购房研究所|跟开发商签购房合同 常见的霸王条款有哪些?

2019-04-30 11:31   来源: 诸葛找房成都站   作者:诸葛小蓉

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买房签合同天经地义,大家都知道合同是具有约束效力的,能约束签约双方的责任及义务等。合同一签订就预示着甲(卖方)乙(买方)双方开始履行责任与义务的开始,而购房者在购买新建商品房时,面对“强大”的开发商,加上对购房条款的不熟悉,导致买卖过程中会出现“霸王条款”。

现在,诸小蓉就带大家看一下在合同中什么样的条款为“霸王条款”?

开发商宣称并非格式合同

某《商品房买卖补充协议》规定:所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成,并非卖方提供的格式合同,卖方对合同条款保留解释权并负责解释。

那么针对这点就需要注意了,根据《中华人民共和国合同法》第41条规定:对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方(即买方)的解释,而不是由开发商按有利自己的解释处理。

买卖双方违约责任不对等


某《商品房买卖补充协议》规定:买方如果没有按时交付房款,必须向卖方支付购房款的10%作为违约金。买方如果不能在规定期限内取得产权证书的,卖方则按已付房款的1%向买方支付违约金。

《根据人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国通则〉若干问题意见(试行)》第72条、 73条规定,开发商利用优势或对方无经验,致使双方的权利与义务违反公平、等价有偿原则的,构成显失公平。购房者可据此请求人民法院予以变更及撤销,并根据合同法规定,要求增加开发商的违约金,减少购房者的违约金。

房屋面积误差不能退房


某《商品房买卖补充协议》规定:面积发生误差时,不予退房,面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。

《根据人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,面积误差比超出3%,买受人可请求解除合同返还已付房款及利息,应予支持。面积误差超过一定比例,法律赋予买受人解除合同的救济权利,合同有约定从约定,无约定按法定。开发商通过格式条款来排除买受人合同解除权的,该格式条款无效。买受人可以依法行使合同解除权,该权利不得通过约定剥夺。

共有部分归开发商

某《商品房买卖补充协议》规定:该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权不属于买受人,买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。

《中华人民共和国物权法》第73条规定:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。根据《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》以及相关部门规章的规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分;利用物业共用部位、共用设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理手续,所得收益应当主要用于补充专项维修基金,也可按照业主大会的决定使用;已纳入分摊面积的公用部位的产权,属业主共有,房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

虚假广告宣传免责


某《商品房买卖补充协议》规定:出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料(或楼盘模型、售楼书或其他载体)中的所有图片、资料数据、说明等,仅供买受人参考,以政府最终审核为准。

根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。因此,提供格式条款一方免除其规定责任的免责条款无效。

认购定金不退还

某《商品房买卖补充协议》规定:签订本协议后,乙方到期不签订商品房买卖合同的,乙方所付定金不予退还。

该条款限制了购房者的权利,根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:出卖人通过认购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果当事人一方原因未能签订商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可规责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立,出卖人应当将定金返还买受人。

那么,面对“霸王条款”,购房者应如何应对呢?

要避免“霸王”合同,诸小蓉建议购房者在签订合同前要做足功课,签合同时注意这三点:

1、合同双方要遵循合同法的基本原则,《中华人民共和国合同法》依法确立了"平等原则"、"公平原则"、"诚实信用原则",这些原则是购房者和开发商在商品房买卖合同时应当遵循的基本准则,是避免"霸王"合同发生的第一步。

2、购房者一定要学会理性购房。购房者一定要有强烈的合同意识,在签订合同前要了解一些购房法律知识,一定要先看合同条款,仔细审阅合同中的每个条款,要据理力争。

3、如果购房者对购房知识欠缺,可以参考相关的购房指南,或请专业人士、房地产律师陪同选房购房,以避免掉入“霸王合同”这个大坑。

购房者在面对开发商提供的厚厚的合同文本不要简单的关心一下房价、面积等几个主要数据,不要连合同中的专业术语和条款内容都没弄明白就一头雾水的草草签字,应该对合同文本进行认真的审核,不明白的地方咨询专业人士或参考购房指南,签订购房合同要慎之又慎,不要等合法权益受损时再追悔莫及!

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