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干or怂?复盘上半年成都土地行情

2019-07-04 10:10   来源: 乐居号  

“不要怂,就是干”和下面这张图频频出现在上半年多个城市的土地拍卖节点前后,从沿海的深圳、南京、杭州到中部的武汉、长沙,再到西部的成都、重庆,只要是稍微优质一点的土地,就会有很多家开发商报名参拍。看热闹不嫌事大的网友就会说“不要怂,就是干!”到底是干,还是怂?这是一个值得深思的问题。

干:上半年成都土地出让金额501亿

“干”是上半年土地市场的一大特征。从乐居买房四川站的统计数据来来看,上半年招拍挂一共成交了133宗土地(含非经营性建设用地),面积约10081亩,计容建面超过1355万平米,土地出让金额约为501亿元人民币,与2018年上半年494亿元的金额相差不大。据克而瑞地产研究统计,上半年成都成交经营性建设用地的可开发建筑面积位居全国第三,仅次于郑州和昆明;成交金额排名全国第十,也都与上一年持平。

上半年成都一共诞生了12宗楼面地价破万的土地(不含加油站用地),而且还两度刷新了此前的成交楼面地价记录,先是禹洲地产竞得的三圣乡地块楼面地价创新高,时隔一个月该记录被四川金雁打破。18512元/平米,是目前成都楼市的最高成交楼面地价,不知道下半年会不会被打破。原定于在7月出让的8宗主城区优质土地中的六宗(最高起拍楼面地价已经达到了14000元/平米),在7月2日下午被宣布“因故终止出让”了。

△上半年成交楼面地价上万的土地一览

不要怂!就是干!

上半年,尤其是春节过后的土地市场明显回暖,开发商积极主动的拿地,尤其中意“11+2”区域的地块。如下表,在3月12日茶店子约50亩土地拍卖中有38家开发商报名参拍,最终经过七十多轮的竞拍,持平了当时的最高楼面地价,德商才拿下了这宗土地。在这宗地的拍卖过程中,先后有十几家开发商参与了竞拍,竞争非常激烈。在成都地铁规划第四期中,最利好主城区,因为线网密度进一步加大,未来出行会更加便利。对于核心城区的土地,开发商都想“大干一场”!

在上半年的土地拍卖中,我们看到新力地产、德商、奥园、禹洲地产、正黄集团、金科、四川交投、旭辉、四川金雁、正荣、招商蛇口、雅居乐等品牌开发商都有在土地招拍挂市场上拿地,而且很多地块的成交楼面地价、溢价率都不低,拿地的过程也是充满了艰辛,他们是“不要怂”的典型。

“干”的过程也是一个不打不相识的过程。比如5月23日双流东升的29.7亩土地,有新力地产、蓝光、碧桂园、弘阳地产、四川铁投等开发商参与了举牌,在拍卖的后半程,只剩蓝光和新力在僵持举牌,最终经过98轮的叫价,价格停留在了13600元/平米,新力地产竞得。有意思的是,6月13日,“新力成都”官微发布新闻,新力地产、蓝光地产、弘阳地产三家房企签署战略合作协议,合作的主体内容就是联手开发双流东升这29.7亩土地。

哪些房企认怂了?

“认怂”是大家都不愿意承认的。但是我们从客观事实来看,有些房企就是“认怂”了。

每一场土拍的竞得者都是“干”出来的,与之相对应的就是有些房企“怂”了。每次一土地拍卖之前,有意向的开发商都会充分调研土地,并测算出自己认为能够承受的最高楼面地价,然后参与土拍。但是由于测算方法、资金实力等因素的限制,每家开发商的承受能力不尽相同。比如禹洲地产竞得的三圣乡地块,有一四川本土开发商测算出自己能承受的最高楼面地价是13200元/平米,这个价格与成交价相差了5200元,所以土拍刚开始他们就惊呆了,举牌速度太快,他们放弃了。

还有一些房企在拿地之前都是雄心勃勃的,有的提前知会媒体,让多帮忙报道(也有的让不要报道,避免引起关注),媒体都做好了充分的准备,土拍结果出来时,又没看到他们的身影,这想必也是“认怂”了吧。

其实成都房地产市场目前已经演变成了资本角逐的红海,缺乏实力的开发商只能“认怂”,退出成都市场或者转型做其他产业。经过分析,我们认为房企“认怂”有以下表现,读者们觉得有哪些案例,评论区见:

1、    不敢通过公开拍卖拿地,尤其是一些地段、配套优质的地块;却在发布会、媒体采访、官网、官微等公开场合表示看好成都的发展,有拿地的打算。

2、    以前在主城区拿地,近两年跑到远郊、省内其他城市拿地(美其名曰战略重心转移)。

3、    扛了很久不开盘,最终没有扛到调控完全放开,就匆忙开盘了(比如攀成钢的***,天府新区的***)。

4、    甩卖房地产业务(被收购、并购),或者干脆退出成都市场。

下半年怎么“干”?

根据《成都市房地产业发展五年规划(2017—2021年)》,2019年成都要供应经营性建设用地16800亩,商品住宅用地9200亩。从统计数据来看,上半年的土地供应量已经超过了目标的一半多;如果下半年持续供地,则将有利于进一步稳定房地产市场。

(截止2019年7月1日)

上半年诞生了12宗“万元地”,下半年的行情会怎么走呢?从已知的行情来看,7月至少将出让14宗中心城区的土地(主城区9宗),如下表,第一、第三块地的看点在于起拍总价高,而且还有投资强度、产业准入的要求,第5-11号都是小而美的优质地块,其中7、8、10、11四宗的起拍价已经上万,5、6、9、12、13五宗起拍价没上万,成交价也极有可能上万。地7、12、13号宗地都是之前“因故终止”的土地,再次上市不仅起拍价上调了,而且还增加了“熔断”机制,不可能出现太高的成交价。【注:第6、7、8、9、10、11号地块全部在7月2日因故终止出让。】

在2019上半年的最后一次土拍之中,2017年频频亮相的熔断机制又回来了。下半年,除了继续又熔断机制外,还增加了现房销售的要求。将于7月18日拍卖的两种主城区地块在出让文件中明确规定了住宅部分必须是现房销售,而且是成品住宅。


因此,成都房地产市场的下半场也许会更加热闹,充满了各种机会!哪些房企会选择“干”?哪些会选择“认怂”呢?我们年底再来总结。

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