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住建部:全国17万个老旧小区改造,郊区新房要危险了?

2019-07-05 17:40   来源: 买房参谋  

近日,“旧改”替代“棚改”成为楼市又一新的关注点。

7月1日,国务院举行政策例行吹风会,住建部在提及了老旧小区的改造工作时表示,经过摸底排查,各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个,涉及居民上亿人。

且有市场机构预测,全国老旧小区改造将拉动上万亿的投资需求。

显然,老破小的春天来了。

我们知道,资本市场的每一次制度变革,最终都指向一场利益的较量。简单直白的讲,就是巨额财富的重新分配。

这次,市区的老破小,郊区的远大新?艰难抉择,似乎又重新摆在了我们面前。

慎重思考过后,参谋长有理由相信,下面的三个问题是大部分人心中的疑惑:

一是,全国17万个老旧小区的改造,将会产生怎样的影响,影响有多大?

二是,老破小的春天来了,那么是否意味着郊区的新房危险了?

三是,如何选择老破小,郊区的远大新?

弄清楚这三个问题,本文题目中的问题的答案,就不言而喻了。

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我们先来看第一个问题,说到“影响”一词,这个概念范围有点大,看过参谋长的文章的粉丝,对于旧改应该略知一二了。

一提到旧改问题,大家的第一反应就是,“旧改”会不会替代“棚改”成为楼市新的发动机?毕竟旧改将拉动上万亿的资金需求,这问题已经在之前的文章中提到过了,想要了解,可以参照《老破小的春天来了?》一文。

而参谋长今天想先说说,旧改和棚改的问题。同样都是民生工程,这两者却有着本质的区别。

旧改最大的特征,不是简单的把房子推倒重来,而是保守的“改造”,比如在配套设施、小区外立面、小区电梯等重新翻新或是改造。意在通过投资改善居住环境从而拉动其他的消费,比如装潢、公共配套设施建设等;

住建部:全国17万个老旧小区改造,郊区新房要危险了?

而看棚改,最大的特点,则是拆了重新建房。其结果已经摆在我们面前,棚改货币化完全使得棚改的性质发生了根本的转变。

前者更多的是商业性质,后者则是纯政府行为。这也使得,两者产生的影响大不相同。

而当我们再更深一层次的思考就会发现,

旧改对于楼市需求端的影响是有限的,而棚改对于楼市的影响却非常明显。一方面,货币化安置方式,让钱源源不断的进入楼市,三四线城市的去库存效果明显;而另一方面,棚改货币化安置的方式也造成了部分城市的房价过快上涨,进而对居民消费产生挤出效应。

一个全拆,一个全改,仅一字之差,却是天壤之别。

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说完了旧改和棚改,我们再来看看第二个问题,老破小的春天来了,那么是否意味着郊区的新房危险了?

为什么会提到郊区的新房?这就跟上面提到“旧改和棚改”有关了。

在过去的二十年间,中国的房地产发展基本上是处于急速膨胀时期,老旧小区多是在市中心,而由于中国城镇化的不断发展,现在大城市建设的重点基本都集中在郊区或新区。

这就造成了一个新的矛盾点。

以前的棚改货币化政策,产生了大量的购房需求,不少人由于市中心老破小的居住体验差,而选择郊区或是新区的远大新。

而现在老旧小区的改造,使得老破小似乎唯一的可见的缺点,被改善了,这自然会让很多人失去换房的动力。毕竟市中心的老破小占据地段、医疗、交通、教育等各种隐形的社会资源。

显而易见,棚改和旧改的影响最大的区别就在于:棚改造成了区域之间人口的流动,而旧改则没有。

我们再来看看此次旧改的规模,根据住建部此前透露的消息:

全国老旧小区17万个,涉及上亿人,约4200万户,建筑面积约40亿平方米,投资总额预计高达4万亿以上,仅从这些数据看,自然而然会给郊区或新区带来压力。

这些压力来自哪里呢?

答案,很明显,人口。

有人口的地方才会产生需求,如果一个城市的人口快速增长,老旧小区的改造,对于郊区或新区产生的影响是微乎其微的。比如深圳、广州,每年净增几十万的人口,你觉得地方政府会担心郊区和新区楼市?

但如果是人口增长缓慢或流失的城市,那就另当别论了。没有人口的支撑,只会造成一个局面,旧的不拆,新的难卖。

住建部:全国17万个老旧小区改造,郊区新房要危险了?

这样,又出现一个新的问题:地方政府愿意在老旧小区上掏钱么?毕竟郊区和新区卖地产生的利益更大。

这个问题直接影响到后续旧改的广度和深度。

就目前的情况来看,短期内,是不会鼓励大规模拆除重建的。可以确定的是,老旧小区的改造势必能让市中心的老破小产生新一轮的价格期待,毕竟根据以往旧改的情况来看,老破小在居住价值得到提升的同时,随之带来的就是老破小房价的上扬。

对于郊区的新房是否危险了?参谋长在这里可以明确的回答,有人口增量的城市不用担心,而对于人口流失的城市,恐怕就不适合投资了。

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再看最后一个问题,如何选择老破小,远大新?

老破小的春天来了,不少投资就开始蠢蠢欲动,毕竟,现在购买老破小门槛相对较低,低位建仓,改造后套现,不是投资的稳妥之选么?

参谋长想说,算盘打的是不错,但这都是有前置条件的,主要有三个维度:

一,从城市的角度来看,必须是在大城市的老破小才有价值,三四线小城市老破小的没有太大的价值。如果非要从价值上来比较衡量的话,一线城市的老破小旧改>二线城市的老破小旧改>三四线城市的老破小旧改。

二,从区域角度来看,必须是在市中心的老破小,郊区的老破小也无太大的价值。毕竟投资还是要考虑房产的流动性,郊区的老破小谁会来接盘呢?

三,从旧改的角度来看,必须保证老破小有旧改的可能性,否则一切都是空谈。

符合以上三个条件的老破小,未来的在改造后房价确实可以期待。总之,买之前要多考虑,以后卖给谁?房子能否升值?有没有可能会出现无人问津的情况?

那么反观郊区或新区的新房呢?参谋长有两点建议:

一,人口处于流失状态的城市郊区不要碰,尤其是三四线城市;

二,没有产业、教育资源的郊区或新区最好不要碰;毕竟,郊区、新区炒作的概念太多了,不小心就会入坑。

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