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苏州楼市的冰与火之歌

2019-08-20 08:38   来源:和讯名家   作者:子木聊房 迁延
  
文丨迁延
 

  1

  房价一条龙

  2016年的厦门(楼盘)、合肥(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘),被称为“房价四小龙”。四个城市继承一线的涨势,领涨二线,象征着此轮波轮壮阔的大涨向全国蔓延。

  而如今,四小龙成为历史,厦门的房价早已回调,降幅一度超过20%,合肥与南京横盘日久,涨幅跑不赢贷款利息。唯有苏州独自走出一段行情,成为“房价一条龙”。

  2019年7月,苏州二手住宅出售 平均单价为2.31万元/㎡,环比上涨5.53%,同比上涨18.35%,上半年,苏州涨幅在全国的一二线城市中最高,没有之一。

  类似于政治中心北京(楼盘)与经济中心上海(楼盘),作为江苏省内的政治中心南京,在房价方面一直压过省内经济最好的苏州一头。但是苏州的持久上涨使得房价直逼南京,二者之间的房价差值缩小至20%左右。

数据来源:中国房价行情
数据来源:中国房价行情

  去年下半年,全国整体行情明显转凉,即便是一些补涨的四线城市,也上涨乏力。如图,苏州的房价只是在去年十月刚刚略有萎靡,然后就像吃了蓝色小药丸一样,房价曲线迅速扭转向上。

  从16年的“房价四小龙”到如今的“房价一条龙”,苏州的行情持续发力了4年,这份持久力在全国无出其右者。

  2

  一条龙房价与一条虫增量

  楼市出现行情的城市,往往有各种利好作为支撑。比如经济的迅猛增长,人口资金的流入等等。但对于今年上半年的苏州来说,这些因素恐怕都不是必须的。

  如果只看这些基本面,会有一种感觉,苏州在危机中放飞了房价。土味一点的说法就是,苏州房价在坟头蹦迪。

  上半年房价增长领涨一二线的同时,苏州的GDP实际增速与名义增速,均在江苏位列倒数第三,十分罕见。

且苏州的名义增速比实际增速更低,只有4.8%,一般情况下,名义增速低于实际增速,说明经济正在发生通货紧缩,往往意味着经济并不景气。
  且苏州的名义增速比实际增速更低,只有4.8%,一般情况下,名义增速低于实际增速,说明经济正在发生通货紧缩,往往意味着经济并不景气。

  也许,苏州在下半年能够逆袭,但至少上半年的苏州经济没能跟上房价的增长节奏。经济增量与房价增量相比完全是一条虫。

  增量一条虫说的不仅是今年的GDP增长,还有近年的苏州人口增量。

数据来源:统计年鉴
数据来源:统计年鉴

  苏州常住人口在2012年迈入千万级别,华东地区仅次于上海。至去年末,七年的常住人口年均增长量,约莫为3万人。

  除了15年的流入人数稍显难看,整体来看增长稳定。似乎,苏州人口吸附还挺不错。

  大错特错。

  因为增长的人口还有很大一部分是自热增长人口。用新生的婴儿减去死亡人口数量,这是城市的自然增长人口。

  通过查阅统计局的数据发现,这些年,苏州每年自然增长也是2-3万人,与每年常住人口增长数量几乎一致。

  换句话说就是,苏州的人口增长是生出来的,而不是从外地流入进来的。扣掉自然增长的人口,苏州连续7年的人口净流入几乎陷入停滞状态。

  在去年,苏州人口增长3.8万人,是近年最好的业绩。然而并不值得欣喜,在抢人大战烽烟四起的去年,多个城市都意识到人力资源的可贵,把苏州的业绩横向与其他竞品城市一比较,不值一提。

  泛长三角地区五大核心城市,互为现在的潜在的竞品城市(上海特殊,绝对的华东第一,没有必要对比)。

数据来源:各地统计年鉴
数据来源:各地统计年鉴

  苏州的人口总量是五城之最,人口增量却五城之末。

  即便苏州去年的人口增长是近年最优,但还是不足倒数第二的合肥其增量的一半。人口增量/人口总量,一道简单的除法题,可得出苏州人口的增长率,远远低于周边核心城市。同时也宣告了,长三角地区的强强对话中,人口净流入停滞的现象不具备普遍性,只是苏州自身做得不够好,或者说,苏州自身有问题。

  既然GDP失速,人口流入停滞,难道苏州的房价真的是在坟头放飞了自我,为何楼市还能领涨全国一二线?

