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实踩天府新区119亩地 “低门槛+断供”是关键

2019-09-11 16:19   来源:和讯名家  

  9月5日,成都市公告资源交易服务中心公告显示,将于9月26日拍卖出让三宗商住用地,为9月的土地供应打响了“第一枪”。其中位于天府新区万安片区的两宗住兼商用地尤其引人注目——

  一号宗地

  出让面积50.2亩,最大容积率2.0,可开发体量约6.69万㎡,宗地起拍单价为1200万元/亩,折合楼面地价9006.6元/㎡,起拍总价约6亿元;

  二号宗地

  净用地面积99.6亩,其中出让面积68.5亩,最大容积率2.0,可开发体量约9.12万㎡,起拍单价1100万元/亩,折合楼面地价8256.4元/㎡,起拍总价约7.5亿元。

  和其他区域相比,天府新区的土地供应节奏极慢。截至8月31日,天府新区已成交10宗地中仅3宗地为涉宅地块(含纯住宅、住兼商和商兼住用地),其余7宗地均为挂牌出让的纯商业用地,因此新入市的这两宗住兼商地块迅速引起了行业的关注。

  不过,在融资渠道收紧的大环境下,近期房企在进行拿地研判时都越发谨慎,宗地到底值不值得入手,还是要看地块自身的成色与品质。基于此,锐理君迅速对宗地进行了实地探踩。锐理君认为,对于这两宗地,就两个字:盘它!

  宗地实探体量适中 易拿易打造

  一、二号宗地相距不远,直线距离约300米。两宗地所在的天府新区万安片区,在楼市的版块划分中,属于麓山版块,这里是天府新区的门户。沿着麓山大道一路向东,再向南转入万福寺路,一二号宗地就依次分布在万福寺路西侧。

  △一、二号宗地相对位置及周边情况示意图

  一号宗地:无特殊配建 6亿起拍

  一号宗地位于中德麓府小区东南侧,北临规划道路,东至万福寺路,南临启元一街,西至开元寺街,目前除万福寺路之外,宗地周边的路段仍在建设当中。

  宗地净用地面积约50.2亩,体量适中,在其6.69万㎡的可开发规模中,商业占比不小于10%,不大于12%。从现场来看,一号宗地未实施打围,内部无未拆除的构(建)筑物,竞得人需要自行清理内部的杂树、弃土等,并处理宗地与周边的地势高差。

  △一号宗地内部及周边情况

  二号宗地:方正优质 配建幼儿园

  二号宗地位于一号宗地以南约300米处,东至万福寺路,南北两侧分别是启元四街和启元三街。目前宗地周边虽未完全通车,但路网基本形成,开放通车只是时间问题。

  宗地净用地面积99.6亩,其中靠万福寺路一侧的计价部分(地块1)约68.5亩,未计价部分包含10亩的幼儿园建设用地(地块2)和21.2亩体育场馆用地(地块3),商业占比不大于12%。二号宗地同样未实施打围,宗地内部除了弃土和杂树之外,还有坑塘和废弃塔基,这些都需要竞得人自行处理。相较于一号宗地,二号宗地形状更为方正,易于后期规划。

  △二号宗地内部及周边情况(图中塔基已废弃)

  出让条件出让文件显示,一二号宗地均设有最高限价,除了基础的配建要求比如单处建面不小于30㎡的市政设施用房、机动车停车位不小于100辆的公共立体停车库等之外:

  1. 一号宗地需配置不少于总计容建面10%的保障房(近7000㎡),单套建面为90-120㎡;2. 二号宗地内配置不少于总计容建面8%的保障房(约7300㎡),单套建面为90-120㎡;3. 二号宗地内需配建并无偿移交幼儿园一所,规划为15个班额、450个学位,校舍建面不低于6800㎡;4. 二号宗地内需配建并无偿移交体育场馆一处,场馆总造价不低于2000万,包含5人制足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、游泳池等室外场地及约1000㎡的基本功能服务用房。

  市场扫描 配套发力+宅地断供

  从地块的成色及出让要求来看,宗地自身都中规中矩,竞得人进行常规处理即可,虽要配建保障房、幼儿园等,但占比不多,影响较小。锐理君认为,对于很多房企来说,这两宗地都是不可错过的机会。

