么样能够将新的功能和他的活力引进到这些存量资产中间?

在中国,我相信这是开始。所以中国的经济还是拥有巨大机遇,在机遇与挑战中间,相信中国目前还是众志成城。

在宏观背景下,外资对上海(楼盘)的房地产投资,其实就是对中国地产投资的缩影。

可以看到,在过去的大约12个月中,出现了一些新的投资,包括像凯德投资的北外滩双子塔,包括黑石投资的两个巨无霸项目等等。这些资金种类各方面都是非常大的,都是一百亿、两百亿的大型项目,这只是一个缩影。在过去12个月中间,外资来中国投资了大量商业地产。

在资金来源方面,在2013、2014年、2015年内资基本占主导地位,但自2018年以来,内资出现了一部分萎缩。其实更多的是因为资管新规或者内部贷款各方面的控制。但此时,外资却在这个阶段大量进入中国。

我相信在这个背景中还是能认识到外国资本对中国经济,以及中国商业房地产还是持有乐观的态度。

面对外资加码,很多人跟我说看不懂,他问为什么中国准备撤退的时候外资进入了中国,而且大量并购商业地产?

我们可以看到包括金融开放在内的政策,大量的企业都在将中国境内的合资平台进行独资化,这就使得产生了很多需求,对高端商业地产也有一定的支撑作用。

第二类是资产配置的需要,当下中国已经成长为世界第二大经济体,当有大量的保险资金制约人民币时,一定会用人民币的资产进行对冲。这就是为什么资产配置,因为包括来自中东、欧洲和美国的主权财富基金、保险基金、养老基金重仓中国。

同时像保险基金,德国的一些资本,其实每年都有配置,希望能够三到五亿美金不等配置在中国,所以也产生了需要。

此外,这也与强大的资产管理能力相关联,在中国其实可以看到大量的资产,本身造得很漂亮,但都知道五年以后、十年以后就不能目睹了。

但相对来说,外资有这个能力,可以对这些资产进行改建,或者能够运营和管理,他们相信这样一种价值的增值,能使得这个资产能够更好。

此外,外资资产配置还有一个重要的点,即MSCI开始是拒绝向中国的指数放入当中,但是随着经济增长,他们愿意将5%放到这个指数里面。

不要小看指数的配置,他背后关联的是大量资产管理公司,跟MSCI指数关联的直接自动交易,所以有部分外资就会配置到中国。

因此,未来可能中国资本市场能够占到指数的20%,也就意味着有大量的外资,通过这个关联进入到中国市场。

这个行业中间我们有大量的资产管理,包括五牛也做了很多优秀的资产管理。

这里稍微夸一夸铁狮门公司,江湾的办公产业园区是铁狮门的相关项目,整体是一百万平方米,已建成的办公园区大约在20万平方米。这中间,铁狮门引进了耐克、马牌轮胎、汉高、上海家化(600315),包括最近引进的WeWork、南极电商等一些新的生态到产业园区。

很多人看了以后,说铁狮门在产业园区里面建到了最国际化的社区,因为内资和外资形成了非常好的生态。

2 关注地产科技:内部推共享办公品牌Studio

在今天我们光谈房地产,随着科技的发展要慢慢落伍了。所以怎么样将房地产和科技结合在一起,铁狮门也做了很多的探索。

首先,铁狮门做了一个平台,这个平台将大量的跟生活相关的、旅行相关的以及租户各方面相关的需求,整合到一个手机APP中。只要是铁狮门的租户,都可以通过这个APP连接到周边的生活需要,这个平台目前在美国和中国都取得了比较好的反响。

其次,铁狮门在园区中间建设的一些俱乐部,通过俱乐部的安排使得租户不仅是在社区中间,也可以通过俱乐部进行交友,实现更多的商业联系,这些都是铁狮门目前在纽约做的案例。

我们甚至已经将睡眠舱都放进俱乐部,租户可以通过铁狮门的俱乐部预约睡眠舱,实现不需要回家的想法。这些都是铁狮门对租户贴身的服务。

此外,伴随着共享办公的迅猛发展,铁狮门在这个阶段推出了一个共享办公的品牌——Studio。

这个品牌内部的定位是WeWork,是我们30岁以下年轻人的共享办公,但铁狮门studio是我们成年人的共享办公。我们在整体的品牌定位、东西的高端性,相对来说可能都更加成熟稳重,高质量一些。

目前这是铁狮门在洛克菲做的重要办公场所,这个平台也会推往中国。

3 科创板催生亿万富豪,上海极具投资前景

在商业地产领域,更多谈的是在地产交易,在过去三年,每年都已超过了两千亿人民币,这表明中国商业地产的流动性非常强。

办公仍是铁狮门首选,在2000亿的资产规模中,办公占到一半以上,其他的是诸如酒店、商业、零售这样一些交易。

在这个区域的分布中,上海是一枝独秀。

基本上,中国的商业地产交易以上海为主导,50%发生在上海。其次是北京(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘),在二线城市可能更少。因为这些城市要完成退出、完成交易困难一些。但上海的流动性非常强,因为上海有外资、内资以及各种的资本来参与其中。

外资青睐上海还有很多原因——市场程度化最高、流动性最强。另外科创板对于上海未来的商业地产或经济,有巨大的支撑作用。

我们看一看深圳。深圳在2012年以前,基本上海的房价都是超深圳的。为什么后来深圳的房价普遍超过了上海?

