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上市一年后:大发地产领涨内房次新股

2019-10-09 08:00   来源:和讯房产  

  去年10月11日,当大发地产(HK6111)完成在港交所的敲锣仪式时,很少有人会想到,这家内房股新军,会给投资者带来非常可观的投资回报。

  这支发行价格只有4.2港元/股的内房次新股,在过去一年的绝大多数时间,股价都维持在5港元以上的水平,最高甚至冲顶至7元港元一年间股价涨幅已经达到40%。这一投资回报水平,在眼下的金融市场已经是非常可观。

  和注重概念的A股市场不同,H股特别注重企业的基本面。那么,大发地产在上市之后,基本面有怎样的蜕变,打动了投资者,从而成为内房次新股板块的领涨股呢?

  业绩爆发:带动股价上涨

  长期观察内房股的投资者会发现,大发地产的股价飙涨,是从今年3月交出上市后首份业绩开始的。

  核心净利润同比增长240%,核心净利润率同比增长156%,合约销售同比增长204.1%,持有现金额同比增长260%……

  半年报时,大发地产又公布了这样的业绩指标:营业收入同比增长了303%,毛利增长228%,合同销售面积增长了133%,合约销售额同比增长41%……

  年报和半年报的亮眼亮相,让苦苦寻觅“黑马”的港股市场,找到了一支“金股”。

  尤其是,大发地产业务覆盖范围,也由仅仅局限于长三角,转变为在深耕长三角、布局国家黄金城市群的战略指引下,大发地产进一步明确了“1+5+X”的布局体系,深耕长三角核心区域的同时,辐射到成渝、环西安(楼盘)、华北、环渤海、大湾区5大城市群,并战略性地关注其他具高发展潜力的重点城市。

  机构投资者由此判断,大发地产的业绩有机会实现持续高质量增长。大发地产也由此收获了一批国际投行“粉丝”。7月26日,建银国际发布研究报告,首次覆盖大发地产(6111.HK),给予“跑赢大市”评级,目标价为7.00港元。8月3日,安信国际发布研究报告,首次覆盖大发地产(6111.HK),给予“买入”评级,目标价为6.70港元。

  而在稍早前,大发地产获穆迪给予的主体B2评级以及标普授予的主体信用评级「B」,展望稳定,成功发行3亿美元票据。

  大发地产的财务结构也大大优化。大发地产长期借贷占借贷比例为60%,,总负债与总资产比为0.83。

  大发地产与招商银行(600036,股吧)、中国民生银行(600016,股吧)、工商银行(601398,股吧)等60多家大中型银行及及金融机构保持着良好的关系,积极与银行协商安排再融资计划,以维持高续约率。通过再境内外资本市场筹集资金,大发地产积极地调整债务结构,信托贷款金额与占比有序下降。

  根据大发地产的半年报显示,在去年年底前,大发地产包括信托贷款在内的其他借款曾一度达到总借贷额的43.98%,可到了今年上半年,已经降低至35%出头。

  更强配置:奠定持续高增长的能力

  不仅仅财务结构得到很好的改善,上市之后的大发地产,还吸引到了价值观相同的可靠合作伙伴。

  除了品牌房企和规模型房企外,还有一部分本土优势的地产开发商。这些合作企业帮助大发企业非常有效地开疆拓土,攻取长三角以外的市场。

  在今年上半年的半年业绩会上,大发地产总裁葛一旸曾经向投资者透露,大发地产在新进入城市中,快速并且低风险拓展项目的秘诀,这个秘诀就是通过合作伙伴开拓项目。

  通过合作共赢,大发地产获取了优质土储,2019年上半年,大发地产土地储备持续增长,新增土地13幅,新增土地储备128万平方米,80%聚焦在新一线及二线城市。截至2019年6月30日,大发地产总土储平均土地成本约3500元/平方米,总土地储备432万平方米。

  此外,通过合作还实现了更强的品牌优势,此外也提高了资金利用效率,降低经营成本与风险,为高质量的规模成长提供了一条更优质的道路。

  高效的资金利用率,不仅来自于合作伙伴的合作共赢,也来自于上市前后,大发地产的运营升级。大发地产独创的“大运营”管理体系,以现金流管理为核心,以标准化的计划管理体系为主线,实现从项目拿地至展示区开放、项目首次开盘、竣工以及最终交付的全生命周期的经营管理。

  大发地产“投、融、运、销”四位一体,产品标准化助力提效,开盘效率稳步提升。2019年上半年首开项目平均去化率超80%,售价和去化速度均领先周边竞品。

  而售价和去化率的领先,又和匠心独创的情景地产有关。通过科技赋能,构建多样化悦居场景,其构建的“八大悦情景系统”通过8大场景 、16感体验、100+ 设计标准满足多元化的情感诉求。依据“80%的标准化+20%的个性化”的原则,大发地产将地域文化提炼融入到产品设计理念中,作品更符合城市文脉和气质。

  确保大发实现高效运营和有竞争力产品的硬件配置,则是公司的团队。在上市前后,大发地产大规模地吸引了以首席执行官廖鲁江为代表的行业精英人才的加盟,并以I.C.E为企业文化,提升组织效率,秉承精英制人才观,搭建全面人才发展供应链,发挥“创新思想、创意思维、创业精神”。大发地产推行“共赢及共创激励”计划,将雇员的个人成长与企业的发展联系在一起,极大提升了组织效能,通过系统培训和立体多维的考核,促进人才的不断成长,从而最终达成团队的精英化,

  而对房地产这个行业来说,精英化的团队,恰如法拉利跑车的底座。有它,才能快而稳地达到终点。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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