距离地铁站多远的房子最值钱?

2019-04-09 17:12   来源: 吴思竹  

2010年9月27日,全长18.5公里的成都地铁一号线1期开通运营,这一事件不仅标志着成都成为中国西部第一个开通地铁的城市,也为成都市民的交通出行提供了新的选择。

自从成都有了地铁之后,许多楼盘也会在营销推广上打地铁牌,“地铁房”、“地铁上盖”、“地铁TOD物业”等各色用语被花式使用到楼盘广告之中。

今天,我们就来聊一聊地铁和买房置业的话题。

 成都地铁运营情况 

里程第八,客流第五

成都1号线开通之初,仅有18.5公里的运营里程,地铁此时还只能作为公共交通的一个辅助性补充。2010年成都地铁日均客流约14万人次,当年10月西博会期间地铁单日客流突破25万即成为一大新闻。

再看现在,成都地铁已开通1、2、3、4、7、10号线,共6条地铁线路成网运行。地铁运营里程约226公里,线网日均客流396.72万人次,其中工作日日均客流414.22万人次,3月22日更是创下了461.88万人次的最高客流纪录。

和8年前相比,成都地铁的运营里程和客流都有了质的飞跃,地铁已经从当年的补充性交通方式逐渐成为了最重要的出行方式之一。

如果你对日均400万左右乘次的地铁客流没有什么概念,那么我们来横向比较中国内地其他城市的情况。

中国内地城市轨道交通客流TOP12

成都目前的地铁运营里程仅排在全国第8,在运营里程数不及南京、武汉和重庆的情况下,日均客流却仅次于北上广深,妥妥站稳全国第5(以后也不会被超过)。

从以,可以看出三个特点:

1、在成都私家车保有量仅次于北京并远超其他城市的情况下,成都的轨道交通客流依然可以稳坐全国第5,说明成都中心城区的人口总量十分庞大;

2、成都地铁线网规划比较合理,市民出行选择地铁的意愿较高。和差不多人口规模和地铁运营里程的天津市相比,两市的地铁客流规模简直有着天壤之别;

3、成都地铁工作日客流明显高于节假日客流,说明成都地铁的通勤客流较大,这一点跟京沪的情况非常相似。

那么,在“人多”、“人们爱坐地铁”、“上班更爱坐地铁”的成都,置业买地铁盘、选房选地铁房就显得更加重要了。地铁房不仅能方便交通出行,在卖房置换时,有地铁的房子也能卖出一个更好的价钱。

 什么是地铁房? 

而关于“地铁房”的概念,可能不同的人站在不同的立场就有不同的看法。

比如开发商通常会认为楼盘方圆3公里内只要有地铁,都要打出地铁牌;对地铁依赖不强的自驾一族可能又会觉得只要房子1.5公里范围内有地铁,也算是地铁房;而如果是每天都要坐地铁上下班的小白领,可能就巴不得小区门口就有地铁站了。

以我个人为例,我觉得坐地铁步行时间不超过5分钟是最能接受的,如果让我走路超过15分钟去地铁站,我就会觉得又累又浪费时间,还不如直接打车。

正好,我在网上发现了一个号称是广州市统计局给出的关于“地铁房”的官方标准,虽然没找到原始的官方出处,但却和我的个人看法高度相似。该标准把距离地铁站点步行5分种内的房子,称之为“正地铁房”,10分钟内称为“准地铁房”;15分钟内称之为“近地铁房”。 

按成年人80米/分钟的正常步行速度,我把步行时间换算成了距离如下图,供大家买房时参考。

今后去售楼部看房,就不要轻易听信置业顾问的官方说辞,最好自己用地图app亲测一下小区大门到最近地铁站的步行距离。

推荐使用高德地图,选择“步行”方案测距。高德地图上不仅有已建成地铁站的位置,还标注了在建地铁站的大致位置,所以要测量5、6、8、9、10-2、17、18号线的地铁站步行距离也是没有问题的。

 距离地铁站多远的房子最值钱? 

虽然距离地铁站越远,越不能算作地铁房,但也并不一定是距离地铁站越近的房子就越值钱。戴德梁行大中华区董事、香港公司策略发展顾问部的容亚当先生在2019成都市TOD商业发展大会上表示,地铁站对距离在200-400米的住宅小区的增值作用最大,其次是100米以内的商业物业,而地铁站对办公物业的影响相对较低。

2019成都TOD商业发展大会戴德梁行嘉宾演讲PPT

从容亚当先生的演讲PPT可以看到,地铁站的距离对不同类型的物业影响各不相同。

对于商业和办公物业,基本呈“越近越贵”的走势,当办公物业超过500米、商铺超过600米的时候,地铁站的影响就趋近于0。

所以如果想要投资非成熟商圈商业地产的读者,建议可以重点关注成都市的TOD规划,跟着TOD规划买距离地铁站较近的物业,最好是地铁上盖物业。

对于住宅物业,研究报告显示地铁站对200米距离的小区具有最大的增值作用,对距离1000米的小区也仍然具有一定的增值作用。

其实距离地铁站过近的住宅不如200-400米的住宅值钱的道理也很好理解。就好比住宅和长途汽车站、火车站、高铁站的关系一样,并不是距离越近就越好,地铁车站和这些车站的属性相同,距离太近势必会因为人流、车流过大带来的嘈杂环境影响居住的舒适度。同时,因为地铁又属于城市内部的公共交通,如果距离过远,又会失去价值,所以200米以内依然比500米以上更有优势。

所以如果是购买住宅的读者,5分钟步行时间以内但同时又和地铁站保持在200米距离以上(即200-400米步行距离)为最佳选择;其次是200米以内的地铁房;最后,距离400-1200米地铁房,则是越近越好。

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