• 诸葛找房

    下载诸葛找房APP

深度 | 被“撬”走的经适房地块 石家庄土地暗流调查

2019-11-30 10:13   来源:和讯名家  

  

  

  

  中房报记者 崔军民 | 石家庄报道

  15年前位于石家庄火车站周边的雅园小区,经河北省政府批复同意曾被列为经济适用住房建设项目。在办理土地划拨过程中,由于石家庄市国土局迟迟不给办理划拨手续,该宗地块也随之发生了命运的转折,开发商也被“踢”出局。

  多年之后,尽管开发商手头上仍然拿着那份省政府的“红头文件”以及《用地规划许可证》,但一切都成了空中楼阁。该地块在相关人员的操纵下,由划拨用地变成了挂拍出让地块,土地的使用主体也随之发生了改变。时至今日,石家庄市国土局对这个“经济适用住房建设项目”仍然没有上报河北省政府废止,也没有告知经适房项目申请人开发商。

  然而,这宗经适房地块的命运并非孤例,这只是十年前石家庄土地市场腐败的冰山一角。

  2010年,石家庄国土系统多名官员相继被“双规”,导火索是其虚报耕地复垦、占补平衡面积,并将置换出的建设用地指标倒卖牟利,被有关审计部门发现。随后一系列涉嫌违规和贪腐行为又被牵出。上至河北省国土资源厅,下至相关区县国土局,均有相关人员被调查。

  上述石家庄市雅园小区经适房建设项目地块被“撬”真相是什么?中国房地产报记者于2019年11月11日至13日,在石家庄市进行了走访,仍然只得到相关职能部门语焉不详的推诿之词。

  ━━━━经适房项目命运多劫

  从石家庄火车站沿着胜利南街北行,不远处路东就是雅园小区项目,位处繁华的都市圈内。记者现场看到,该项目正处于地基施工状态。而项目大门上标着“石家庄智慧城市工程”,并由石家庄恒印房地产开发。

  河北省政府《关于同意将石家庄市雅园小区列为经济适用住房建设项目的批复》显示,该地块占地138亩。

  该地块曾经属于石家庄华通物流有限责任公司(以下简称“华通物流”)使用。开发商河北骁阳房地产开发有限公司(以下简称“骁阳房地产公司”)于2003年9月15日与华通物流签订土地使用权转让意向书,约定138亩的土地使用权转让给骁阳房地产公司。2005年7月,开发商骁阳房地产公司与华通物流签订了有关在上述地块上联合开发雅园小区的原则协议,2006年10月又签订了开发雅园小区项目的协议书及补充协议。主要约定在骁阳房地产公司给付华通物流预付资金3000万元后,华通物流应将土地过户为骁阳房地产公司。记者注意到,上述协议还约定了双方的利益分配“按双方投入所占开发项目股权份额(其中华通物流14%,骁阳房地产公司86%)折合可销售建筑面积产权进行分配。”骁阳房地产公司张姓负责人告诉记者,“在双方的合作开发中,华通物流实际上能达到1亿元的开发利润。”

  2003年12月,经石家庄市经济适用住房建设领导小组办公室和市发改委、规划局、国土局初审,原则同意将该土地上建设的雅园小区项目列为石家庄市经济适用住房建设项目;2004年8月13日,经河北省人民政府住房制度改革领导小组办公室批复,同意将雅园小区列为经济适用住房项目;2004年10月29日,雅园小区项目取得河北省固定资产投资项目核准证;2005年8月11日,该项目取得石家庄市规划局颁发的建设用地规划许可证,并就该块土地出具了征、出(转)让用地通知书;2006年10月11日,华通物流向骁阳房地产公司出具证明“同意该土地由政府收回划拨给骁阳房地产公司建设雅园小区”;2007年3月21日,石家庄市国土资源局交由桥东分局向石家庄市经济适用住房建设领导小组办公室出函,说明该土地已完成组卷工作,并上报石家庄市国土局。

  所谓划拨土地,是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准,在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

  然而,这个看似顺风顺水的项目,却被卡在了土地划拨环节。“2005年的时候我们就开始找石家庄市国土局,要求把这块地划拨到骁阳房地产公司名下,到了2010年,整整5年的时间,一直没给办理划拨手续。国土局领导总是让再等等,一直等了5年未能如愿。”骁阳房地产公司张姓负责人对记者说。

  记者查阅大量资料发现,在对该经适房项目的推进过程中,曾有石家庄市政府时任主管市长和时任主管副秘书长等诸多领导纷纷对该项目作出批示,但屡屡落空,均未能推动该经适房项目进展。

  5年之后,2010年5月5日,华通物流向石家庄市土地储备中心提出申请,同意将院内北宗地块100亩交由政府收储。紧接着,华通物流与石家庄市国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》,石家庄市人民政府于2010年6月13日向华通物流颁发桥东国用(2010)第00119号《国有土地使用证》。2010年9月28日石家庄市国土局与华通公司签订《企、事业单位国有土地使用权收购(回)合同》,并从这个经适房建设项目上收储约100亩。剩余的大约40亩土地,作为华通物流的收储回报,已由划拨用地无偿转成了出让用地,并免去了华通物流的土地出让金。同时,华通物流在土地的收储中获利土地补偿金1亿元。

  值得一提的是,骁阳房地产公司在对经适房建设项目办理土地划拨手续期间,该地块的原有土地使用证,已由华通物流交给了骁阳房地产公司,并由骁阳房地产公司交给国土部门组卷。然而,华通物流以“不慎丢失”的名义向某媒体刊登了“声明作废”公告,并重新补办了桥东国用(2010)第00119号《国有土地使用证》。

