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房贷利率“换锚”,购房者贷款进入“货比三家”时代

2019-10-09 12:17   来源: 诸葛找房  

根据中国人民银行的公告,从昨天也就是10月8日起,房贷利率将由之前按央行基准利率上浮一定比例确定,变为按LPR,也就是贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

房贷利率定价形成机制的这一变化,将对购房者带来怎样的影响,市场房贷利率是升了还是降了呢?

“新政实施后,各家银行的房贷利率将更加市场化,会出现不同的报价,贷款者要‘货比三家’。”一家国有银行广东分行个贷部负责人士表示,今后房贷选在不同的银行办理,利息总额、月供差别拉大。据诸葛找房了解,房贷业务较为集中的工、农、中、建已开始执行新的利率定价机制,北上深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式。

北京地区房贷利率“换锚”对实际利率水平影响不大

目前,北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率为LPR加55个基点,这与此前银行普遍执行的在基准利率基础上上浮10%的利率水平几乎相当;二套商业性个人住房贷款利率为LPR加105个基点,较原有的二套房利率水平有所上浮。

诸葛找房副总裁苑承建认为,短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率,特别是二套房利率,以北京为例,新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%,分别比之前北京主流房贷利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%高了0.01%和0.02%。

一位北京的购房者表示,虽然房贷利率定价方式变了,但自己计算一番之后发现,转换前后房贷利率水平非常稳定,基本没有变化,因此没有急于在国庆假期之前签订贷款合同。

可以看出,在“房住不炒”的政策基调下,房贷利率“换锚”对实际利率水平影响不大。此前,央行有关负责人也曾表示,定价基准转换后,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。新的利率定价机制与之前相比,居民家庭申请个人住房贷款和利息支出,基本不受影响。

部分城市告别“折扣时代”,进入“加点时代”

新利率模式下,实体降息,楼市定向加息。全国各地的房贷利率至少不会低于之前的水平。不过由于房地产政策执行“因城施策”,对于不同城市的实际影响会有所不同。以广州地区为例,报价最高的银行和报价最低的银行,同样是100万元房贷,贷款30年,总利息相差17.49万元,每个月利息相差485.96元。

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14个城市10月份LPR贷款利率下的月供变动情况(元)

(图片来源:和讯)

而上海等城市存在的,首套住房贷款利率降至基准以下的“打折”情况也将一去不复返。从10月8日起,在上海新发放的首套住房贷款利率,不得低于4.65%,二套房则为基准加60个基点,即不得低于5.45%。在此之前,上海地区首套房房贷利率,执行基准利率基础上95折优惠,约为4.6%。

个人住房贷款政策的变化无疑是中国房地产市场的重大变化,不过,这种变化并没有体现在具体的贷款利率上,采用新的利率定价机制后,利率基本稳定,外界对此的形容大多是“平稳过渡”。未来,在信贷额度紧张和严控房市的背景下,房贷利率上行趋势或将延续。

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