  我们接着深挖。

  3

  流入人口存量巨大和周边县域富裕购买力

  细细挖掘苏州的背景数据,我们可以得出一个结论,即便短期内缺少净流入人口,也并不影响苏州拥有人口方面的利好。

  喜欢看篮球的同学都知道,NBA球员都有巅峰期。只要巅峰期时积累到足够的荣誉,即使到生涯末期也有很高的江湖地位。

  苏州便是如此,在其人口吸引力的巅峰时期,吸收了大量外来人口,这份红利正在被苏州慢慢的消化。

数据来源:统计年鉴
数据来源:统计年鉴

  苏州的常住人口刚过千万,在国内尚不及天津(楼盘)成都武汉(楼盘)等二线城市。而常住的外地人口数量,却仅次于北上广深四大一线。外来常住人口占比超过常住人口的50%。

  常驻人口的数据,各地区以抽样调查的方式进行统计,具有参考意义然而不够准确。而有一项数据是精确可参考的—各城市的小学生人数。通过此数据观测城市人口规模,更加准确和客观的。

数据来源:各地统计年鉴
数据来源:各地统计年鉴

  上表是重点二线城市2017年的小学生在校数量。

  苏州的小学生人数,反超了武汉天津这两个总人口更多的城市。与上面的抽样数据交叉验证,基本可以确认苏州人口确实在千万级别。

  所以,虽然苏州近年的人口流入几乎停滞,然而凭借2000-2010年的外资浪潮,苏州早就顺势开启“抢人”模式。那一阶段流入苏州的青年人口,现已成家立业结婚生子,使得小学生人数反超了比苏州人口更多的武汉天津等城市。

  这就是苏州的底气,也是苏州地产市场的支撑。去年华东五强中,吸人大法耍得最炉火纯青的杭州(楼盘),成功吸附了30万之众。即使这样,尚据苏州的外来人口数量相差88万。可见苏州流入人口存量的丰厚程度,没办法,谁让人祖上阔呢。

  另一方面,苏州还有一种相对特殊的城市特征,辖区内几个附属县实力强劲,全部为例全国前十强县。附属强县的购买力转移到了苏州市区,也极有可能是上半年苏州房价的主要推手。

数据来源:中国房价行情
数据来源:中国房价行情

  苏州有四个强力小弟,昆山(楼盘)常熟张家港(楼盘)太仓。在苏州引领全国一二线涨幅的时候,其中两个县的房价却同比下降。而涨幅最高的昆山,涨幅也低于苏州城区增长最慢的金阊区。因此我们猜想,有很大的可能是周边县的置业人群,将购买力集中至苏州的主城区,其中应当也有不少抛售置换,导致四个下属县与主城各区涨跌分化明显。

  常熟(楼盘)太仓(楼盘)张家港是全国数得着的强县,拥有强劲购买力的人群不在少数,但县域缺乏医疗教育甚至高铁等诸多配套,当地购买力转而倾向于苏州主城区顺理成章。同时,在苏州政府的有意引导下,新房库存更多的集中于吴江(楼盘),而同为热点区域的工业园区,与姑苏区的新房基本断供。想买只能买二手,从而造成了二手房价迅速上扬,以至于网上出现了上海是苏州园区东板块的段子。

  为何房价这么持久的上涨?

