5月北京二手住宅成交量放缓,临近毕业季租金涨幅明显

2019-06-12 11:37   来源: 诸葛找房数据研究中心   作者:诸葛找房数据研究中心

概述

5月份北京推介会集中推介了57宗经营性用地,随着经营性用地的陆续入市,将在很大程度上缓解北京土地市场的供需矛盾,提升房企对北京土地市场的热度。新房销售均价连续两周持续下降,原因在于限竞房市场去化情况并不乐观,开发商纷纷降价出售以价换量,使得销售均价持续下跌。5月份北京市二手住宅成交量为13764套,同比下跌23.94%,政策的收紧使得购房者心态发生改变,加之大量限竞房入市也吸引了部分购房需求,双重因素下使得二手房成交放缓。5月临近高校毕业季,部分租赁需求需求提前释放,租金价格上涨明显;随着租房高峰期的到来,预计未来北京租金仍会持续小幅上涨。

1.1行业动态

01 北京集中推出57宗经营性用地 住宅用地总面积321公顷

5月9日,北京市规划和自然资源委员会在通州举办“2019年上半年拟供经营性用地项目推介会”,吸引了130多家房地产企业参会。会上,委员会集中亮相了57宗经营性用地,土地总面积达383公顷。57宗经营性用地分布在北京除东城区、西城区以外的15个区,土地总面积约383公顷。其中,住宅用地有44宗、土地面积约321公顷;拟供应的商服用地有13宗,土地面积约62公顷。

02 北京发布三个共有产权住房项目申购公告 共配售房源800套

5月23日,北京市东、西城区正式发布了共有产权住房项目申购公告。面向东城区符合条件家庭房源项目涉及2个,分别是四季盛景园和国瑞·瑞福园项目,面向西城区符合条件家庭房源有房山区金隅金林嘉苑项目。3个项目共有产权住房项目地上总建筑面积为45.2万平方米,本次配售的总套数达800套,申购登记截止时间为2019年6月10日。

03 北京土拍揽金97亿 恒基兆业进孙河

5月28日,北京4宗地块入市出让,总出让面积157882.4㎡,起始总价为91.52亿元,总成交价97.23亿元,包括海淀区1宗租赁用地、1宗商办用地、朝阳区1宗住宅用地、大兴区1宗商办用地。其中,恒基兆业以30.2亿元竞得北京朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块,楼面价69541元/㎡,溢价率为23.3%。

1.2 土地市场解读

1.2.1 5月北京集中推介57宗经营性用地,房山、丰台各为8宗最多

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积环比小幅上涨,成交面积下滑明显。5月份北京供应面积31.58万平方米,环比上涨5.62%,同比上涨19.24%。5月份北京成交面积31.58万平方米,环比下跌47.28%。供应面积同环比双双上涨,涨幅较大,成交面积下滑明显。

5月份北京市规划和自然资源委员会举行了2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会,此次推介会集中推介了57宗经营性用地,其中44幅为住宅用地,土地面积共计321公顷,其中包括9宗共有产权房用地,土地面积约57公顷,拟供应的商服用地有13宗,土地面积约62公顷,总体来看,计划出让面积较为充足。随着经营性用地的陆续入市,将在很大程度上缓解北京土地市场的供需矛盾,提升房企对北京土地市场的热度,共有产权房的大量供应也将在一定程度上满足刚需购房者的需求。

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数据来源:北京国土局;整理:诸葛找房

1.2.2 5月北京土地成交额同环比大幅上涨,恒基以30.2亿元竞的孙河不限价地块

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,5月北京土地成交面积下跌但成交金额上涨明显。5月土地成交金额97.23亿元,同环比均大幅上涨,环比大幅上涨552.05%,同比上涨192.83%。5月北京土地市场溢价率为6.24%,环比上月小幅下滑。

5月北京出让4宗经营性土地,规划建筑总面积约23万平方米,涉及朝阳、海淀、亦庄经济开发区等热门区域,包括两宗商业办公用地以及两宗住宅用地,最终,4宗土地总成交价为97.23亿元。其中3宗地块以底价成交,而朝阳孙河不限价地块由恒基竞得,成交价30.2亿元,溢价率为23.32%。

