年度复盘 | “数”说515限购后的成都楼市起伏

2019-05-15 13:44   来源: 诸葛找房成都站   作者:诸葛小蓉

新房

回顾5·15限购后的这一年,依托于土地的供应,成都新房市场供应充足,大部分购房者能找到价格合适的新房项目,故新房市场仍是购房的主力市场。而也正是因为这一年新房市场的消化,未来的成都将会以新房市场、二手房市场联动为主要方向,形成以居住需求为首要驱动力的购房方向。

 新房供应充足,中心区域供应占比近七成

量增价跌,供需关系得到缓解

2018年5月至2019年5月,成都市新建商品住房供应234096套,中心城区供应占比达65%,郊区新城供应占比为35%。

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分圈层来看,新建商品住房一圈层供应占比14.26%,二圈层新房供应最多,占比50.75%,三圈层供应占比34.99%。

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2018年5月至2019年5月,成都市新建商品住房各行政区域新房供应TOP3,双流区以23581套新房供应稳居榜首,其次为供应22811套的天府新区,青白江以19089套摘下第三名。

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中心城区成交套数占比增加 

2018年5月至2019年5月,成都市新建商品住宅成交174630套,中心城区成交占比为61.93%,郊区新城成交占比为38.07%。

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在套均成交面积方面,成都新建商品住房套均成交面积由2018年5月的109.06㎡走高至2019年5月的118.33㎡,且成交套数在2018年12月达到峰值。

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从成交套数占比来看,有交易内迁的趋势,中心城区的居住价值越来越凸显,也获得更多购房者的青睐。中心城区销售占比的增加也从结构上稳定了成都新房均价。

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二手篇

根据诸葛找房数据研究中心监控,近五年(2014年4月至今),成都市共成交约38万套二手房,总成交量低于新房交易量(新房成交约45.7万套),新房市场仍然占绝对优势。从这个数据来看,成都市的住宅交易市场,进入存量房时代还有一段距离。

 市场回归理性后的调控时代

自2018年5月15日发布限购政策后,成都二手房市场结束了快速上升期,迅速回落且量价齐跌。截止2019年2月,成都市二手房成交量相比2018年5·15前近乎腰斩,价格持续走低;市内新房持续限价销售,从目前市场反馈来看,新房、二手房价倒挂现象趋缓,剪刀差持续缩小。

量涨价跌,房价跌回2017年

2014年以来,成都二手房市场年均成交量约为7.6万套/年。截止到2019年2月,成交量仍处于历史低位,仅高于2014年的全年成交水平。从2019年3月开始,二手房成交量逐渐恢复至上万套的水平。

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从挂牌价角度来看,成都市二手房挂牌均价在2018年4月达到高点,随后持续下降,目前二手房挂牌价为近12个月的最低值,挂牌价逐渐稳定。

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从成交价角度来看,2019年4月的成交均价为1.36万元/平米,相比18年5月高点的1.6万元/平米下跌近15%,已跌回到2017年Q3的平均水平。

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交易周期变长,溢价空间变大

2019年3月房源成交周期为108天,比近两年的最低点高出74天,上涨幅度高达217%。

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自2018年5月起,成都二手房议价空间呈波动性上涨,截止到2019年3月已扩大至1.63%,较18年5月上升近87%。

【注:议价空间=(挂牌价—成交价)÷挂牌价,结果为正说明有议价空间,即卖家降价出售;结果为负则卖家涨价出售】

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关注人数持续增长,倾向购买二手房的人数增多

自2018年5月调控开始起,二手房的平均关注人数持续增长,截止到2019年3月,关注人数已达近2年新高,这也反映了有更多人有意向买二手房。

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购买二手房的主力军仍为刚需

自2018年5月至2019年3月,市场成交以二居室为主。其中一居室为主的过渡型住房成交占比由21.27%下跌至12.88%;有意思的是,以刚需型为主的二居室和三居室成交占比上升较为明显,二居室成交占比由40.44%上涨至44.26%,三居室成交占比由31.87%上涨至36.61%,市场成交以刚需型购房用户为主力军。改善型为主的四居室成交占比由5.50%上涨至5.96%,五居室成交占比成交占比由0.92%下跌至0.38%。

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在成交总价方面,市场成交以总价100-150万的区间为主。其中总价40万以下的住房成交占比由10.25%下跌至3.74%;刚需型为主的总价40-150万成交占比75%,2019年3月占比较2018年5月占比提升26.32%,其中总价40-60万成交占比由4.79%上涨至6.54%,总价60-80万成交占比由10.18%上涨至13.40%,总价80-100万成交占比由13.19%上涨至19.44%,总价100-150万成交占比由31.21%上涨至35.7%。而总价150万以上的成交占比持续降低,由24.13%下降至21.18%。

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在市场成交面积的表现上,以70-90㎡为主。市场成交面积50㎡以下的住房成交占比由18.87%下跌至10.47%;刚需型为主的面积50-130㎡成交占比82.37%,2019年3月占比较2018年5月占比提升14.5%,其中总面积50-70㎡成交占比由18.80%上涨至20.62%,总面积70-90㎡成交占比由33.06%上涨至38.82%,总面积90-110㎡成交占比由11.81%上涨至14.21%,总面积110-130㎡成交占比由8.27%上涨至8.72%。总面积130㎡以上的成交占比持续降低,由9.18%下降至7.17%。

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二圈层为主力成交区域

以商圈/小区数据来看,具有资源优势的区域是高价房的出生地。具有交通优势和资源优势的金融城、天府长城、大源、建设路、三圣乡等商圈,加上产业资源的加持,使得片区价格领先。价格相对较低、教育资源集中或交通优势明显的区域成交量较大。

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小区成交量TOP20

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土地篇

成都市近1年土地成交总金额约722亿,总体供应量和总成交量有所下滑。

 土地市场供应不足

土地供应、成交双双下降

2018年5月到2019年4月成都共推出地块234宗,环比下降25%。供应土地面积1297万平方米,同比下降18.7%。建筑面积3325.88万平方米,同比下降14.27%。

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2018年5月到2019年4月成都土地市场成交地块200宗,同比下降28.57%。土地成交面积1212万平方米,同比下降8%。建筑面积3128万平方米,同比上升1.47%。

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在同样的时间段内,土地的平均成交楼面价为2310元/平方米,同比下降37.78%;溢价率在合理区间运行,溢价率小高点在2018年11月和2019年3月,分别为48.45%和37.90%。

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市场展望 

从政策层面来看,行政调控和金融收紧都出现了稳定的迹象,2019年的“一城一策”将成为楼市主流,具体到成都已经先后发布了公积金政策贷款新政、公积金提取新政等,后续出台的新政一切以官方消息为准。

注:

[1]土地数据时间维度为2014.5-2019.4

[2]新建商品住宅数据时间维度为2018.5.1-2019.5.9

[3]二手房数据时间维度为2017.8-2019.3

[4]议价空间=(最后挂牌价-成交价)/最后挂牌价

[5]以上数据均来源于诸葛找房数据研究中心,仅供参考,不作为交易依据使用;

[6]中心城区包括青羊区、金牛区、武侯区、成华区、锦江区、高新南区、天府新区成都直管区、郫都区、温江区、双流区、新都区、高新西区、龙泉驿区、青白江区。郊区新城包括简阳市、都江堰市、邛崃市、新津县、金堂县、大邑县、彭州市、崇州市、蒲江县。

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