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土地月报 | 9月份,北京6宗地共揽金近127亿元!

2019-10-08 17:53   来源: 诸葛找房北京站  

诸葛找房北京站统计,9月份北京共计成交6宗地,总成交额将近127亿元。其中包括2宗纯商品用地、1宗共有产权房用地、2宗限竞房用地。  

9月土地成交.jpg

(来源:诸葛找房北京站)

土地市场降温明显 房企拿地动力不足  

具体来看,九月份成交5宗经营用地,除了怀柔新城的共有产权房地块以招标形式成交,其余4宗均以挂牌形式成交。从土拍的情况来看,土地市场明显降温,房企拿地的积极性降低。  

以朝阳孙河和丰台石榴庄的2宗不限价地块为例:孙河地块在竞拍之时仅有恒基+天恒和昆泰两家房企及联合体参与竞拍,经过4轮报价,恒基+天恒联合体拿下该宗地,溢价率仅为1.50%,住宅部分的楼面价为6.5万/平,而在5月份的时候孙河的另一宗不限价地块有10家参与竞拍,恒基历经24轮拿下宗地,溢价率为23%,楼面价69542元/㎡。  

而丰台石榴庄地块在竞拍之时仅有保利、招商、绿城、金茂+合生4家房企和联合体参与竞拍。最终由金茂+合生以总价28.2亿元拍下,溢价率为5.7%,楼面价约6万/平。与地块一街之隔是北京金茂府,成交均价约为10万/平左右。  

那么房企的拿地热情为什么消失了?最直接的原因就是没钱。  

从下半年开始,房企就面临着融资难和融资成本上涨的状况。据此前诸葛找房发布的上市房企负债排行榜显示,2019年上半年房企的有息负债规模进一步提升,达到6.61万亿元,与2018年末相比上涨10.45%。恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债规模超千亿。未来偿债压力大,房企债务普遍密集到期,债务压顶。  

市场趋于稳定 不限价土地增多  

在成交的6宗土地中,孙河和石榴庄的两宗不限价宗地是最为值得关注的。众所周之,从2016年9月份北京开始实施“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式,因此限竞房成为这两年北京新房市场的主要供应。在限竞房“红海”中,纯商品房地块就显得尤为稀缺,加上九月成交的两宗,北京已经成交11宗不限价用地。  

不限价土地.jpg

(来源:诸葛找房北京站)

但是,随着限竞房和共有产权房大量入市,销售去化艰难,一般限竞房项目销售的网签率只有三四成,房企面临着巨大的销售压力。2018年北京土地成交几乎全部限定价格,纯商品住宅用地稀缺。去化依旧艰难下,房企拿地信心会受挫。  

因此,诸葛找房分析认为“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期,未来,随着基础性制度和长效机制的建立并完善,北京住房的供需矛盾也将逐步缓解,不限价地块也会逐步增多。  

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