上海东韵迟迟不推新背后:被偷走的七年

2019-04-12 10:04   来源: 楼市大嘴巴  

净居寺路上的上海东韵,一期交房已经过去整整7年。现在,它的二期组团(也是最后一期)东韵雅苑终于要推新了。按照置业顾问的说法,项目计划4月取证入市。

这是成都迄今为止,一二期间隔时间最长的项目之一。

据我们查证,上海东韵二期和一期(交房时间)相隔7年,最大原因可能并不是捂盘,而在于项目公司——成都新东方置业有限责任公司背后股东最近十几年的剧烈变化。

2004年初,上海房地(集团)公司通过入主成都新东方置业有限责任公司,进入成都地产市场。

在此之前,上房集团旗下的上市企业金丰易居其实已经在成都开展房地产投资顾问、房屋经纪、房屋租赁等业务,但就在上房集团将旗下两大业务同时布局成都后不久,2004年7月,由于上海国有房产企业改制,上房集团旗下两大上市公司金丰投资和中华企业都面临国家股划转,上房集团的第一股东地位也因此被上海地产(集团)有限公司取代。

2005年,时任上房集团董事长徐林宝称,

上房集团并不会因为内部调整而影响自身发展,成都将是上房集团重要的战略投资城市

除了在神仙树开发的上海花园,还将在成都作进一步投资,

上房方面还计划将在神仙树片区投资并引进一家豪华酒店。

徐林宝没有食言,新东方千禧大酒店成了,但上房集团在成都的业务却并没有如愿扩大。

2006年,金丰易居成都公司50%股权被转让给成都锦鸿投资有限公司,金丰易居退出成都。地产开发方面,除了上海花园、成龙花园,上海东韵成为上房集团在成都的最后一个开发项目。

上海东韵一期2009年开工,2011年竣工,巧合的是,上房集团和上地集团内部的资产整合也大致于这个时间段出现一个小高潮,随后陷入沉寂,直到2013年才又开始有新动作,其中为多数人所知的是金丰投资于2014年被绿地借壳。

上房集团和上地集团的资产整合时间之长,错综复杂,对上海东韵二期开发不可能没有影响,而2017年的一纸规划变更则表明,上海东韵二期终于尘埃落定,而成都新东方置业有限责任公司和上房集团的关系,也随着徐林宝的退出变得稀疏。

目前,成都新东方置业有限责任公司的法人代表为徐林宝,其早已不再担任上房集团董事长职务。

2017年9月30日,上海东韵二、三号及幼儿园地块调规公告公布,其中和购房者关系最大的调整在二号地块,住宅由3栋调整为4栋,建筑层数由原来的40、26、30层调整为27、33、33、26层,住宅建筑面积增加77.4平方米;商业建筑面积减少1.12万平方米,临街底商和独栋商业层数及栋数数量变动较大。


成都新东方置地有限责任公司也在改规文件中称,二期在2014年4月完成规划方案调整审批,由于施工行政审批手续等问题一直没能建设施工。

改规后的东韵雅苑所有户型均在90平方米以上,户型也全部是三房起,这些都和一期有了较大区别。

价格方面,2011年时,上海东韵在公开媒体释放的信息显示,最高曾攀上过万元单价,购房者回忆,那时上海东韵价格大致在8500-9000左右,而据置业顾问称,这一次它的价格或将超过2万元。

除此之外,东韵雅苑的整体环境和一期没有太大区别,包括一期开盘时就已说要搬迁的传染病医院都还在,也因此,东韵雅苑在地段方面会呈现出一些分裂状态——有些指标好到让人没话说,有些部分让人介意。

下面是我们基于实地走访得出的踩盘报告。

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东韵雅苑主体建筑已修至地上十多层,预计明年上半年交房

东韵雅苑位于锦江区汇泉南路35号,这个位置是名副其实的传统市中心,地段价值含金量非常高。

项目虽然西近东二环,但其距离二环高架的直线距离大概有430米;南边虽然临城市主干道净居寺路,但由于项目地块由北至南分为住宅、幼儿园,及商业办公三个部分,其中,商业办公业态位于地块南端,临净居寺路,因此,住宅部分几乎不会受到来自二环高架和净居寺路的噪音及光源影响。