  骁阳房地产公司上述张姓负责人告诉记者,“石家庄市国土局几年来一直以种种理由不给我们办理土地划拨手续,正是由于这种行政不作为导致我们未能开发建设。并且我们多次发函,向国土局主张权利,也未能阻止这块地被石家庄市国土局从华通物流收储。”

  ━━━━项目周边地价一路飙升

  石家庄市是一座“火车拉动起来的城市”,以南北走向的京广铁路为核心,向东西扩展。雅园小区位于石家庄市南二环之内,2003年的时候,这个地方还是一片荒凉。记者走访中了解到,大约从2005年前后,从当地政府透出消息,石家庄火车站准备南迁,而雅园小区经适房项目地块正好处于规划中的火车站周边。一时之间,雅园小区项目周边地价一路飙升。而新规划中的石家庄火车站已于2012年12月底正式启用。

  记者搜索发现,在2003年,项目周边的土地市值为每亩60万至80万元。而收储价当时才每亩30万元。随着火车站南迁,给周边地块带来了巨大商机。

  到2016年,该周边地块市值已达每亩1300万元左右,已达2003年土地市值的20倍左右。

  而在2010年5月,石家庄市国土局以1亿元的收储价收购该争议地块的100亩土地后,直至2016年才挂牌出让该地块。记者通过权威渠道获悉,该地块以3.3亿元的成交价出让了约83亩地块,约合地价每亩400万元。并以周边地块市值1/3的地价廉价的出让给了石家庄恒印房地产开发有限公司。而2016年正值石家庄楼市和土地市场的“狂飙期”。就该摘牌成交价也引发诸多质疑。

  有知情人士透露,“如果这个地块以划拨形式给骁阳房地产公司的话,由于不用交纳土地出让金,当地政府则是零利润,而作为原土地使用人华通物流,只能从与骁阳房地产公司的合作开发中获得1亿元利润。如果这个地块直接从华通物流手中收储,除了需要支付华通物流1亿元土地补偿金,还能收入大约13亿元的土地出让金,政府能从中获利12亿元。”只不过,该地块被当地政府以3.3亿元的地价给廉价出让了。作为华通物流,除了能获得1亿元土地补偿金,还同时获得了免交土地出让金的大约40亩出让用地,作为其土地被收储的利润回报。

  随着土地“招拍挂”制度和土地储备制度的实施,地方各级政府建立了土地储备中心,由政府出面收购或征用农用地转建设用地,然后进行整理,再通过土地市场进行交易,从中获取几十倍甚至上百倍的差价。“土地出让金最终形成地方政府财政收入的重要来源之一”,因此,地方政府“经营城市”的热情高涨,国土部门一时炙手可热。

  对地方政府而言,与卖地额度相挂钩的每年新增建设用地指标,显然是各地国土部门手中的稀缺资源。

  在知情人士看来,地方国土部门独揽卖地权,一手握着“指标”,一手连着开发商,大量交易缺乏透明度。如果缺乏行之有效的监督机制,最终难免埋下权力寻租的种子。而石家庄国土系统目前所暴露出来的问题,很可能只是冰山一角。

  ━━━━土地市场暗流涌动

  骁阳房地产公司负责人认为,正是由于石家庄国土局行政不作为才导致自身巨大的经济损失。骁阳房地产公司于2013年向当地法院提起了行政诉讼,石家庄国土局被法院认定为行政不作为。然而,骁阳房地产公司的相关诉求并没能随着这份行政判决的生效而得以解决。骁阳房地产公司相关负责人于2019年5月通过人民网(603000,股吧)地方领导留言板反映诉求,至今没有任何回应。

  骁阳房地产公司寻求石家庄国土局要求土地划拨期间,非但未获解决,反而招至牢狱之灾,上述张姓负责人被以非法吸收公众存款案抓捕,2009年7月获无罪释放。被抓捕的理由是有多名华通物流的员工举报,而张姓负责人核实举报人员名单发现,“名单上的名字没一个人是华通物流的员工”。

  上述张姓负责人告诉记者,“在石家庄国土局一次关于该项目的会议上,曾经遭到一个副局长的强烈反对。而在办理很多手续时,也一直是找这个副局长。”

  其实早在多年前,石家庄国土系统多名官员相继被“双规”,导火索就是其虚报耕地复垦、占补平衡面积,并将置换出的建设用地指标倒卖牟利。据后来的公开报道显示,“河北省、市、县三级国土部门8名官员将千亩无法耕种的土地虚报为可复垦6000多亩耕地以换取建设用地指标。建设用地指标其后被买卖,官员侵吞6000多万元。”

  在2014年,中央第六巡视组对河北省进行了巡视,并反馈意见指出“土地和城建领域腐败问题突出,领导干部插手工程项目、为亲友经商谋利现象普遍,国企经营和国资监管中问题频出。”

  “能明显的感觉到,在这个项目的背后一直有个身影的存在。”上述张姓负责人说。

  记者在石家庄走访时,电话采访了华通物流原董事长高某和原总经理王某,被告知“火车站南迁是该项目地块最终没有划拨给骁阳房地产公司的主要原因”。

  记者走访石家庄市自然资源和规划局(原国土局),被告知“你需要先经过市委宣传部同意”。石家庄市委宣传部则对记者回应“他们(指原国土局)有义务接受记者采访”。

  (此文刊于中国房地产报12月2日03版 责任编辑  徐妍)

  流程编辑:曹冉京

  审读:戴士潮

  中国房地产报版权所有

本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
转载声明:此信息系转载自和讯名家,版权归属于原作者,诸葛找房转载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考,如本网站转载的作品涉及版权问题,请原作者持相应版权证明与本网站联系。
相关阅读