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5月出让地块概况:

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数据来源:北京国土局;整理:诸葛找房

1.3新房市场解读

1.3.1 5月新房市场成交额同环比双双上涨,以价换量使得均价持续回落

5月北京新建商品住宅总成交额457.6亿元,环比大幅上涨118.94%,同比大幅上涨148.75%,成交额同环比双双大幅上涨,房地产市场逐渐回升趋于稳定,5月份新房市场成交额远高于去年同期。5月商品住宅成交均价37829元/平方米,环比下跌16.96%,同比微涨0.72%。限竞房市场去化情况并不乐观,开发商纷纷降价出售以价换量,使得成交均价持续下跌。

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数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

1.3.2 5月销售面积同环比双双上涨;销供比上涨至1.71

5月份新房供应面积环比下跌,销售面积同环比双双上涨,5月销供比上涨至1.71。5月北京新房供应面积为70.92万平方米,环比下跌10.57%,同比上涨66.44%;销售面积120.97万平方米,环比上涨163.67%,同比上涨155.10%。

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数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

1.4二手房市场解读

1.4.1 5月二手住宅成交量同比持续下跌,预期改变市场逐渐恢复理性趋于稳定

5月份二手住宅成交量与上月持平,成交13764套:5月份北京市二手住宅成交量为13764套,与上月持平,同比下跌23.94%。3月份北京二手房成交量创2018年6月以来新高,市场迎来“小阳春”;4月份并没有延续3月份热度的持续上升态势;5月份北京二手房市场活跃度进一步降低,二手住宅成交量与上月持平。

一方面4月下半月开始,部分城市政策再次收紧,加之北京公积金国管政策的收紧,购房者心态发生改变,市场也逐渐回归理性。另一方面,北京限竞房迎来井喷,吸引了部分购房者,使得二手房成交放缓。

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数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

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数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

1.4.2 5月份TOP10经纪公司网签量占总成交量的68.11%,链家占比近半

5月,排名前十房地产经纪公司二手房网签量为10492套,占总成交量的68.11%。其中,链家以网签量7200套遥遥领先,占总成量的46.74%,占比近半;我爱我家以网签量1350套位居第二,剩余经纪公司网签量均不过千。

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1.4.3 5月份二手住宅挂牌量价齐跌,预期改变下购房者回归理性

5月二手住宅挂牌量价齐跌,市场逐渐回归理性:5月份北京市二手房挂牌价为61746元/平方米,环比下跌0.33%,挂牌价连续3月下跌,跌幅逐渐收窄。挂牌量打破连续2月上涨趋势转而下跌,环比上月下跌1.43%,减少2045套。随着市场调控加码,市场预期有所改变,购房者逐渐回归理性。

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数据来源:诸葛找房

日度二手住宅挂牌价波动下跌,月中达到低点后小幅回升:从单月挂牌价趋势来看,5月北京挂牌价波动较小,截止5月中上旬挂牌价一直处于下跌趋势,在5月21日达到月内低点后回升。

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数据来源:诸葛找房

1.4.4 5月北京二手住宅2居室、3居室挂牌房源占比超7成,以刚需及改善型需求为主

从二手住宅挂牌房源居室分布来看,2居室房源占比最多,高达44%,其次为3居室房源,占比29%,两者占比超7成。可见北京二手房市场仍以刚需及改善型需求为主。各居室分布占比无明显变化,市场较为稳定。

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数据来源:诸葛找房

1.4.5 房山二手住宅量跌价涨,挂牌价以涨幅1.12%居首

从各城区二手住宅挂牌均价来看,西城区挂牌价以110048元/平方米高居榜首,环比上涨0.38%。西城、东城、海淀、朝阳房价遥遥领先于其他城区且高于城市均价。房山挂牌均价最低,为31802元/平方米,环比上涨1.12%,涨幅居首且超1%。昌平区挂牌价为41892元/平方米,环比下跌0.79%,跌幅最大。