东韵雅苑业态分布示意图

项目往北走400多米,便是成都炙手可热的豪宅板块攀成钢,这个板块在成都楼市的地位如何,相信不用我们再费笔墨去详细介绍,大家只需要记住一点:无论是新、二手房价格,还是楼盘品质,这个区域都位列成都第一梯队,连带周边的楼盘也因为蹭到了“攀成钢”的热度而价值蹭蹭往上涨。

傍上“攀成钢”这条大粗腿的东韵雅苑当然也不例外,400多米的距离,决定了后者很大程度上将成为前者板块红利外溢的首波接收者,通俗点讲,就是攀成钢所有关于规划配套的“光”,东韵雅苑基本都能沾到。

在二环高架上看到的东韵雅苑,周边有很多老旧小区

从东韵雅苑向东直行约500米,便是沙河,从楼栋高处远望,部分户型能够看到沙河。

项目周边1公里范围内分布着锦华万达、伊藤洋华堂、镏金岁月商业广场、苏宁电器等不同规模的商业配套,业主的吃喝玩乐购都能得到满足,此外,项目自身还规划有建面约10万方的商业办公配套,目前尚未动工。

从更加日常的商业配套来看,东韵雅苑由于项目周边有很多老旧小区,社区底商比较多。

与项目隔街相望的是龙舟路小学,周围还有金苹果幼儿园、成都七中育才学校、田家炳中学等。

由于项目周边分布着太多交通动线,导致这一区域几乎每天都会上演不同程度的塞车,上下班高峰尤甚,这在很大程度上使得片区出行便捷度大打折扣。

其次,项目所在片区是城市较早开发的区域之一,如今老旧小区云集,片区的城市界面看上去不如新区美观整洁,东韵雅苑北端被一大片老旧小区环抱,就外部环境来讲,项目的居住舒适度会有一定折耗。

另外,与东韵雅苑一墙之隔便是成都市传染病医院(成都市第十人民医院),虽然医院并不对周边居民的实际生活造成不良影响,但与一些购房者交流,他们中有相当一部分人还是比较介意这家医院的存在。

虽然置业顾问表示,这家医院以后会搬迁,但实际7年前就说要搬迁的医院目前仍然在使用中。

据置业顾问介绍,东韵雅苑占地不到40亩,容积率4.7,其中住宅部分约19亩,共4栋楼,呈半围合式布局(1、2号楼33层,3号楼26层,4号楼27层),此次将推出2、3、4号楼,共328套精装房源,两梯四户,户型面积有99、118、124、139平米四种。


从空间结构上看,这四种户型都更偏重功能性,如99和118平米户型做了套三,124和139平米做了套四。

大部分户型都比较方正,浪费少,动静分区较为合理,景观面皆可看中庭,但每个户型或多或少又存在着一些瑕疵。

比如139平米户型,进门左手边是厨房,右手边是卧室,厨房与卧室相对,动静分区不足;6米长的观景阳台,有将近4米都位于主卧,仅有2米出头可供客厅使用,主卧的私密性得不到保障。

户型空间相对利用高效、动线分布合理的99平米户型和124平米户型,则为东西朝向,大部分户型存在西晒问题。


精装方面,3米的室内层高,装完后约2.8米,有地暖和中央空调,但没有新风系统,用材上有很多成都高端楼盘常用的大牌,如杜拉维特卫生洁具、西蒙灯、汉斯格雅洁具五金龙头、百诺肯净水器、德贝橱柜等。

一听到这些品牌就知道精装不会太便宜,据置业顾问透露,东韵雅苑的精装标准约4000元/平米,但由于项目目前并没有样板间,因此我们无法看到装修效果。

值得注意的是,虽然项目价格尚未最终确定,但据置业顾问透露,预计单价会突破2万,这一水平基本与上海东韵一期目前的二手房价格相当,比周边老旧小区如牛沙馨苑1万5上下的单价还是要高出不少。

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