过户二手房哪种方式更划算、要注意什么?二手房过户攻略奉上

2019-01-04 14:08   来源: 诸葛找房   作者:小诸葛

如今很多购房者都因无期房风险、可拎包入住、方便投资,而对二手房青睐有加。但二手房过户需要考虑的因素太多,购房者往往会忽略掉很多问题。下面小诸葛帮你解答二手房过户需要知道的几点。

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一、二手房过户所需证件资料

买房需携带的资料

单身:身份证、户口本、房屋买卖交易的契税完税证明;

已婚:夫妻双方的身份证、结婚证(若购房者是外地人,需要根据当地规定,出具本地暂住证或其他证件)、家庭户口本(户口本是外地的需要提供暂住证)、二手房买卖交易的契税完税证明;

离婚:个人身份证、户口本和房屋买卖交易的契税完税证明、离婚证、离婚协议,如果购房者携带未成年人,需要携带孩子所在的户口本;

港澳台人士:需要提供港澳身份证或者个人护照、房屋买卖契税完税证明,台湾认识需要出示通行证、契税完税证明、注满拘留证明(例:在北京购房需要在京满一年的居留证明,不同城市规定不同)

外籍人士:个人护照译本公正、交易契税完税证明、注满居留证明;

未成年人:监护公证,家庭户口本,父母身份证、结婚证,公证监护人必须到场,未成年人可不到场。(如果未成年人的户口跟父母一起且互助式父母,只需要提供出生证明即可);

现役军人或者武警家庭:身份证原件、复印件,军官证原件、复印件,团级以上部门开具的家庭证明;

多个人:

所有过户接收人的身份证原件,全部人员到场或部分人员携带未到场的人手写委托书办理过户。

卖方需携带的资料

个人身份证、房产证,如果交易房屋卖方有多个权利共有人,需要所有共有人到场签字,如果不能到场签字,需要由签字人员提供未到场权利人的公证委托书,(家庭满五唯一住房,需要卖方提供结婚证和夫妻双方的户口本);如果是房产是继承过户得来的房产,卖方还要提供原房产证复印件、继承公证书。

二、哪种过户方式最划算

房产最常见的三种过户方式是继承、买卖、赠与,下面小诸葛带大家一起分析一下哪种方式最划算。

房产继承

房产继承,是所有权及使用权继受取得方式的一种,继承方式分为法定继承和遗嘱继承。子女以继承的方式获得父母的房屋,不需要缴纳契税,只需要支付公证费和工本费。继承需要遗产人去世后才可办理产权过户,并且需要到公证处进行公证,这一系列手续办理比较麻烦。因此房产继承这种方式属于费用少风险高

房产赠与

房产赠与双方需签订书面合同。赠与房产的受益人需缴纳3%的契税以及赠与人和收益人需各自交纳万分之五的印花税,加起来一共是3.1%的税。赠与房屋进行再次交易时还是会收取各类税费,因此,房屋赠与这种方式的费用是比较高的

(根据相关法律的规定:在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。)

房屋买卖

这是房屋交易中最典型的一种方式,不仅包含了房产占有的转移,也包括了房产处分权的转移。买卖房屋需要缴纳的税费很多,要根据房屋年限、房屋大小等情况缴纳相应的契税、所得税、营业税等。因此房屋买卖这种方式虽风险小但费用高

三、二手房过户的注意事项,哪几种情况不能过户?

1.未经房屋的其他产权人同意

当该房屋属于共有财产时,代表房屋产权人不止一个,那么在进行二手房过户时,只有一个产权人签合同的话是无效的。因此过户时必须所有产权人都到场签字,或是让无法到场的产权人出示授权书委托他人签字。(如果房屋是在夫妻婚姻存续期间购买,即使房产证上仅有一人名字,也需要配偶知情同意签字确认卖房)

2.房产证抵押中或贷款没还清

房屋主是否有房贷没还清、房屋是否被抵押中?如果房屋在抵押中,需要先将贷款还清取回房产证后才可以顺利过户。

3.房屋处于被查封时期

若二手房正处于被检察院、法院等国家机关扣押和查封,房屋的所有权转移不得对抗公权力。

4.违章建筑或鉴定为危房的二手房

如果此二手房有违章建筑,那么在违建拆除恢复原样之前房屋是不可以过户的。而鉴定为危房的二手房是失去居住价值的,自然也不可以过户。

5.具有特殊性质的二手房

学校、军队、医院的房子、未满五年的经济适用房、法拍房、小产权房等这些特殊性质的二手房,这些房子容易受到其性质的限制。

二手房过户前,一定要了解清楚过户所需资料、注意事项以及哪种方式更划算,毕竟买房不是小事,一定要谨慎。

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