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历史性时刻!“人民币破7”对中国房地产影响几何?

2019-08-05 17:18   来源: 诸葛找房  

此时,大家都在讨论“人民币破7”的话题,相关数据显示,截止8月5日上午9:20,在岸和离岸人民币兑美元双双跌破7关口,为去年12月以来首次,创2017年1月份以来新低。从理性角度看,面对一个瞬息万变的市场,6.97和7.1并无太大区别,但在心理防线面前,人民币贬值了,虽有利于我国对外输出商品,但进口商品的价格会相对上涨,会引发人们对市场的看空预期。

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对此相关部门出面喊话,央行称,人民币资产的估值仍然偏低,稳定性相应更强,中国有望成为全球资金的“洼地”。人民银行称,有经验、有信心、有能力保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。

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而作为人民币资产重要代表之一的房地产市场也承受着巨大压力,人民币贬值肯定是对房地产有利空影响。要知道,房企正是外债的大户,前不久,泰禾集团刚发了票面利率高达15%的美元债,这一利率之高,在市场中相当罕见。如果汇率下行,泰禾所要承担的外债成本还会进一步提升。

当然,发改委已经收紧了房地产企业外债融资,房企外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,相关风险已被提前稳控。

人民币贬值是房地产的利空

在人民币升值的数年里,人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加,住宅作为一种高价消费品,吸引了大量财富增长的消费者,在房地产供给短期内难以增加的情况下,房地产需求的增加会拉高房价。

流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说,商品房的需求弹性大于普通商品,因而上涨的幅度会更大。预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时,国外资金会大量流入我国房地产市场,从而推高房价。

但如果一旦人民币改变升值预期,出现趋势性的贬值变化,买房就赚钱的趋势将出现逆转,这种情况下,买房就愈加需要谨慎。

人民币持续升值的历史,也是中国房地产价格持续上涨的历史,过去中国房价大涨的原因有很多种,但其中一种,就是人民币升值。在这个升值的过程中,拥有房产的人们,资产迅速升值。房产升值的预期,又激发了更多人买房的欲望。如果人民币贬值,将会影响部分购房投资。人民币的贬值,钱的流出,财富阶级的资产转移都将有影响。

未来的利率变化 宽松可能性非常大

业内分析认为,中国国内市场,不论是股市还是房地产,在当前的阶段如果想取得反弹,需要等待国内政策宽松信号的进一步明朗,而美联储降息则给国内政策宽松创造了更大可能。只要美联储降息,国内的资金面将进一步宽松。这种情况下,对于房地产肯定不是利空。

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最近全国房价上涨主要城市,房地产调控价格上涨明显的城市已经收紧一轮。包括最近很多地方的一日游政策,其实都代表了地方的政策预期,未来房地产调控政策肯定还是趋向宽松。只是房地产已经不具备全面大刺激杠杆的可能性。这种情况下,全面放宽的金融风险已经大于收益。

房价会不会波动?

必须说明的是,我们拥有强大的货币政策工具,还有运作已久的管制制度,以及仍旧高达3万亿规模的外汇储备,想要让汇率稳控在一定范围内,不存在太大困难。

所以,人民币不会是趋势性贬值,而是政策有意放松的可控性贬值。汇率可以管制,楼市可以冰封,这是既定现实下的可行之策。

刚刚过去的730大会,房地产的目标仍是维持三稳,目前短期不会刺激房地产,虽然地方政府肯定会有松绑冲动,但未来房地产不可能普涨。

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