风险如此大的法拍房为什么还有那么多人去买?

2019-03-07 09:30   来源: 诸葛找房成都站   作者:曾娟

就在刚过去的2月,成都高新区南苑的一套法拍房,25人报名出价,最终居然溢价240万成交!是的,你没有看错,就是在成都的众多区域都可以随便买套房的240万。

到底是什么原因让法拍房拍出如此高价?“房票”很关键

所谓的“房票”,其实就是指购房资格。很多人都知道,如今的成都市场,没有房票寸步难行,而法拍房却是成都限购政策下的一个缺口——不限购,只要有钱都可以去竞拍。

什么是法拍房?

法拍房,就是当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋进行拍卖,以拍卖所得价偿还债务。没钱还房贷、将房子抵押给他人、司法案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产等成为法拍房的主要来源。                                               

 微信截图_20190307092536.png

 图片来源于网络

是什么原因导致法拍房如此受欢迎?

很简单,不限购+便宜是法拍房的卖点。

根据成都的限购政策,司法拍卖房不需要网签,购房者购房资质不需要审查,并且还可以正常落户。但需要注意,法拍房虽然不限购,但取得的房屋会计入自有产权房套数。

举个例子,小诸葛是年满18岁的非蓉籍未婚人士,因为社保不足2年,所以按照成都目前的限购政策是没有购房资格的,机缘巧合之下竞拍下了一套法拍房,那么如今小诸葛名下已经有一套房了,那么即使社保满了2年了,也没有购房资格了。

除此之外,法拍房是低于市场价的。法拍房的拍卖流程一共有三次拍卖机会。当一个房产项目在第一次未拍出的情况下,二拍的价格就会下调20%,如二拍仍未拍出,三拍则会进一步下调价格。

举个例子,市场价格为100万元的房子,拍卖价为80万元,如果流拍,第二次拍卖价64万元(80万*80%),如果再流拍,则会再次调低价格。而在众多的法拍房中,九成以上的起拍价比市价低两成以上。

尽管法拍房有很大的优点,但它的风险也不容忽视

1、原房主的身份不明风险

法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产,如果原房主人品可靠,只是暂时资金周转不周,那还比较省心。但是如果原房主是做了不法之事跑路,那么你拍下他的房屋,碰到不讲理的人,真的是个大麻烦。

2、无法马上入住的风险

根据法律规定,如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长,甚至10年、20年。那么你如果买了这种附带租赁合同的法拍房,买下了之后由于承租人的存在,自己是无法搬进去住的。甚至有些一开始说没有租赁的法拍房,等你拍卖后,突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房,那就很麻烦了。

3、补缴费用的风险

法拍房需要缴纳契税和拍卖行佣金。值得注意的是各项费用。购买拍卖房屋,一定要提前到现场实地考察,了解项目是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费的情况。如果拖欠了很久, 这可是一笔不小的费用。

4、非理性拍卖导致成交价格激涨的风险

大家通过法拍途径买房,无非看中价格稍微低于市场价,但有些时候,竞拍下你争我夺,容易头脑发热,最终导致成交价要高于市场价(如文章开头的实例)。

而且,由于法拍房数量有限,选择较少,如果购房人因为贪便宜而买下房屋,可能会遇到房屋地理位置、户型、朝向、周围环境、配套设施不尽如人意的问题,而这些基本需求在低价的诱惑下可能会被抛到脑后。买下之后才发现大大影响了居住品质和房屋再次上市交易。因此竞买者应该在拍卖之前对房屋进行实地考察,掌握第一手材料,在竞价拍卖下保持理性。

法拍房是可以购买的,但是是有风险的,除了以上提到的,法拍房还面临着不能贷款的风险,只能全款支付。法院要求拍卖所得房款要在一定期限内交足,很多不允许贷款,因此购买者要充分估计购房款负担及拍卖手续费、税费负担情况。尽管法拍房价格低于市场价,总价也并不低,建议刚需一族、尤其是小白刚需,切忌跟风入法拍房。

托底.jpg

免责声明:凡注明“来源:诸葛找房”的所有文字图片等资料,版权均归诸葛找房所有,未经授权不得转载;已授权使用的转载需注明出处。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表诸葛找房赞同其观点。
相关阅读