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半年报·深度丨过去七年 旭辉的股东赚翻了 投资回报跑赢北上广房价

2019-08-13 20:26   来源:和讯房产   作者:杨羚强

  很多人会后悔,七年前为什么不在北上广深,乃至随便一个二线城市买套房。如果当时买了房,现在房价已经翻了两三倍,计算投资回报,应该有不到200%的投资收益。但如果有人在七年前,旭辉上市成功申购了新股,现在后悔的一定不是没有买房,而是没有拿住旭辉控股(HK0884)这支票。

  在今日,旭辉公布了2019年的中期业绩。截止2019年上半年,旭辉每股派息10港分,同比增长43%,已连续5年中期派息。上市近7年来,每股已累计派息1.16港元,相当于IPO价格1.33港元的87%。

  按照旭辉截至今日收盘时的 4.22港元股价,认购旭辉新股并成功持有到现在的投资者已经获得了超过317%的投资收益,远远高于同时期在内地很多城市炒楼的回报。旭辉用它的故事告诉投资人一个道理,巴菲特的价值投资理论,很适用于港股市场上那些优质的内房股。

过去七年,他们近乎零成本持有旭辉股票

  连续交出高分成绩单

  能在七年时间,给出累计达到发行价87%的分红回报,一个重要前提是,上市公司必须能够持续创造良好业绩。在这方面,旭辉七年来的努力值得肯定。这七年来,无论房地产市场如何波动,旭辉总能交出高分成绩单。

  今年上半年,旭辉交出的成绩单又比往年有不小进步。截至6月30日,旭辉实现合约销售金额884.4亿元,签约回款率高达95%;实现核心净利润28.7亿元,核心净利润率达14.3%;中期派息每股10港分,同比增长43%。过去三年,核心净利润的复合增长率更达36%,保持着高速稳健的发展节奏,持续稳定兑现利润。

  另外,今年上半年度旭辉的毛利率达到29.6%,同比增长6个百分点,调整后毛利率34.5%;核心净利润率达14.3%,同比增长1%。衡量企业综合盈利能力的关键指标——净资产收益率(ROE)也继续维持在22.5%的高位,从2016年起一直保持在20%以上。这几项指标均长期位于行业优秀水平,表明旭辉多年来坚持有质量的增长和可持续的发展模式,已建立起穿越周期的能力。 此外,旭辉总资产规模较18年底增长25.3%至3,020亿元,净资产规模则增长17.7%至582亿元。

  在行业平均销售额增长只有5%左右的情况下,合约销售达884.4亿元,同比增长34%,增速保持行业领先。特别是6月单月销售更达223.4亿元,创月度销售历史新高。其中,1-6月旭辉签约销售回款率高达95%,较2018年上升8个百分点。

  得益于一二线城市和都市圈的精准布局,旭辉今年上半年销售均价同比增长14%达17,400元每平米,增长速度与质量并重。而浙江、江苏、北京(楼盘)、上海(楼盘)四大区域的销售额均已突破百亿。

  良好的业绩,让旭辉有能力为股东创造高额的股东回报,并通过现金分红兑现回报。

  超精细的运营:确保高收益

  有投资地产股经验的投资者会发现,多数地产企业的业绩总是起伏不平。往往有一两年突出业绩表现,随后就会出现业绩下降,然后再有一轮增长。也因此,地产行业被市场认为是周期行业。

  然而,为什么旭辉却很少受到周期的影响,能够持续交出高分成绩单,给股东连续创造高回报呢?

  在香港业绩会上,旭辉董事长林中透露其中的答案。在香港上市的七年,也是旭辉提升自身能力,让自己跻身为行业优秀选手的七年。

  很多开发商会抱怨,在市场销售很好的时候,公司货源总是供给不足;而到了市场不好的时候,又会出现滞销销售不足。包括一些原本具有先发优势的房企,因为无法做好销售和供应的动态管理,而难以实现持续的好业绩。

  旭辉却有能力及时根据市场变化,及时补充供给,这就确保了业绩的持续增长。数据显示,旭辉上半年整体存销比低于4个月,库存管理能力优异。另外,今年下半年可以销售的货源已经达到2300亿元,其中有接近九成位于一二线城市。按照前七月54%的销售目标完成进度,全年的任务完成不成问题。

