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如何解决赖帐的房客?聪明的做法在这里

2019-10-09 06:30   来源:和讯名家  

  ▏ ◎北美掘金(ID:NA_Gold) | 黄永明

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  ▎本期看点

  在美国做出租房,很多朋友会关心一个问题,假设我的租客他不交房租了怎么办?他就欠着,不交,这种情况我该怎么办?我跟你说,这个时候你是有标准的做法和聪明的做法的,今天我们来谈一谈聪明的做法。

  

  * 以下文字出自视频内容,播放视频,配合文字效果更佳哦

  大家好,我是黄永明,我在美国休斯敦向您问好。

  你在美国做出租房,做到一定规模的时候,或者说做到一定时间的时候,你早晚是会遇到一种情况,就是会有租客拒绝给你交房租。

  可能他真的没有钱,他实在交不上这个房租了。

  不管你一开始在筛选租客的时候有多么严格,当你做的数量足够多的时候,你总会遇到这样的情况。

  它难以避免,是一定会发生的。

  那么当我们在面对这种情况的时候,我们怎么处理呢?

  1

  首先,标准的做法,我们不能够像在国内那样,我去换一个锁,你别进来了,你不交房租我就把你赶出去。

  在美国你不能够用这种私力救济的方式去处理这件事情,你必须走eviction(清退)的法律程序。

  那么在不同的州,eviction的程序是非常不一样的,它花的时间也很不一样。

  像我所在的德州(楼盘),它是对房东比较友好的一个州。

  所以从头到尾你把eviction的几个步骤全部走完,大概需要20多天的时间。

  那么在有些州,你可能需要长达半年的时间才能够把这个过程给走完。

  2

  如果大家去走这样的一个程序,应该说这是一个不得已的选择。

  因为它给你带来的成本是很高的,我们计算一下这个成本。

  假设说你有一个租客他不给你交房租了,前后你走eviction程序走了三个月的时间。

  首先消耗的是你的时间成本。这期间还消耗了你的精力、增长了你的压力——这个是难以去测量的一个成本。

  我们假设说这个成本是2,000美元,那好,你有2,000美元的时间、精力、压力的成本。

  除此之外,你还有哪些成本?你还有房租损失的成本。

  当然,你可能一开始收了他一个月的押金,现在他是拿不回去了,在咱们假设三个月走流程的情况下,你至少还有两个月房租的损失。

  假如说你一个月的房租是1,500美元,那这个时候你的损失就是3,000美元。加上刚才咱们2,000美元的精神损失费,对吧?这就是5,000美元了。

  除此之外,你还会有法院的filing fee,就是你去法院走司法程序,他有一些收费。

  可能还有一些杂费,这些所有加起来我们就按200美元来算好了。

  另外一个方面,这整个eviction的过程,我们希望它是符合法律的,每一步都是做对的。你不能自己随便做,如果中间某一步你没有做对,到时候法院可能就不支持你了。

  一般来讲,我们还是要请律师用专业的眼光、专业的手法去操作这件事情。

  那这个律师费可能是600美元。

  以上加总,所有这些损失加在一起,就已经达到5,800美元了。

  而且在这个过程当中,如果租客他非常地不开心,非常地不高兴,但是他还在你的房子里,你难以避免会遇到他怀恨在心,然后把你的房子给破坏了!

  你可能还要花1,000美元去维修,算上这个维修费,你的损失就要达到6,800美元……

  如果不想要这样子的损失,你有没有更好的方式来处理这件事情?我告诉你,有的。

  3

  这个方式我们叫做cash for keys。

  什么意思?就是当这个租客他明确已经交不上房租的时候,这时候作为房东,你找他来谈一谈,你跟他讲,说我现在给你一笔钱,你搬走好不好?

  比如说我给你400美元,我给你500美元,你搬走。

  我一开始提这个概念的时候,有些朋友会觉得有点想不通:明明是他欠我的钱,明明是他有错,为什么现在我还要给他钱让他搬走?

  咱们纯粹地从生意,从business的角度来考虑这件事情,它的关键是在于你成本的问题。

  假设说,咱们按照刚才说的标准做法,你会发现你的成本最少是5,800美元。

  但是现在如果你掏个400美元、500美元给你的租客,对于他来讲,他本身就是处在经济困难的过程当中,你再怎么逼他,他也没办法给你掏出钱来把租金付上,所以你宁愿给他一笔搬家费。

  对于这个租客来说,他不但之前欠你的房租不用给了,还能额外领到一笔钱,能够有钱搬家,这个时候他也许就会非常配合、非常听你的话。

  他不会去破坏你的房子,他不会对你怀恨在心。

  对于你这边来讲,你用了更低的成本达到止损。

  也许这样做你损失了一个月的房租1,500美元,还有你又给了他的500美元,一共2,000美元,但是你可是比eviction省下了3,800美元的成本。

  在这样的情况下,你还能够更快地把新的房客放进来,你可以更快地使资金流入,你的损失会进一步减少。

  这是一种及时止损的办法。

  我们在英文当中叫cash for keys,就是你拿现金给到租客,租客把他的钥匙交给你,这是在司法程序之外你们双方达成和解的一种办法。

  有些朋友会说,你这个是不是会鼓励他下一次继续不交房租……如果你可以走司法程序,那么他的档案上就会被记录,将来他再去租其他人的房子就会遇到困难。

  是这样没错。但是如果你想要减少你的损失,如果你纯粹从经济角度、从生意角度来考虑的话,cash for keys也不失为一种聪明的做法!

  以上就是今天跟大家的分享,希望对大家在美国做出租房能够起到帮助。

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(责任编辑:张洋 HN080)
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