  机会一:新区新规划 新貌新万安

  近几年,随着麓山版块周边及自身开发强度提高,“配套缺失”这一缺点正在被弱化。

  根据锐理君获得的一份天府新区用地规划图来看,本次出让的一二号宗地所在区域(周边1公里范围内),统筹规划了商业、教育、医疗、交通等配套资源。

  △宗地周边用地规划图

  (图中二号宗地内的“小学用地”已改成体育场馆建设用地)

  教育资源除了二号宗地需要配建的幼儿园之外,合能枫丹铂麓西侧及其北侧各有一宗幼儿园用地,中德麓府还配建了启元二街南侧的一所九年制学校(工程名:大石学校),目前在建;

  △在建中的大石学校

  生活配套在每一所幼儿园旁,都同步规划了一处社区综合体用地,农贸市场、公厕、停车场等一应俱全,这种密集分布的社区型综合体,将会成为以后区域的重要生活配套;

  轨交资源目前地铁6号线在建中,规划中的14号线和26号线将分别与6号线的麓山大道站以及沈阳路站交汇(规划),一号宗地到麓山大道站的距离约1公里,二号宗地到沈阳路站的距离约1.5公里。

  机会二:宅地断供五年 非产业用地惹人“馋”

  拿地“门槛高”是天府新区土地市场的一个重要特征,最主要的是,天府新区出让的宗地多伴有产业准入条件或一般配建条件。

  锐理数据统计显示,2018年1月至2019年8月,天府新区共拍卖出让了19宗地,其中11宗地明确提出了高标准的产业准入条件,剩下的8宗地中,6宗地都涉及到幼儿园、农贸市场等配套建设条件,出让指标与本次出让的两宗地相似。相较于前者,后者这样的拿地门槛要低很多。

  △2018.1-2019.8 天府新区楼面价11000元/㎡以上无产业准入条件宗地成交情况

  从结果来看,房企对于这些地块兴趣浓厚,所有地块均溢价成交,且4宗地的楼面地价达到11000元/㎡以上。包括德商、中海、首创等房企均有所斩获,地块溢价率最高达55%。

  经查询,一二号宗地周边两公里范围内,商住用地已断供5年。不过,区域内还有数宗商住类用地待出让,随着配套的落地,接下来区域土地价值还有较强的追涨动力。

  机会三:麓山包揽地价TOP3 产品待重新定位

  同时,锐理君注意到,2016年以来,天府新区成交宗地楼面地价最高的三宗地均位于麓山版块,包括13956元/㎡的中海地块、13881元/㎡的德商地块和12108元/㎡的保利地块,这些宗地都有统筹住房、幼儿园、市政用房等配建要求。更重要的是,这是麓山版块全面豪宅化的一个重要信号,身在其中的万安片区,其产品也面临提档升级。

  △2016.1-2019.8 天府新区成交楼面地价TOP3

  目前万安片区的住宅成交主要来自于中德麓府和合能枫丹铂麓,两个项目的开发已经进入后半程,区域需要全新的项目,以新的产品定位,来补充区域的住宅供应,这也是一二号宗地的机会所在。放在整个麓山版块来看,两宗地9000元/㎡左右的起拍价属于正常范围,而1-2年甚至更长的时间差之后,这个价格就会显得更加“温柔”了,产品的溢价空间也就更大。

  看到这里,天府新区万安片区这两宗住兼商地块,其机会和难点都一目了然。机会点>>天府新区少有的、无产业准入条件的住宅类地块,机会难得;>>两宗地的面积都不大,9000元/㎡左右的起拍价,在这样的配建条件之下并不苛刻,宗地总价仍在可控范围,拿地的风险小很多;>>土地断供五年,令万安片区成为麓山版块的一个“短板”,但区域前期住宅供应进入尾声,此次恢复土地供应,是房企抄底的一个好机会。难 点>>万安片区的更新必定需要时日,这将考验房企的产品设计、营销能力;>>区域的商业还是短板,大型商业缺位,仍然是未来要重点解决的问题。

  总而言之,对于有拿地需求和资本的房企来说,这两宗住兼商用地值得关注与入手。

本文首发于微信公众号:锐理数据。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:何一华 HN110)
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