城东买房(上)|板块PK,下一个必火的是…

2019-03-13 09:55   来源: 贰爷房产投资  

“电机轰鸣、工厂开工、制造业繁荣”,这是曾经成都东二环一带的真实写照,这里是知识分子集散地、进步青年的汇聚地、高收入人才的聚集地。

在几十年前,东二环一带是成都绝对的“高收入”区域,吸引力巨大。

“东郊记忆”所在的地皮,曾经是国营成都红光电子管厂,红光电子管厂部署编号为773厂,和大名鼎鼎的北京798是兄弟单位,也称“773厂”或106信箱。

国营红光电子管厂始建于50年代,“一五计划”期间苏联援建的156个项目之一,中国的第一支黑白显像管和第一支投影显像管就诞生在这里,这里的工作人员有早期留学生、国内的大学生、工程师,他们是成都的“高级知识分子”,曾经有这样的美誉:“北有首钢、南有红光”。

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国营红光电子管长的标语(来源于网络)

这个区域工厂的名字非常有趣,要么是编号,要么是信箱。比如,红光厂周围的“715厂”(成都宏明电子)、比如68信箱、69信箱、82信箱等等。

那时候,这些厂里的女人们一个比一个漂亮;

那时候,这些厂里的女人们一个比一个傲娇;

那时候,这些厂里的男人们一个比一个自信;

因为他们是高级知识分子,骑着凤凰牌自行车,龙头上挂着“上海”或“天安门”logo的手提公文包,带着“上海牌”手表,时针分针几十年都准时,城东大厂的青年才俊,娶妻压力为零!

贰爷熟知城东大厂的生活场景:这里曾经是高净值人群向往的生活板块,如果两口子都在厂里上班,双职工、收入高、地位高、福利格外好:房子是统一分配的;学校是“子弟校”;服装由厂里按季定制,春夏秋冬各季节都有;天气热了,后勤会推着冰糕车免费发冰棍;洗澡有公共浴室、配备泡澡堂子;“打开水”直接提水瓶去.....

时过境迁,城东大厂早已蜕变,基本都完成了80%的拆迁,剩余拆迁中或者待拆的老房,大都租给工地工人或者空置。房地产让城东大厂的土地梅开二度,细细想来,城东大厂地块都已取得房地产成功开发的效果,每个地块都改头换面,房价节节高。

东面大厂的几大板块:华润24城板块、建设路板块、攀成钢板块、崔家店板块。

华润24城板块

随着成都决定从一个手工业为主的城市向现代工业化城市迈进,以“420发动机厂”为代表的一系列军工企业扎根蓉城。二环路东三段到双桥子的“420”厂区,一直东延到联合小区这一地块。2005年,这片面积为840亩,总建筑面积达210万平方米的地块被华润竞拍获得。整个华润24城开发周期超过了13年,后续还有3-5年的开发周期。

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目前华润二十四城入住率高,居住条件好,周边形成以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、公园、高品质住宅为一体的大型社区。房价价格已经从2007年7000元/平左右迅速飙升到目前的24000元/平左右。

攀成钢板块

成都豪宅新一极的攀成钢, 这里以前是攀钢集团成都钢铁厂。在过去,这个钢铁厂知名度很高,大家就用工厂的名字表示自己所在区域,逐步形成了“攀成钢”,其实就是一个厂区的代号。在2007年,这个钢铁厂搬迁了,留下了这块不起眼的土地,“攀成钢”这个名字耳熟能详得以保留下来。政府为了拉动这个地区的发展,利用该地区3000亩的整体优势,让它发展成为成都备受关注的房地产开发板块。

攀成钢从2007年完成规划,2009-2010年土地集中出让,至今10年,房价已由当初的12000--18000元/平,涨到现在的30000-35000元/平。

建设路板块

2006经济大转型后,以建设路板块为主的中心区域迎来了第一波开发热潮,龙湖、万科、首创等相继入驻,成为建设路板块的“发动机”,随后呈现的龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场等众多商业体,推动整个区域走向成熟的居住氛围。  

2007年,龙湖“三千系”扎根建设路,住宅和商业在成都全面开花,实现东部老厂区的蜕变,一跃变为集高端住宅、商业、娱乐等一体的高端区,目前龙湖系列的二手房在建设路板块房价坚挺,备受追崇。  

崔家店板块

崔家店板块与华润24城板块、建设路(东郊记忆)板块、攀成钢板块三大板块可以说有着同样的血脉。

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崔家店板块

上图为纯手工图,可见崔家店板块是“刀刃”形,这里有著名的原成都铁塔厂、成都热电厂、成都送变电公司等,崔家店曾经就非常辉煌,往往一家三代人在这里长大、学习、工作、退休。

九龙仓御园早早落子崔家店,主攻改善户型,在8年前就主打“2梯2户”,2011年开盘卖到11000元/㎡,后来虽然价格有回落,一度达到7000元/㎡,现在的二手房稳稳24000-27000元/㎡。获利非常丰厚。

2010年10月15日,杉板桥1号、14号地块落入保利囊中,该地块楼面地价为7300元/平米,打造的保利康桥项目,最早开盘价格约1.5万/平,目前二手房成交价格2.5万/平左右。

2013年1月7日,蓝光地产拿下了位于崔家店路52号,合计约120亩的用地。为了实现高周转,仅仅时隔半年,依托该地块打造的蓝光东方天地项目开盘,创造了首批次开盘3小时热销2.6亿元的城东楼市奇迹,目前该楼盘住宅二手房成交价格1.8万/平。

2013年7月31日,中粮地产出手崔家店,以总价14亿元夺得成华区崔家店路52号地块,楼面价7920元/平方米。对比来看,3年后,也就是2016年,新川板块的北大资源紫境府地块楼面价才达到8650元/平方米。中粮锦云最早开盘均价1万/平左右,该楼盘现阶段二手房成交单价在2.2万/平,价格已经翻番。

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崔家店板块

建设路完美收官,攀成钢进入开发尾期,华润二十四城开始扫尾,唯有崔家店板块,土地资源储备丰富,具备强大的开发潜质,大量的改善机会在这里。

崔家店的配套足够耀眼:改善的住宅定位;强大的商业配套;多个生态公园;学校配套;立体交通体系等,内涵十分丰富,极大的整合了东面的城市资源,崔家店板块是一颗冉冉升起的明星,即将火起来......它是城东“升级换代”的又一沃土……(待续)

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