  总结来说,首先是流量不够,存量来凑。庞大的外来人口数导致存量丰厚,这份家底是苏州持久上涨的市场基础。其次是周边县市的购买力正向主城区转移。一旦热点区域比如工业园区和姑苏区新房供应不足,二手房价格原地引爆也就不难理解了。

  当然,也少不了地方政府的一些小动作,像什么亲自下场拿地推高地价,助长市场情绪之类,就不方便多说了。

  对苏州的复盘分析皆是马后炮,想必除了这上述两个直观的因素以外,必然还有其它的因素助推了苏州行情,比如不少人迷上了《都挺好》一剧的苏南情致,尤其是在年前热播时期,冲着苏大强来咨询苏州置业的剧迷,那可是来自全国各地的都有。

  4

  苏州的隐忧

  苏州的房价上涨并不是坟头蹦迪,他的城市经济总量仍然是二线城市的佼佼者,拳打杭州,脚踢南京,长三角地区仅次于上海。仅凭这份江湖地位也配得上现在的房价地位。

  苏州这500多万的外来人口存量,保障其在人口方面拥有足够的楼市支撑。即使其它城市想追赶,也不是朝夕可至,苏州有时间将其慢慢消化。全国最富足的县域经济也是苏州房价的支撑,县域向市区转移的购买力完全可以看做是城市化2.0版本。

  然而房价上涨也伴有隐忧。苏州GDP的突然失速,却早有伏笔。

  据报道,在2000-2010这十年间,苏州对外贸的依存度六次超过200%。正是外资制造业撑起了大半的苏州经济,2012年,规模以上外资和港澳台资的工业企业利润总额的比值一度达到了72%。可就在2012年之后,风云突变,苏州最依赖的产业好景不再。

  短短几年时间,苏州的亏损企业面大幅增加,惨烈到每3家苏州的企业,就有一家处于亏损之中。规模以上的外资和港澳台资企业数量也骤降了三分之一。

  在此期间,苏州的实际使用外资额也开启了暴跌之路,直到2017年才开始稳中有所回升。

  也许只要外资还在持续进入,苏州的模式也能继续维持。

  苏州的境遇实是中国经济现状的一个缩影,贸易战阴影难消,外资撤退早已经是常态。

  但受益外资比较多的苏州受伤会更多,产业出了问题人口吸引力也会随之会下降,经济增速也会滑落,前面的人口流入和GDP数据已经体现的很明显。

  然而房价上涨,已经是拒绝外来人口的良方。又恰逢苏州的331整治行动,在进行安全大整治的同时,也整治了低端租房,低端房源大量减少,房租应声而张。

  据中国房价行情网的数据,苏州租金的平均单价已涨至30.7元/月/㎡,同比去年上涨20%的情况下,而且未见颓势。

  房价房租齐头并进,宜居的苏州渐行渐远,捉襟见肘的异乡人只好用脚投票,考虑着要不要离去。

放任房价上涨,会让企业的综合成本的不断提高,那么过往苏州的发展逻辑只能完全抛弃,另觅新的发展出路。即便苏州家底再丰厚,但是坐吃山空也难以持续太久。
  放任房价上涨,会让企业的综合成本的不断提高,那么过往苏州的发展逻辑只能完全抛弃,另觅新的发展出路。即便苏州家底再丰厚,但是坐吃山空也难以持续太久。

  好在住建部点名批评了苏州之后,要求苏州严格执行房住不炒。苏州随即出台了非常严厉的政策对房地产市场进行调控。

  还想着要去苏州炒房的,还请暂缓,此次被上峰重点关照,把苏州打成了“炒房”典型,政策高压下的房价回调在所难免,好时机错过就错过,既无缘分又何必在此时顶风作案。房住不炒在现在是绝对的政治正确,只要楼市还敢涨,苏州只会把调控从严格上升为严苛。被点名了还不跌,上面不要面子的吗?

  话虽如此,想看到大跌也难,新房三年二手五年的限售,直接冻住了市场流动性,没有大规模的抛售,就没有大规模的降价潮。

  对于非要执着于苏州的投资客,那只能说跌过的标的更安全。

  对于刚需,新房摇号的人变少了,应该是喜大普奔。如要买二手房,那么请参考投资客。

  政策的威力不会不到,最多只会迟到,也是时候让苏州好好冷静一番,在产业转型期的阵痛该如何迅速平稳的过渡,毕竟苏州的根基犹在,传统优势可不是房地产。

  低速发展时期,不可能像过去数十年那样天翻地覆,未来十数年就是各城市成熟定型期。惟愿苏州找到方向,存量时期,东部强者环绕,苏州实在耽误不起。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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