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数据来源:诸葛找房

从城区挂牌量上来看,朝阳区以41390套领先,环比下跌3.38%,朝阳区因其城区范围较大因此房源量较多,二手房市场较为活跃;海淀区挂牌房源量17437套位居第二,环比下跌5.93%。朝阳、海淀、丰台、昌平四区二手住宅挂牌量最多。挂牌量最多前三均为主城区,5月份朝阳、海淀、丰台三城区挂牌房源量均有不同程度下滑,可见该三城区5月份成交上涨使得挂牌量下跌。

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数据来源:诸葛找房

1.4.6 5月份二手住宅新增房源创2018年以来新高,调价房源中降价房源占比连续两月持续扩大

5月二手住宅新增房源连续4月持续上涨,创2018年以来新高:5月北京二手住宅新增房源量为41005套,环比上涨5.22%,涨幅连续2月收窄。市场预期改变下,部分业主想在最后时刻将房源脱手,所以纷纷挂牌出售。

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数据来源:诸葛找房数据研究中心

5月调价中涨价房源量占比连续2月缩小,5月份占比为12.52%:5月北京二手住宅调价中涨价房源量占比连续2月缩小,5月份占比为12.52%,占比环比缩小3.54个百分点。随着市场预期改变,部分置换需求想在最后一波市场中尽快将手中房屋出售,纷纷下调价格。

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数据来源:诸葛找房数据研究中心

1.4.7 降价房源量TOP20小区中主要集中在朝阳、昌平、通州三城区,套均降幅均不超5万元/套

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数据来源:诸葛找房

1.5 租赁市场解读

1.5.1 5月北京平均租金87.91元/平方米/月,环比上涨明显

5月份北京平均租金87.91元/平方米/月,环比上涨1.47%,涨幅扩大。北京租金在1月份春节前夕降至年内最低水平,节后随着租赁小高峰的来临,2月份租金环比上涨。但短期上涨后快速恢复,3月租金小幅回落,4月后,北京租金持续上涨。5月临近高校毕业季,部分租赁需求需求提前释放,租金价格上涨明显。随着租房高峰期的到来,预计未来北京租金仍会持续小幅上涨。

居室租金方面,北京一居室租金均价超5000元/月,二居室最“实惠”,各居室环比均小幅下跌,相同户型中,大面积的房源出手更快。

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数据来源:诸葛找房

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数据来源:诸葛找房

1.5.2 城区城郊租金分化明显,西城区最高,昌平区领跑近郊

城区城郊租金分化明显,西城区最高,昌平区领跑近郊。北京各城区租金差异显著,西城区以131.3元/平方米/月的租金价格高居首位,东城区其次,租金为127.73元/平方米/月。海淀、朝阳分列第三、四位,租金均过百且高于全市平均租金水平。各城区租金价格分布梯度较为明显。近郊方面,昌平受益于西二旗互联网产业工作人员旺盛的租房需求,以66.25元/平方米/月的租金领跑郊区租金。

分居室租金方面,西城、东城、海淀、朝阳四个区域的一居室租金均价均超6000元/月。二居室普遍价格涨幅不是很大。三居室以朝阳平均价格最高,区域内三居室相对大面积豪宅租赁较多。

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数据来源:诸葛找房

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数据来源:诸葛找房

1.5.3 东城、西城、朝阳区包揽商圈租金TOP20,西城区大栅栏租金均价居首

东城、西城、朝阳包揽商圈租金TOP20,西城区大栅栏居首:商圈租金TOP20由东城、西城、朝阳区全部包揽,其中租金均价前四的商圈中,全部为西城区。

西城由金融街、复兴门、西单,东城由东四、交道口、北新桥等著名高端商圈带动高端租赁房源发展,朝阳由于有国贸、三里屯等高端住宅及商业区,高端出租房源较多,带动商圈均价较高。

商圈租金TOP20

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数据来源:诸葛找房

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算:商圈租金排名选取房源量大于20的商圈

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