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格局分化,竞争加剧,500亿成企业发展分水岭!【年度盘点丨企业销售】

2020-01-23 11:57   来源:和讯名家  

  引 言

  2019年,房地产行业整体规模增速较前两年明显放缓。与此同时,企业间的竞争更加激烈,强者恒强愈加明显,小型企业面临更大的生存压力,预计未来500亿销售规模或成企业发展“生死线”。本文以亿翰销售金额榜单中的TOP100房企为样本,对2019年企业销售表现展开论述。

  目录:

  一、行业规模增速明显放缓,房企目标完成率逐年走低

  二、格局分化,三种房企三种境遇

  1、大型房企:强者恒强

  2、中型房企:增速最快

  3、小型房企:生存压力最大

  三、竞争加剧,500亿成企业发展分水岭

  一、行业规模增速明显放缓,

  房企目标完成率逐年走低

  2019年以来,在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下,市场调控趋于常态化,信贷层面逐渐收紧,在此背景下房地产行业规模增速放缓。2019年,TOP100房企合计销售金额同比增长14%,远不及2018年39%的同比增速。虽然三、四月份楼市表现出“小阳春”行情,但伴随住建部对部分房价上涨过快的热点城市进行预警提示和信托、海外债等多种融资渠道的监管收紧,叠加7月30日中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,调控政策持续处于高压态势,全年业绩整体增速放缓明显。楼市在多轮密集的政策调控下,从上升通道进入箱体震荡通道,下行压力明显,从近三年来看,TOP100房企规模增速持续放缓。房地产行业已告别高速发展时代,进入下半场,缓慢增长将成为常态。

  房地产行业告别过去的高速增长阶段,进入盘整期,行业下行压力增大,从房企目标完成率来看,整体平均完成率也逐年走低。2019年,在设定了业绩目标的房企中,约六成房企的目标完成率在100%~110%,众多房企仅略微超过完成全年目标;约四分之一房企目标完成率在110%以上,但为2017年以来最低;另外,部分房企未完成销售目标,目标完成率最低的不及80%,同时未完成全年销售目标的房企数量占比逐年走高。

  总体来看,在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,2019年房企业绩完成率表现不及往年。自2017年以来,房企整体的目标完成率逐年降低,与行业规模增速放缓趋势表现一致。

  二、格局分化,三种房企三种境遇

  随着行业增速放缓,房企分化格局愈加凸显。本部分将房企按榜单中排名进行分类,TOP10房企为大型房企,TOP11-50为中型房企,而TOP51-TOP100为小型房企,来分析不同房企所面临的发展情况。

  1、大型房企:强者恒强

  对大型房企而言,其特征为强者恒强。从TOP10房企来看,销售金额增速虽各有不同,但排名情况基本未发生变动。具体来说,行业销售金额排名前十的房企,除世茂房地产由2018年的第11名上升2名进入前十外,其他房企的排名则岿然不动。前十格局基本稳固,伴随着行业增速放缓,大型房企由于具有较强的实力,资源进一步向大型房企集中,处于行业前列的房企依然处于前列,“强者恒强”效应不断增强。

  2、中型房企:增速最快

  对于中型房企而言,其最大特征为增速最快。从不同梯队房企销售业绩均值表现来看,2019年各梯队房企销售业绩均保持稳健增长,中型房企即TOP11-50房企销售增速最快,为19.7%。TOP10房企次之,TOP10房企格局稳固,且以较快的增速增长,而增速最慢的为TOP51-100的房企,平均增速仅为5.7%。对于大型房企来说,一方面基数较高,另一方面不再以规模增长为发展目标而更看重利润率等指标,因此增速相对较慢。对于小型房企来说,在资金实力、资源获取等方面存在不足,增长缓慢。而中型房企对规模增长的诉求更为强烈,同时比小型房企具有更强的实力,因此增速最快。

  3、小型房企:生存压力最大

  但对于小型房企而言,所面临的情况与大型房企和中型房企明显不同,主要特征为生存压力最大。从门槛值变动上来看,TOP50以上房企门槛值分别有不同程度的上升,而唯有TOP100房企门槛值下降。这说明小型房企销售规模在整体退步,才导致TOP100门槛值有所下降。中小房企所面临的生存压力之大,从门槛值变动上可见一斑。随着行业增速整体放缓,房企间的竞争更为激烈,而大中型房企由于具有较大的体量,在资源、资金、合作等方面具有优势,而小型房企则处于劣势地位,小型房企的生存空间不断被大中型房企挤占,因此面临巨大的生存压力。

  三、竞争加剧,500亿成企业发展分水岭

  现今行业环境下,行业集中度加速上行,竞争加剧,企业升维精进,强者恒强,行业降维淘汰,竞争力较弱的企业不断被淘汰,“强者生、弱者退”的丛林法则持续上演。2019年,百强房企中销售金额增速同比减少的有19家,但是这些房企并非均匀分布于各个梯队中,而是集中于销售规模在500亿以下的房企。

  具体来看,500亿规模以上的房企为66家,仅有5家房企业绩下滑,占比为8%,而500亿规模以下的房企有34家,其中14家房企业绩有所下滑,占比达41%。

  500亿俨然成为企业发展的分水岭。首先,规模在500亿以下的房企在资金、资源获取等方面实力不足,在激烈的行业竞争中处于劣势地位,尤其是在行业集中度不断上升的当下,生存空间不断被而其他规模较大的房企挤占。其次,规模在500亿以下的房企多为地方性企业,城市数量较少且布局过于集中,更容易受到调控政策的影响而面临更大的风险。

  中国的房地产行业已经逐渐由区域竞争、城市竞争变成了全国市场的竞争,市场已由完全竞争市场向寡头竞争市场转变,未来千亿房企将成为行业常态。当前百强房企平均增速为15.3%,若一家销售规模500亿的房企以该增速持续增长,需要4.9年方可步入千亿阵营,该时间较行业快速增长时被大大拉长。另外,规模在500亿以下的房企更大可能会出现业绩增速下滑,行业竞争加剧,企业不进则退,规模若不能持续增长,就会面临被淘汰或者收购的局面,500亿似乎成为企业未来发展“生死线”。

  当前,房地产行业增速放缓,百强房企业绩整体表现为稳中有升的态势,但房企间的分化进一步加剧。展望2020,行业政策调控或难有实质性松动,对于房企来说,仍将面临诸多考验,但我国城镇化仍有进一步发展空间,房地产行业前景依然向好。

  在这样的市场环境下,房企的第一要务仍应是防范风险,发展策略需要根据市场适时调整,发展思路应与过去几年行业高速增长下追求规模有所不同,发展重点应逐步由“增量”转向“提质”。市场竞争将回归于房企的城市布局、产品品质、服务质量、品牌效应、运营效率等因素,房企也应更加注重这些核心竞争力的打造。

 

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(责任编辑:季丽亚 HN003)
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