  能够及时根据市场需求,及时补充供货。一方面和旭辉深入的市场研究有关。林中说,目前的房地产市场,不同城市,同一城市的不同板块,都会有很大的不同:那些市场已经进入底部的城市,正在慢慢复苏;而那些之前过热的城市,有可能迎来新一轮的降温。

  另一方面,由于旭辉2.0建造体系,比常规的开发建设更为高效。旭辉有能力根据市场的动态变化,精确地估计市场趋势,准确地按需定产。

  根据旭辉公布的资料,2019年新获取的项目,平均开盘周期仅8.2个月;今年新获取且年内开盘的项目,平均开盘周期在6.5个月。

  此外,旭辉通过采用建造2.0体系在提升质量的同时,加快项目的交付与结转。采用这一体系建造的项目,要比平均工期节省四个月。建造效率更高,质量也更好。

  来自第三方赛惟咨询的数据显示,旭辉产品的交付品质得到了客户的认可,客户普遍认为旭辉产品物有所值,指标高于行业均值10个百分点。而物业服务的持续提升,更让旭辉的物业满意度高于业均15个百分点。

  旭辉的产品力也得到了行业的高度认可,在2019地产行业大奖评选中,旭辉的上海LCM置汇旭辉广场及贵阳旭辉观云项目双双斩获金奖,苏州(楼盘)雁归来院等27个项目获得优秀奖。

  旭辉的物业管理公司——永升服务在上半年高速发展,荣膺“2019中国物业服务百强企业”第14名,较去年前进6位,上市以来市值翻番,得到客户与资本市场双重认可。

  持续高分红:未来仍可预期

  旭辉给股东高额的分红回报,很可能可以延续多年。在今年全国土地市场成交金额和成交面积大幅回落的背景下,旭辉有机会“抄底”多块优质土地。

  截止2019年上半年,旭辉现金存量较2018年底增加22%至543亿元。现金短债比为3.3,债务结构良好,偿债能力优越。加权平均融资成本5.9%,负债率69.5%,均处于行业同类企业优秀水平。今年3月,标普提升旭辉评级至BB,展望稳定,反映出市场对旭辉财务稳健的充分认可。

  上半年,旭辉的拿地预算尚未达到50%,买地支出尚有280亿元的预算。林中表示,随着融资环境的收紧,四季度房地产市场会出现新的收购机会,旭辉上半年没有使用的购地资金,有机会在四季度买到那些价格低廉但优质的地块。

  除了在土地市场“抄底”价格低廉地块外,旭辉还积极通过城市更新和参与旧改,获取那些优质地块。

  旭辉从去年四季度到今年一季度,接连在多个一二线城市以较低成本获取土地。而一二级联动能力的提升,更让旭辉拿下了武汉(楼盘)52万方曙光村纯住宅地块、太原(楼盘)252万方三给智慧新城项目、石家庄(楼盘)长安区45万方294项目等一系列“粮仓”项目。这表明旭辉在全国范围内多元化、多渠道拿地的能力正稳步提升。数据显示,旭辉1-7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。

  尤其是在粤港澳大湾区,通过“合作开发+旧城改造”的模式,旭辉已进入最具发展潜力的8个城市,合计锁定逾30个项目,总建面约600万平米,全国布局更加均衡。并在广州(楼盘)成立了旧改公司,完成签订6个村的旧改协议,潜在土储货值丰厚,展现出在大湾区的可持续发展能力。

  资料显示,今年1-7月,旭辉合计新增土储878万平米,平均土地成本为4,967元每平米,房地比良好,有较好的利润空间。1-7月新增土储中,有88%来自一二线及准二线城市,且旭辉的拿地金额权益比上升至74%,未来也将带动销售权益占比进一步提升。这些高性价比的土地,未来通过开发、销售、交付,最终都将转化为旭辉分享给股东的可观分红。

  正像林中预计的那样,未来都市圈和城市圈为发展方向的城市化的2.0会给地产商带来非常大的发展机遇。虽然未来是很不确定性,但是确定的政策方针和长效机制,将给很多企业都吃下一颗定心丸。

  房地产行业在未来作为一个经济稳压器更加平稳,不会大起大落,行业同时也进入一个精细化的时代和品牌竞争时代。这也意味着只要股东们持续持有旭辉股票,就可以每年获得稳定的高额现金分红。

  

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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