原因是深圳的科创板,深圳的纳斯达克、新三板都在深圳,催生了大量的富豪,这些资本涌到了整个地产领域,推动了整个深圳地产的价格。

上海科创板的高科技企业,并不是说这些资金会直接流向地产,而是由于科创板的推动,会催生很多亿万富豪。他们会有改善住宅、改善办公的需求。你会发现上海张江未来的一些商业地产,会有巨大的投资前景。原因是,中国的硅谷可能就是上海张江,或者是整个浦东的中心。

此外,上海的商业氛围和品质各方面也是重要原因,有很多美国、欧洲的朋友们调查了以后,跟我说如果来中国旅游的话,他们最喜欢的是北京。但是如果做生意,一定是在上海。

4 土地有限价格攀升,存量资产改造成关注点

很多人问铁狮门2006年进入中国,为什么不能像万科一样做到几千亿的规模?或者铁狮门是不是能够速度更快一些、做的项目更多一些?

铁狮门其实是外资在中国,规模做得非常大的房地产企业之一。截止目前为止,铁狮门大约开发体量超过两百多万平方米,资产管理规模在中国也非常大。铁狮门募集的资本,光人民币基金就已超过100亿人民币,并购资本超过了120亿人民币。

一根主线,铁狮门更关注的是中国的一线城市北京、上海、广州、深圳,这里面大部分投在了上海。

第二点,铁狮门最关注地铁上盖或者大型交通枢纽上盖,这个角度在美国百年历史里其实能看到。当下,中国可能还在大量建地铁,美国的地铁已经成型了。所以我们认为交通枢纽上盖具有重要的价值,如果我们要开发,一定是在那些区域进行开发。

第三个我们在策略上面还是相对中性或者偏保守,我们通常情况下都是用铁狮门的品牌,铁狮门招商的能力,跟当地的合作伙伴成立合资公司,来锁定优势的价格。

我们不光关注铁狮门投资人的回报问题,更多还是关注铁狮门投资的本金问题。

因为只有当你保障了本金安全以后,我们才可以考虑投资大约是多少回报。所以我们在合规、风控以及对市场的把握上,相对还是很稳健的一家公司。

当然基金也好、房地产也好,流动性也是非常关键。当你投资了以后不能退出,或者是最终回报各方面现金流很差,我相信房地产最终还是会有问题。

所以我们是利用全球化的平台,来更多更好地实现大型商业地产的退出,在这方面我们也做了很多尝试。

铁狮门在新江湾城开发的项目看起来规模非常大,整体92万平方米,包括两栋,一栋280米,一栋250米的高塔。中间像眼睛一样东西,我们是叫杨浦之眼、智慧之眼。这方面我们很高兴和五牛控股完成了第二次的合作,也期待这个项目会取得巨大的成功。

铁狮门对中国市场是长期的。我始终记得全球总裁跟我说,铁狮门不是在中国耕耘十年或者二十年,我们开始就是以百年的心态来看待在中国的投资。

我们本身就是一家百年的家族企业,所以对于铁狮门整个中国战略来说,并不会说因为大量的外资涌入或者内资入股,我们就要参与或者说停止参与,其实我们都有自己的一些看法和自己的节奏。

5 在中国做百年企业,核心关注城市更新

中国在过去的这段时间,开始的时候我们关注的是在中国大量开发类的项目,土地其实很有限,而且价格也是越来越贵。

最近一段时间铁狮门更多关注在城市更新领域,我们要关注存量资产的改造,关注不同资产种类怎么样能够做到转换,或者更好地实现本身的价值。比如我们在北京,铁狮门跟首钢合作,我们建设了首钢产业园。

我们更多关注的是怎么样将一个钢厂,将它新的功能跟体育、科技、娱乐、运动相关的功能,能够引进到这么一个百年的钢铁企业,使它焕发青春。这个方面,我们跟很多人的视角是不一样的,我们更多关注在功能性的引入方面。

当然我们也在看上海或者深圳的跨资产类别。除了办公商业之外,我们有一些像是酒店变成长租公寓的,我们也有办公的改造,甚至我们在将过剩的商场改变成共享办公。

所以我们有自己的节奏,也有自己对市场的判断。总的情况来说,我们关注的是一线城市的商业地产,但是我们正在从开发向存量资产、向城市更新逐渐进行转型。

(责任编辑:季丽亚 HN003)
转载声明:此信息系转载自投资中国网,版权归属于原作者,诸葛找房转载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考,如本网站转载的作品涉及版权问题,请原作者持相应版权证明与本网站联系。
相关阅读