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半年报·深度|费用增长远超销售增速 半年报预警时代中国危机

2019-08-13 08:25   来源:和讯房产   作者:友友
半年报·深度|费用增长远超销售增速 半年报预警时代中国危机

  8月5日,时代中国(HK1233)交出了一份业绩表,单看营业额、营业利润,会觉得业绩不错。营业额159.43亿元,增长了52.2%;期间利润16.99亿元,增长了49.7%;归母利润增长了34.6%;归母核心利润增长了32.5%。

  但如果,进一步细度公司财报,却可以发现公司在行政、销售、财务三大开支增长超过6成的情况下,尤其是在员工规模增长了52.42%的情况下,整体销售金额却只比去年同期增长了20.1%,显示出公司以人效为代表的运营效率正在趋于下滑。

  尤其是公司的有息负债仅较去年同期增长了23.56%,相应的利息开支却增长了49.13%。这一数据代表着公司的平均融资成本正在大幅增长,并即将吞噬公司很大一块的毛利润。去年下半年,类似时代中国这样规模增长,远远超过净利增长的部分龙头房企,曾经做出了大规模的人员优化。

  时代中国是否能够避免走这些房企曾经走过的路?和讯房产向公司品牌部门对接媒体的经理提出了上述问题,但截至截稿,未得到公司方面的回应。

 

    费效比大幅走低
 
 
  从2017年开始,地产业开始高度关注费效比,越来越注重费用所带来的实效。今年上半年,时代中国在费效比这个指标上交出了一份非常糟糕的答卷。首先是销售及推广开支,和去年同期相比整整增加了50%,但同期公布的销售额却只是增加了20.1%。

  其次是财务费用。截至今年上半年,公司的财务费用是4.32亿元,比去年同期增长了74.89%。但是同期,时代中国的各项有息负债总和只增加了23.56%达到501.2亿元。如果撇除利息资本化因素,单纯开利息开支,今年上半年的利息总开支达到21.52亿元,也比去年年中的14.43亿元,增加49.13%。

  另外,目前时代中国开发、在售项目总面积仅增加了12.77%,但行政管理开支却增加了65.14%。

  尤其是在团队销售规模较去年增长了超过五成后,公司的人效比实际上处于大幅下降的趋势。

  为什么公司运营会出现大规模的费效比下滑呢?

  时代中国方面对此没有作出解释。

  但是,半年报却给出了可能的答案。去年上半年,时代中国仅花了61.15亿元拿地,所获得的新增土储总规模只有168.78万平米。而今年上半年,时代地产花了187.59亿元拿地,所获得土地总建筑面积达到517万平米。

  无论是拿地金额,还是拿地面积,都是去年三倍。很显然,时代中国有意在上半年要大干一场。这使得公司大面积扩大规模,并因此大幅增加团队规模。

  可是,在开发的面积最终却仅仅只增加了12.77%,大量的土地资源还没有进入开发流程。这种公司资产负债表里可以略知一二。时代中国半年报显示,截止6月30日,今年上半年时代中国的预付土地租赁款项是303.1亿元,而去年同期只有180.85亿元。

  大量已经支付了土地款,拿到了使用证的土地,不能迅速进入开发、销售环节,可能就会拖累了公司的运营效率。费用增长了超过六成,但销售额只增长了两成的现象,可能和这一现象有关。

 
    存有大面积“优化”的风险

  去年下半年,有一个词在地产圈内很流行,这个词叫做“优化”。

  那些大幅优化公司团队,减少员工规模的公司,有一个共同特点:去年上半年的业绩表,都显示出费用大幅增长,但销售规模却没有能够实现同比例增长,甚至还有出现下降的现象。

  比如去年上半年,某龙头房企行政开支增长了74.5%,营销推广费用增长了22%,融资成本增加了114.7%,但是销售金额只增长了24%。在当年年底,这家房企就传出了裁员的消息,对外说是“优化”。

  同样,去年其他的一些销售费用、管理费用、财务费用增长,均大幅超过销售规模增长的企业,也在年底纷纷传出了“优化”的消息。

  对时代中国来说,前行的路程同样不容易。

  国家统计局数据显示,1—6月份,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。其中,住宅销售面积下降1.0%,办公楼销售面积下降10.0%,商业营业用房销售面积下降12.3%。商品房销售额70698亿元,增速回落0.5个百分点。其中,住宅销售额增长8.4%,办公楼销售额下降12.5%,商业营业用房销售额下降10.0%。

  刚刚结束的博鳌房地产论坛上,多位房地产企业的高管乃至于老板,都对单纯追求规模的做法做出反思,认为运营效率和运营质量,要比规模的增长更为重要。

  对时代中国来说,如果不能迅速调整运营思路,把追求经营质量和经营效益放在首位,仍然延续上半年那种费用增长,远远超过销售规模增长的做法,那么也就很难避免优化、调整的最终结果。毕竟现在的房地产早已经不是那个有大把钱可“烧”的黄金时代了。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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